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leeuj2017
레노베이션 후 집을 팔 때 HST 고려사항
leeuj2017

 

캐나다에서 부동산을 매각하면 판매세인GST/HST를 따로 징수한 후 CRA에 납부하게 되어 있다. 여기서 몇 가지 GST/HST를 따로 징수하지 않아도 되는 예외사항이 있는데, 그 중 빌더(builder)에 해당하지 않는 주인이 주거용 집을 파는 경우도 그 한 가지다. 


여기서 빌더란 전업으로 건축업에 종사하는 사람을 포함, 집의 상당한 부분을 보수한 사람도 포함될 수 있다. 이 뜻은, 완전 다른 업종에 종사하는 집주인이라도 빌더가 될 수 있다는 뜻으로, 빌더라는 정의를 볼 때 한 사람의 직업이나 경험을 보지 않고 부동산 보수에 기여한 몫이 어느 정도 되는지를 더 중요하게 본다. 


빌더인 경우는 주택을 팔 때 HST를 구매자로부터 징수한 후 CRA에 지불해야 한다. 


주거용 집의 상당 부분을 보수했다는 뜻은 기존의 있던 집의 일부 혹은 전체를 개조하거나 보수했다는 뜻이다. 이를 추려서 해석하면 3가지로 나뉠 수 있다.


1. 상당 부분: 캐나다 국세청인 CRA(Canada Revenue Agency)가 해석하는 상당 부분은 집 구조의 90%를 뜻한다. 90%를 계산할 때는 합리적인 방법으로 계산만 하면 용인되며 아래와 같은 일반적인 방법들이 있다. 


a. 집 전체 면적 중 레노베이션하는 면적
b. 집 전체 면적과 벽 면적 중 레노베이션 하는 집 면적과 벽 면적
c. 집의 총 방 개수 중 레노베이션 하는 방의 개수


계산법은 위와 같이 집 구조와 면적 같은 물리적인 요소를 토대로 계산이 되어야 하며, 레노베이션 비용 및 집의 시가 등을 토대로 보수 작업이 상당 부분인지를 계산할 수는 없다. 


또한 계산할 때 거주할 수 있는 공간만 고려되어야 하며, 거주하지 않는 공간 (가라지, 창고, 주차 공간, 보일러실 등)은 제외되어야 한다. 


2. 기존의 있던 집: 상당 부분을 보수한 것의 기준을 따질 때 기존의 있던 집을 보수하는 경우만 고려된다. 그러므로, 2,500 sq. ft의 집을 2,100 sq. ft만큼 보수한 경우 84%를 보수한 것이 된다. 


만약 2,000 sq. ft를 증축한 경우, 91% (4,100 sq. ft/ 4,500 sq. ft)가 보수된 걸로 계산이 될 수 있지만, 증축한 2,000 sq. ft는 고려 대상에서 제외되기 때문에 84%의 구조가 보수된 것으로 계산된다. 


3. 보수 혹은 개조: 마지막으로 집의 보수가 일어날 때 구조물 중 토대, 외벽, 내벽, 바닥, 지붕과 계단을 제외한 90% 이상의 구조물을 제거하거나 갈아야만 상당 부분이 보수되었다고 할 수 있다. 


주거용 집의 상당 부분을 보수한 것이 밝혀진 경우, 빌더로 간주되어, 주택을 팔 때 신 건축 주택을 파는 상황과 동일하게 HST를 구매자로부터 징수한 후 CRA에 지불해야 한다. 


대신 레노베이션 비용과 함께 지불한 HST를 Input Tax Credit으로 공제받을 수 있어서, 레노베이션 비용에 든 HST를 제한 후 징수한 HST를 CRA에 지불할 수 있다. 


판매자로서는 금전적으로 손해 보는 부분은 없지만, 구매자 입장에서는 부분적인 리베이트가 있다 해도HST일부를 내야 한다는 부담감이 있기 때문에, 레노베이션을 한 후 집을 파는 경우 보수가 상당한 부분에 해당하지 않도록 조심해야 한다.
 

 

 

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