알기 쉬운 캐나다부동산 상식(989):

1.4. 어떤 경우에 역모기지를 이용하는가?

(지난 호에 이어)

 역모기지(Reverse Mortgage)는 55세 이상의 주택소유자가 자기 집에 거주하면서 소득증빙과 모기지 스트레스 테스트(Mortgage Stress Test) 없이 대출승인을 받아 매달 원금 또는 이자상환금액 부담이 없는 대출금을 수령할 수 있다는 장점 때문에 최근 몇 년 동안 신청자가 꾸준히 늘고 있는 추세입니다.

더구나 비과세 소득으로 간주되므로 노령자의 연금이나 복지혜택에도 영향을 주지 않는다는 점도 이용률을 높이는 이유 중 하나입니다. 게다가 토론토와 밴쿠버와 같은 대도시 지역의 집값이 수년에 걸쳐 지속적으로 상승하였기 때문에 살고 있는 집을 이용하여 더 많은 금액을 역모기지로 받을 수 있게 되었습니다.

금융기관의 모기지 관련 규제와 감독을 맡고 있는 연방정부기관인 OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)는 올해 들어 LTV(Loan-to-Value; 집값 대비 대출액 비율)를 최대 80%에서 65%로 낮추었기 때문에 역모기지도 이러한 새 규정의 적용을 받게 됩니다. 주택가격이 20% 정도 폭락하더라도 금융기관의 안전성을 해치지 않게 하기 위한 규제인데, 이젠 35% 폭락 상황도 염두에 두고 대비한 조치입니다.

예전에 캐나다의 역모기지 취급업체가 1개 업체(HomeEquity Bank)만 있었을 때는 LTV가 35%~40% 수준이었지만, 지금은 다른 업체들(Equitable Bank 와 Bloom Finance Company)이 뛰어들어 경쟁체제를 이루면서 역모기지 LTV 상한선은 최대 55% 수준으로 올라왔습니다.

하지만 실제 대출 가능한 최대금액은 신청인(주택 소유자)의 연령, 주택 평가 가치, 기존 모기지 완전상환 여부, 부동산의 위치, 주택 형태 등 몇 가지 고려요소에 따라 달라지게 됩니다.

캐나다의 전체 가구 중 렌트로 사는 비율은 41% 정도 되며, 자기집을 소유한 비율은 59%인데, 이 중 71% 가 모기지 대출을 받고 있습니다. 캐나다의 역모기지 시장규모는 약 60억 달러 이상이며, 아직도 55세 이상의 유자격 대상 연령대 가구 중 약 0.5%만 역모기지를 이용하고 있습니다.

하지만, 노후 수명은 점차 길어지고 은퇴를 위해 생활자금을 충분히 준비하지 못한 데다, 높은 인플레이션 때문에 각종 생활비가 모두 올라 역모기지를 통해 부족한 생활자금을 조달해 보려는 노령자가 늘고 있습니다.

그동안 코로나 사태를 거치면서 집단거주시설인 장기요양원이 집단감염사태에 노출되고 가족면회조차 금지하는 모습을 본 많은 고령자들이, 이제는 나이가 들어도 자기집에서 독립적인 생활을 하면서 인간의 존엄성을 지키며 살고 싶다는 욕구가 강해져 역모기지에 관심을 보이고 있습니다. 따라서 앞으로 캐나다의 역모기지 이용자는 매년 25~30%씩 늘어날 것으로 전망됩니다.

한인 고령자들도 역모기지에 관심을 보이기는 하지만 자신이 살던 집 하나만은 자녀에게 물려주고 싶어 하는 소망이 강하기 때문에 주저하기도 합니다.

글쓴이의 홈페이지 : http://www.valuehome.ca

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