이달 중 발표 예정…이자도 못갚는 모기지 20% 넘어 경제에 부담

국내에서 매달 갱신되는 모기지는 약 10만 건에 달한다. 기준금리가 급격하게 오르면서 통상 25년 안팎으로 설정하던 모기지 상환기간은 최근 30년, 35년으로 연장되는 추세다. 이미 35년 이상으로 설정된 모기지는 약 2,500억 달러에 달하는 것으로 추산된다.

금융당국은 이 같은 상황이 가계부채는 물론 국내경제 전체의 잠재적 불안요소가 될 수 있다고 판단한다.

금융감독원(OSFI, Office of the Superintendent of Financial Institutions)은 이에 따라 이달 중으로 은행과 모기지 취급업체를 대상으로 한 지침을 새로 발표할 예정이라고 CBC가 보도했다.

OSFI가 새로운 지침을 내놓으려 하는 것은 국내 대형은행들이 취급 중인 모기지 대출 가운데 약 20%가 이자도 충당하지 못하는 상황으로 몰리고 있기 때문이다. 모기지 구매자가 매달 내는 돈으로는 이자도 제대로 갚지 못하면서, 연체를 막기 위한 고육책으로 대출 상환기간을 연장하는 식으로 연명하고 있다는 의미다.

일반적으로 25년 주택 융자를 받으면 모기지 상환금액의 일정 비율이 이자의 형태로 은행에 전달되고, 나머지는 원금 상환에 할당된다. 그렇게 하면 시간이 지남에 따라 은행에서 빌린 원금이 점점 줄어든다.

그러나 지난 1년 반 동안 이자율이 빠르게 상승했기 때문에 그 균형이 무너졌다.

CBC뉴스에 따르면 마이클 지라드 씨는 작년에 25년 변동금리 모기지 대출을 받아 복층주택을 구입했다. 당시만 해도 월 모기지 지불액은 1,156달러로 그의 예산 범위 안에 있었다. 그러나 중앙은행이 기준금리를 잇따라 올리면서 은행에 갚아야 하는 상환 금액은 급격히 불어났고, 대부분이 이자를 갚는데 들어갔다.

그는 “단지 23달러만이 모기지 원금을 지불하는 데 사용되고 나머지는 모두 이자로 나간다”고 하소연했다. 그의 모기지 상환기간은 25년에서 시작해 47년으로 늘어났다.

금융감독원이 내놓을 새 지침에 관심이 쏠린 가운데 갱신을 앞둔 모기지 소유자들의 고민도 한층 커지고 있다.

오는 25일 발표된 예정인 중앙은행의 기준금리 향방에 따라 고정금리와 변동금리 대출자들의 희비가 엇갈리기 때문이다.

금리 인상으로 대형은행의 우대 금리와 연계된 대출 비용이 치솟으면서 변동금리 모기지는 인기를 잃었지만, 고정금리 모기지 비용도 만만치 않게 올랐다.

그럼에도 일부 모기지 보유자들은 가변금리를 선택하고 있다. 한 모기지 전문가는 “금리가 아마도 최고점에 이르렀다고 판단하고, 설정된 금액이 충분히 감당할 수 있다고 보기 때문”이라고 말했다.

또한 모기지 대출을 조기에 갚을 계획이라면 일반적으로 변동금리 모기지가 고정금리 옵션보다 벌금 부담이 덜할 수도 있다는 것이다.

그러나 변동금리 대출자의 경우 금리가 5% 이하로 낮아지기 전에 중앙은행이 금리를 다시 올리는 경우가 발생하면 추가 부담을 감수해야 한다. 대출조건에 따라 월별 지불액이 늘어나거나 대출 상환기간이 연장될 수도 있다.

변동금리 모기지는 위약금 없이 고정금리 대출로 전환될 수 있지만 일반적으로 대출기관이 게시한 금리에 고정되어 있다. 만약 대출기관과 금리를 협상하거나 다른 대출기관으로 옮기려 한다면 페널티가 따른다.

고정금리 옵션은 월별 상환액이 일정한 장점은 있으나 현재 금리가 부담스러운 게 사실이다.

금리 인상 이전에 모기지를 얻었다면 지난 18개월 동안 이자율이 상승에도 이익을 얻은 것이다. 그러나 앞으로 갱신에서 다시 고정금리를 선택하면 나중에 금리가 내려가더라도 일정부분 손해를 감수해야 할 수도 있다.

때문에 최근 일부 고객들은 전통적인 5년 옵션보다 짧은 기간의 고정금리를 선택하기도 한다.

김용호 편집위원 [email protected]

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >