(지난 호에 이어)

5. 부동산 투자의 70% 법칙(계속)

이처럼 “Flipping”을 통해 단기시세차익을 얻고자 허름한 집을 구입할 때는, 그 집을 고쳐서 되팔 경우 시장에서 받을 수 있는 예상가격(ARV; After Repair Value)의 70% 이상을 주고 매입해서는 안 된다는 것이 부동산 투자의 70% 법칙입니다.

예를 들어 만일 낡은 단독주택을 한 채 구입해서 되팔 경우 약 100만불을 받을 수 있을 것으로 예상된다면, 이 금액에서 (1) 수리에 소요될 추정비용, (2) 자금조달비용(이자), (3) 변호사 및 부동산 중개인의 비용, (4) 소유권 이전에 따른 비용, (5) 초과발생 비용에 대비한 예비비 금액(buffer costs), (6) 최소한의 기대이익(Minimum Profit)을 뺀 액수가 매입 시 오퍼해야 할 최대금액이 된다는 원칙입니다.

하지만, 이러한 70%의 기준을 그대로 적용하기에는 무리가 따르기도 합니다. 예를 들어 매입 후 고쳐야 할 부분이 너무 많은 집은 70%에 매입해도 적정수익을 얻지 못할 수도 있으며, 78%에 매입하더라도 고칠 부분이 적으면 어느 정도의 이익을 남길 수도 있습니다.

그리고 Flapping을 통해서 기대하는 최소한의 순이익도 투자자에 따라 달라지며, 투자자가 수리의 일부를 맡아 공사할 수 있는 능력이 있다면 70%를 초과한 매입이라도 괜찮은 투자가 될 수도 있습니다.

 6. 부동산 투자의 BRRRR 방식

BRRRR 방식(Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)이란, 낡은 집을 사서 고친 다음, 임대를 놓고, 그 현금흐름과 가격상승을 바탕으로 모기지 재융자를 받아 다시 새로운 집을 구입해서 고치고 임대주는 과정을 계속 반복함으로써 눈덩이처럼 부동산 투자자산을 늘려나가는 것을 의미합니다.

낡은 집을 수리해서 임대 줄 수 있는 집으로 개조할 때는, 무엇보다도 건축규정에 어긋나는 부분을 개선하고 주거의 안전을 가장 우선적으로 고려해야 합니다. 그 다음으로는 집의 가치를 높일 수 있는 부분을 수리합니다. 대개 에너지 효율을 높이는 공사와 주방과 욕실을 개선하고, 가전 제품을 교체하는 일들입니다.

실제로 이러한 방식으로 상당한 부동산 자산을 키워온 투자자들이 있으나, 지금은 이런 전통적인 투자부동산 확장전략이 많은 도전을 받고 있습니다. 까다로워진 모기지 승인기준이 자금조달을 어렵게 만들거나 금융비용을 높이는 결과를 초래하며, 너무 고칠 게 많은 집은 모기지 대출기관의 감정평가과정에서 대출승인이 거절될 수도 있습니다.

집을 고쳐 임대 줄 경우에는 적정한 임대가격을 정하는 것이 중요하며, 세입자를 잘 선택해야 현금흐름에 차질이 생기는 것을 방지할 수 있습니다.

글쓴이의 홈페이지: www.valuehome.ca

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >