본 부동산캐나다는 최근 광역토론토의 부동산 시장에 대한 현황을 진단하고 향후 전망에 대해 예측함과 아울러 독자들의 궁금증에 대한 답변을 제공하기 위해 부동산 및 모기지 전문가들을 초청한 가운데 좌담회를 개최했습니다. 이 좌담회 내용을 3회에 걸쳐 연재합니다.  -편집자 주   

▶일시: 2019년 8월 20일 오전 11시 
▶장소: 로열르페이지 한인부동산 회의실 
▶참가자: 라버트박(리빙리얼티 중개인. 사회), 고우선(캐나다 신한은행 과장-모기지 총괄), 이창희(로열르페이지 한인부동산 중개인)  

(지난 호에 이어)

▶ 최근에 분양하고 있는 주택은 어디가 있을까요?  

 -지역이 가장 궁금하실텐데, 토론토보다는 외곽 지역에 분양하는 곳이 대부분입니다. 주로 북쪽  York 지역의 리치몬드힐, 본, 마캄, 오로라, 뉴마켓, 이스트 귈림버리 등에서, 그리고 스카보로를 지나서 동쪽의 Durham 지역의 피커링, 오샤와, 윗비 등에서 많은 주택분양이 진행되고 있습니다. 

 거리상으로는 동쪽의 Durham지역이 더 가깝고 가격도 저렴합니다. 동네 분위기도 이민 커뮤니티보다는 공장 노동자의 백인 커뮤니티이기 때문에 위험하지 않고 학군도 괜찮은 편입니다. 다만 오샤와 GM공장의 중단으로 인해 지역경제가 그리 좋지는 않습니다. 그래서 부동산시세도 다른 지역에 비해 약세라고 분류되고 있습니다. 

 그럼에도 이곳을 권하는 이유는 하이웨이 401이나 Go Train을 이용할 수 있는 교통여건이 이좋고, 타운하우스의 집값이 50만불대부터, 단독주택도 80만불부터 시작하니 다른 지역에 비해 많이 저렴하고 편의시설도 잘 갖추어져 있으며 동네 이웃들도 괜찮다고 평가하기 때문입니다. 

 최근 윗비와 오샤와에 분양을 하고있는 곳이 여러 곳이 있어서 실거주용으로 찾는 사람들에게 많이 권해 드리고 있습니다.  다만 지역경제의 영향으로 집값의 상승은 크게 기대하기 어렵지만  GM자동차의 시설을 이용하기 위해 새롭게 들어오는 자동차 회사가 있다면 부동산의 가격도 상승세를 탈 수 있는 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 

▶ 기존주택과 분양주택의 가격은 어느 쪽이 더 높은가요? 

 -지금은 거의 비슷한 수준이라고 평가합니다. 2-3년전에 지은 기존의 새 주택의 가격과 지금 분양하여 2년 후에 입주하는 집의 가격이 비슷하기는 하지만 앞에서 설명한 것처럼  분양주택에는 5-10%의 Upgrade가 추가되며, 대신에 나의 좋아하는 취향에 맞는 부분을 고급스럽게 할 수 있는 혹은 구조를 일부 넣을 수 있다는 장점이 있습니다. 

▶나이가 60세가 넘었고 아이들이 독립을 하여 이제는 살고있는 단독주택을 줄여서 조그만한 새 타운하우스로 다운사이징해 보고 싶습니다. 하지만 다운페이할 목돈이 없고, 집을 팔고 사는 것도 쉬운 일이 아닐 것 같아서 실행은 하지 못하고 생각만 하고 있습니다. 좋은 해결방안이 있을까요?

-많은 정년을 앞둔 시니어 분들이 타운하우스 분양을 받고 싶은데… 하는 생각을 하고 계신 것으로 알고 있습니다. 시작이 쉽지는 않지만 이렇게 진행하여 보시기를 추천합니다. 제일 먼저 해야 할 일은 

A. Deposit(계약금) 마련: 구입하려고 하는 집의 가격범위를 알기 위하여 혹은 가능여부를 알기 위하여 자금을 마련하는 일입니다. 단독주택이나 Freehold 타운하우스는 집값의 약 10%를 Deposit(계약금)으로 6개월에서 1년 사이에 3-5번으로 나누어 빌더에게 납부합니다. 그런데 현재 수중에 모아놓은 자금이 없다면 이 문제부터 해결을 하여야겠지요. 이를 위해서는 미리 RRSP 납입을 계획하셔서 준비하시는 것이 좋습니다.  

