Never invest in a business you can’t understand (Warren Buffett)

자본 소득율

임대부동산 투자에 가장 기본적인 투자에 대한 소득율 계산은 순 운영수입 (NOI)을 부동산 공정가격( FMV )으로 나눈 자본 소득율(Cap Rate)로 알 수 있다. 예제에서 자본 소득율은 4.65 %가 산출된다.

CAP RATE = NOI / FMV = $46,500 / $1,000,000 = 0.0465 = 4.65 %. 즉 100만 달러를 투자해서 4.65 %의 소득을 낸다.

면적당 임대소득 

자본 소득율이 같은 두 개의 임대부동산을 비교할 때 면적당 임대소득으로 두 개의 부동산효율을 비교할 수 있다. 예를 들어 같은 지역에서 4.65 %의 자본 소득율으 내는 임대부동산 X 는 3000평방피트, Y 는 2000평방피트의 주거공간을 갖고 있다고 가정하면 X 는 평방피트당 15.5 달러 ($ 46,500 / 3,000 SQ.FT. = $ 15.5 /SQ. FT.), Y는 23.25 달러 ($ 46,500 / 2,000 SQ. FT.)가 되어 임대 부동산 X는 임대수입을 1.5배까지 올릴 수 있는 가능성을 갖고 있다. 

순자본 수익율(ROE)

순 운영수입을 순자본으로 나누면 순자본 수익률을 알 수 있다. 예제에서 순자본금(PUE)은 1,000 달러, 순운영 소득(NOI)은 46,500 달러로 순자본 수익률(ROE)은 4,650 %가 된다. 

ROE = $46,500 / $ 1,000 = 46.5 = 4,650 %. 

현금투자 수익율(ROI)

순 운영수입( NOI )을 현금투자(OPI = 순자본금 + HELOC )로 나누면 현금 투자수익률을 산출할 수 있다. 예제에서 NOI는 46,500 달러, OPI는 50만 달러($ 1,000 + $ 499.000), 현금투자 수익률은 9.3%가 된다.

ROI = $ 46,500 / $ 500,000 = 0.093 = 9,3 %

총 수익률(TRR)

총 수익률은 현금투자 수익률에 임대부동산 가치상승률 (임대부동산 가치상승 / 현금투자)을 합산해서 구할 수 있다. 예제에서 100만 달러 임대부동산 가치가 연간 6 % 증가한다면 TRR은 연간 21.3%가 산출된다.

TRR = ROI + CAPITAL GAINS / OPI = 0.093 + $ 60,000 / $500,000 ) = 0.213 = 21.3 % 

부채대비 자산비율(LTV RATIO)

투자자의 개인 소득으로 HELOC의 이자를 충분히 감당할 수 있다는 가정하에서 현금투자(OPI)로 취급하면 부채대비 자산비율은 모기지를 임대부동산 공정가격 ( FMV )으로 나누어 계산할 수 있다. 예제에서 첫해에 50%가 산출된다.

LTV = OPI / FMV = $500,000 / $1,000,000 = 0.5 = 50%

참고로 HELOC을 부채로 가정하면 LTV는 0.1%가 된다. 

LTV = PUE / FMV = $1,000 / $1,000,000 = 0.001 = 0.1%

금융기관은 LTV 비율이50 % 이상 되어야 모기지를 허용한다.

스트레스 테스트(STRESS TEST)

부동산 임대소득은 고사하고 모기지와 HELOC의 이자도 감당하지 못할 정도로 이자가 오르던지 공실률로 임대수입의 착오로 인한 재정적 위기를 직면할 수 있다. 
예제에서 시중은행의 우대금리가 2% 오르더라도 5년 변동금리로 묶은 모기지는 불입금은 같고 이자 오른 것만큼 원금을 덜 갚게 되어 문제가 되지 않는다.
HELOC의 증가된 이자 9,980 달러는 투자자의 부담 없는 불입금이 되어야 한다. 또한 20% 의 공실률을 가정하면 투자자는 1만2천 달러의 불입금을 낼 수 있어야 한다. 결국 연간 총 2만 1 980달러의 여유금이 있어야 임대부동산을 유지할 수 있다는 것을 알고 투자해야 한다. (다음 호에 계속)

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >