I want parents to teach that academic intelligence is essential, but so is financial intelligence (Robert Kiyosaki) 

예제(Case Study)

75만 달러짜리 주택임대 부동산을 구입하고 25만 달러를 들여 수리증축을 하여 총 100만 달러 투자로 연 7만 달러의 임대수입을 올리는데 필요한 재정분석비율(FINANCIAL ANALYSIS RATIO)을 산출할 수 있다. 앞으로 수회에 걸친 분석결과로 주택 임대부동산 투자가능성을 가늠할 수 있다. 

현금투자(OPI)

현금 1천 달러와 HELOC 49만9천 달러를 합하여 50만 달러의 다운페이를 하고 투자부동산담보로 50만 달러의 추가 은행모기지를 얻어 100만 달러의 투자부동산을 구입하면 아래 대차대조표와 같이 재무구조를 만들 수 있다. 

 [대차대조표]

 자산 

 투자건물 $1,000,000
 부채
 은행모기지(2,75% 5년 변동, 30 년 상환) $500,000
 주주융자금(HELOC 3.45 %) $499,000

 자본 

 주식 $1,000 

위의 재무구조에서 회사의 가치는 1천 달러밖에 안되기 때문에 은행 및 주주를 제외한 채권자들로부터 보호를 받을 수 있다. 

운영 수입(EBITDA)

임대부동산 투자에서는 순운영수입(NOI ) 이라고 부른다. NOI는 옥상광고임대, 세탁기임대 등을 포함한 총 임대소득에서 재산세, 건물보험비, 정비비, 공과금, 관리비, 회계 및 변호사비 등 운영을 위한 모든 비용을 포함한 총 운영비를 제한 수입을 말한다.  

아래 손익계산서를 참조하여 총운영비대 총수입비율(33.6 %)을 다음과 같이 산출할 수 있다. 총운영비 / 총수입 = $23,500 / $70,000 = 0.336 

[손익계산서]

 수입

 임대수입 $70,000
 총수입 $70,000
 경비 
 재산세 $5,000
 건물보험비 $2,500
 공과금 $6,000
 정비비 $1,000
 관리비 $7,000
 기타 $2,000
 총운영비 $23,500
 총운영수입(NOI) $46,500 

임대부동산 소득세(Income Tax)

주식회사 소유 임대부동산 운영수입에서 감가상각과 모기지 이자를 제한 세전 수입에 온주 소득세율(50.17 %)을 곱하면 소득세가 된다. 소득세를 줄이기 위해 감가상각을 최대한 이용할 수 있다. 

 모기지이자 $13,529
 주주융자금(HELOC) 이자 $17,216 
 감가상각 $15,755
 총 이자 및 감가상각 비용 $46,500
 세전 총수입 $0
 임대부동산 소득세 $0

(참고) 세전 총수입 = 총운영수입 – 총이자 및 감가상각비용 = $46,500 - $46,500 = $0
        임대 부동산 소득세 = $0 x 50,17% = $0     (다음 호에 계속) 

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