 RRSP(Registered Retirement Savings Plan) 인출의 경우 세금 납부를 우려하실 수 있습니다. 하지만 Home Buyers’ Plan(HBP)을 통해서 최초 주택 구입의 목적으로 인출하여 사용되는 RRSP는 본인이나 배우자/파트너 명의로 각각 최대 $35,000까지 인출 가능하고, 인출된 금액에 대해서는 원친징수(Withholding Tax)되지 않고, 당해 과세금액(Taxable Income) 으로도 포함되지 않습니다.   또한 최초 주택 구입이 아니더라도 RRSP를 주택 구입 용도로 인출하기 직전 5년간 무주택인 경우 주택구입계획 RRSP(HBP)가 가능하므로, 최초 주택 구입과 마찬가지로 최대 $35,000까지 세금납부 없이 인출 가능합니다. 즉, 과거에 주택을 소유했더라도 기존 주택 매도 후 5년이 경과하였다면 무주택자로 간주한다는 의미입니다.

 계약금 마련을 위한 다른 방법으로 기존 보유 주택을 활용한 모기지를 들 수 있습니다. 현재 살고 있는 집을 담보로 하는 추가 Equity Take Out (ETO)를 받는 것이죠. 일반적으로 기존에 주택모기지를 보유중인 고객이라고 하더라도, 기존대출과 신청대출을 합산하여 집값의 최대 80% 까지 대출 가능합니다. 따라서, 기존 모기지가 집값의 50% 정도로 Loan To Value (LTV) 가 낮을 경우, 추가로 최대 30%까지 대출을 신청할 수 있습니다. 

 그리고 특히 Home Equity-Line of Credit대출상품 (HELOC) 을 추천 드립니다. HELOC 은 마이너스 통장 방식과 동일하게 사용금액(인출금액)만큼만 이자를 부담하는 방식이므로, 본인의 자금필요 스케쥴과 상환계획에 따라 이자부담을 최소화 할 수 있는 상품입니다. 

 예를 들어 계약금을 1년에 걸쳐 분납해야 하는 상황이라고 하면, 일반 모기지의 경우 필요금액 전액을 대출받아 본인 계좌에 보유하면서 필요금액만큼 인출하여 빌더에게 분할 납부하게 됩니다. 그러면 전체 모기지의 이자를 부담하게 되겠죠? 또한 중간에 자금이 생겨 모기지를 상환하게 되면 중도상환해약금(Fee)이 발생할 수도 있습니다. 하지만 HELOC의 경우, 필요금액을 Line 으로 설정 후 계약금 납부 스케줄에 따라 꺼내어 쓰시면 되고, 사용한 금액만큼만 이자를 부담하시면 됩니다. 

 또한 자금여력이 있으신 경우 언제든지 중도상환해약금(Fee) 없이 상환(입금)하실 수 있습니다. 즉, 이자 및 수수료 등 경제부담을 본인의 경제상황에 맞게 활용할 수 있는 매우 유용한 상품입니다. 이렇게 준비된 자금이 $80,000이라면 약 $800,000정도 가격의 타운하우스까지 분양구입이 가능하실 겁니다.

B.주택분양: 그 다음이 가장 중요한 부분인데 이사가려고 하는 동네와 타운하우스가 본인의 마음에 드셔야 할 것입니다. 여러 차례의 지역과 현장방문을 통하여 이사가려고 하는 동네의 편의시설과 교통, 그리고 주택의 내부구조에 대한 만족을 얻어야 하겠지요?  현장 방문을 위해서는 앞서 설명한 토론토스타의 New Home Search에서 분양 프로젝트를 찾아서 오픈하는 일정을 확인후 방문하여야 합니다. 가장 쉬운 방법은 믿을만한 주택분양전문 중개인의 안내를 받는 것입니다. 

 위치로 보면 북쪽의 리치몬드힐, 본, 오로라, 뉴마켓, 이스트 귈림버리 그리고 가격으로 보면 동쪽의 윗비, 오샤와, 피커링이 주택분양이 활발한 지역으로 추천되고 있습니다. 노스욕을 고집하신다면 가격은 비싸지만 현재도 몇개의 분양 프로젝트가 오픈되어 있습니다.

 계약을 하실 때는 영어를 잘하고, 캐나다 직장생활을 많이한 자식들이나 친척이 있다고 하여도 분양전문 중개인이나 부동산 변호사에게 어떤 점을 주의해야 하는지 들어보시는 것이 필요합니다. (다음 호에 계속) 

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