(지난 호에 이어)

4. Committee of Adjustment(개발 및 건축관련 조정위원회)

건축허가(Building Permit) 신청을 하기 전에 도시계획관련조례(Zoning By-law)에 어긋나지 않는지 해당부서(Planning Department)의 사전검토를 받는 게 올바른 순서입니다. 그런데 각 지방자치단체에서는 대부분 Planning(도시계획)과 Building(건축관련) 부서를 통합하여 종합건축민원서비스를 제공하는 추세여서 지금은 ‘Zoning Examiner’ 라는 담당자로 하여금 Zoning Review 를 전문적으로 다루도록 하고 있습니다. 

신청인의 자문건축사나 프로젝트매니저는 건축계획을 수립하고 설계도면을 만들면서 대지여건(땅의 크기나 전면의 너비)에 맞도록 이웃과의 경계 및 도로부터의 이격거리(setback), 높이제한, 총 연면적제한 등 여러 가지 Zoning규정을 반영하지만, 이러한 규정을 모두 지키면 원하는 집의 모양이나 공간면적을 확보하기가 어려운 경우가 많습니다.

이 경우, 건축계획이 Zoning규정을 모두 충족하지는 못하지만, 소위 ‘Minor Variance’라고 인정할만한 ‘경미한 차이’가 발생하면 'Committee of Adjustment'(건축허가관련 조정위원회)에 예외적인 허가를 해주도록 신청할 수 있으며, 이 Committee 의 심사에서 통과하면 건축허가를 받을 수 있습니다. 

비공식적으로 건축허가부서에 물어보니 Committee of Adjustment 로 신청하여 건축허가를 받는 사례가 전체 건축허가신청건수의 약 25%-30% 정도를 차지한다고 합니다. 조례규정을 모두 충족한다면 이 조정위원회를 거치지 않고 곧바로 허가신청을 할 수 있습니다. 

4.1. Committee of Adjustment(COA)의 권한과 운영방식

The Planning Act(토지사용계획법) 제44조에 따라 각 지방자치단체들은 Committee of Adjustment(개발 및 건축관련 조정위원회)를 두고 있습니다. 최소한 3명 이상의 위원을 두며 그 중에서 위원장을 한 명 선출하게 됩니다. 각 지방자치단체에 따라 위원의 수는 달리 정할 수 있지만 대개 시의회의 결의를 거쳐 임명된 5~7명의 민간전문가들로 구성되며 심의에 참석한 위원의 과반수 찬성으로 심의신청안건에 대한 가결여부를 결정하게 됩니다. 

Committee of Adjustment는 준사법적 성격의 기구(a quasi-judicial tribunal)인데, 구체적으로 어떠한 권한을 행사하는지는 The Planning Act 제44조에 나와 있으며 다음과 같은 안건에 대하여 심의하여 결정을 내리는 역할을 합니다. 

(1)Zoning By-law를 모두 충족시키지는 못하지만 'Minor Variance'(조례의 규정에서 요구되는 바와 큰 차이가 없는 경우)로 인정하여 신청인의 개발 및 건축계획을 예외적으로 허가할 지에 대한 심의. [단, The Planning Act(토지사용계획법) 제45조에 의하면, 최근 2년 안에 조례가 개정된 경우에는 시의회의 특별결의가 없는 한 'Minor Variance'를 인정받기 위하여 Committee of Adjustment 에 심의를 신청할 수가 없습니다.]

(2)하나의 땅을 나누어 둘 이상의 대지로 분할하고자 하는 계획에 대한 허가 심의(Consent to “sever” a property). 보통 나누어진 땅에 지어질 신축건물계획과 함께 토지분할허가신청을 같이 하는 경우가 많습니다. (다음 호에 계속)

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