“Real Estate is always good. No dream is too big” (Donald Trump)

부동산 소유는 꿈에서부터 시작된다. 꿈은 생각에서부터 나온다. 꿈을 만드는 생각은 말과 행동을 일으키고, 말과 행동은 습관을 만들고, 습관은 부동산 소유를 가능케 한다. 

통계

매년 약 17만 명 이상의 새로운 이민자가 광역토론토(GTA)에 들어오고 있다. 자유당 연방정부의 이민선호 정책으로 앞으로 년간 20만 명 이상의 GTA이민인구 증가를 예측할 수 있다. 동서로 돈벨리 파크웨이에서 파크 싸이드 남북으로는 두폰에서 레이크 쇼어를 포함한 다운타운의 유입인구는 연 5만 명 이상이 될 것이다. 

주거주택

세를 살던지 내 집 장만은 가장 기본적인 생활수단에 들어간다. 부동산 가격과 임대가격은 계속 오르기 때문에 국내인들은 저축을 하여 주거주택을 구입한다. 2006년 국내 통계에 의하면 1천250만 가구의 약 3분의 2인 850만이 주택을 소유하고 있다.

주거주택의 소유는 부동산 투자의 첫걸음이 된다. 1970년대까지만 해도 주거주택은 은퇴 준비금으로도 사용되어 왔다. 직장 퇴직금이 줄어들고 평균수명(평균 82세)이 길어지며 장기요양기간(평균 7년 이상)이 길어지기 때문에 주거주택은 은퇴 준비금뿐만 아니라 마지막 배우자의 장기요양 준비금(월 $1500- $15,000 )으로도 사용되어야 한다. 집을 줄여 차액을 은퇴금으로 사용하는 것보다는 모기지를 얻어 주거용 건물에 투자하던지 주거주택을 다세대 건물로 개조하여 아파트 세를 받는 방법을 택할수 있다. 

부동산 투자 선택

부동산 투자는 주거 아파트, 상업용 건물, 공장건물, 농장, 토지개발 등을 들 수 있다. 부동산 투자의 이익금과 위험도는 정비례하기 때문에 투자자 재정능력과 성격에 맞게 선택을 할수 있다. 

부동산 투자에 성공한 사람들은10년 이상 장기적인 부동산 투자에 한두시간 거리안에 위치하고 땅을 포함한 건물을 선호한다. 땅은 제한이 되어있고 인구증가로 높은 줄 모르는 하늘이 GTA의 부동산개발 전망이라 할 수 있다. 

부동산 투자 시기

부동산 가격은 인구증가율, 이자율, 고용시장, 데모그라픽, 외국인 투자 등의 경제변수로 인한 수요공급에 의해 결정되지만 융자에 의한 부동산투자는 적절한 시간이 따로 없다. 돈이 보이면 흥정으로 결정된다. 불황으로 인한 부동산 가격급락은 현금이 많은 투자가들에게 좋은 기회가 될 수 있다. 

부동산 공동 투자

같은 투자액을 한곳에 투자하는 것보다 분산투자를 하면 위험도를 줄일 수 있다. 예를 들어 50만 달러 주택담보신용(HELOC)으로 100만 달러짜리 건물을 하나 사는 것 보다는 공동 투자로 두 개 이상 구입하는 것이다. 한인사회도 투자클럽 등을 통해 공동투자가 활성화되어 기회를 같이 나눌 수 있게 되었다. 

공동투자의 구조

- 각자소유(TENANTS IN COMMON): 두 사람이 투자할 경우 투자자들이 각자의 이름으로 주택소유 등기를 한다. 

- 명목상 신탁(BARE TRUST): 신탁은 신탁을 세우는 설정자(SETTLOR), 신탁에 이전되는 신탁설정자의 재산 (PROPERTY IN TRUST), 주인 노릇을 하는 피신탁인(TRUSTEE), 소득이나 자산증가를 분배 받는 수혜자(BENEFICIARY)가 명백하게 정해질 때 법적인 신탁 계약(TRUST INDENTURE)이 성립된다. 

세 사람 이상의 부동산 공동투자자들이 모두 신탁설정자, 피신탁인, 수혜자가 되어 명목상 신탁설립이 가능하고 공동 투자를 할 수 있다. 부동산 등기는 피신탁인들이 설립한 회사(INCORPORTARED COMPANY) 이름으로 한다. 

공동투자로 인해 분배되는 손익에 대한 세금보고는 동업자들 각자가 해야 한다. (FLOW-THROUGH).

주주 동의서

주주(투자자) 동의서(SHAREHOLDERS AGREEMENTS)에 가장 중요한 핵심이 되는 주식매매는 다음과 같은 선택으로 가능하다.

- 동업자우선권 (THE FIRST RIGHT OF REFUSAL): 갑이 주식을 팔 경우 동의서에 약정된 가격과 기간 내에 동업자 을이나 정 등에게 우선구매권을 부여한다. 동업자 중 매입자가 없을 경우 외부 새로운 동업자에게 주식판매가 가능하다.

- 엽총 흥정 (THE SHIOTGUN DEAL): 갑이 주식을 팔 경우 판매가격을 설정하면 동업자 을이나 정 등은 약정된 시간 내에 그 가격에 구입을 하던지, 매도를 하던지, 둘 중 하나를 선택해야 한다. 가장 간편한 매매방법이라 할수 있다.

전문인 선택

주주동의서 작성시 동업자들은 각자를 대변하는 변호사 회계사를 따로 선임해야 한다. 이 사항을 지키지 않은 상태에서 동업자와 헤어질 경우 엄청난 분쟁 스트레스와 경제적 손실 및 평생 잊지 못할 악연을 만들 수 있다. 돈은 부모형제도 싸우게 할 수 있다.

결론 

부동산 투자는 큰 꿈에 의한 명백한 목표를 세우고 정보를 끊임없이 수집하며 주저 없는 결정을 한 후에 계획대로 행동에 옮겨야 한다. 초보자는 주위 부동산 사업가들과 좋은 인연을 맺고 정보수집은 물론 공동투자로 목표를 성취시킬 수 있다. (다음 호에 계속)
 

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