지난 달 몬트리올에서 열린 Mortgage Professional Canada 의 National Conference 내용 중 캐나다 총리들에게 자문을 제공했던 TD 은행 전 수석 경제학자 Don Drummond 가 다루었던 모기지 금리와 관련된 경제학적 내용을 나누려고 합니다. 
현재 많은 소비자들이 중앙은행의 지속적인 금리 인하가 모기지 금리를 전반적으로 의미 있게 낮출 것이라고 믿고 있지만, 그는 “이러한 예측이 고정금리 모기지에 적용될지 확신하지 않는다”고 경고 했습니다.
“지난 10년간의 초저금리가 예외적인 상황이었습니다. 수년 동안 많은 사람들이 초저금리가 ‘New Normal’ 이라고 말해왔습니다. 저는 절대 그렇게 믿지 않았습니다. 금리가 상승했을 때 큰 충격을 받았던 건 분명합니다” 고 덧붙였습니다.

그는 이어서 “변동금리(variable rate) 모기지는 중앙은행의 기준 금리를 따르며, 현재 5월 이후 1.25% 가 인하된 상태입니다. 그러나 고정금리 모기지는 채권 수익률에 영향을 받으며, 캐네디언들은 이러한 수익률이 크게 하락할 것으로 기대해서는 안 된다” 며 “확률적으로 채권 수익률은 은행 금리보다 높을 것이며, 우리는 양의 수익률 곡선을 갖게 될 것입니다. 왜냐 하면 시간은 불확실성 이기 때문입니다. 만약 당신이 나에게 10년 동안 돈을 빌리고 싶다면, 나는 분명 프리미엄을 요구할 것입니다. 무슨 일이 일어날지 모르기 때문입니다. 10년 동안 당신은 소득을 잃을 수도 있고, 인플레이션이 급등할 수도 있습니다” 하고 말했습니다.
1996년에서 2007년 사이 캐나다의 평균 인플레이션율은 중앙은행의 2% 목표에 부합했다고 설명했는데요, 채권 수익률은 안정적이었으며, 일반적인 10년 만기 채권은 은행 금리보다 87 bps 높았습니다. Drummond 는 내년 여름까지 기준 금리가 2.75% 에 도달할 수 있으며, 채권 수익률이 현재 3% 수준보다 더 높아질 수 있다고 내다봤습니다. 이는 은행들이 고정금리 모기지에 대한 추가적인 대폭 인하 가능성을 사실상 배제할 수 있다는 의미입니다.  

또한 Drummond는 2011년부터 2019년까지의 초저금리가 득보다 실이 많았다고 주장했습니다. 금융위기 이후 경제적 구제를 위해 도입 되었지만, 장기적인 저금리는 주택가격의 급등을 초래하여 모기지가 저렴해진 반면 주택 구입은 더욱 어려워지게 만들었기 때문입니다. “금리가 매우 낮았지만 백만 달러짜리 집을 사야 했습니다. 그게 누구에게 도움이 되겠습니까?” 라며 청중에게 반문 하기도 했습니다.

생산성과 GDP성장 정체에 대해

고정 모기지 금리에 대한 분석을 마친 Drummond 는 캐나다의 전반적인 경제 상황, 특히 수십 년 동안 경제학자들을 우려하게 만든 생산성 둔화와 정체된 GDP 성장에 주목했습니다. 1960년에는 캐나다가 세계 24개 부유국 중 생산성 면에서 3위를 차지했지만, 오늘날에는 미국, 프랑스, 독일 등 보다 낮은 순위를 기록하고 있습니다. 
그는 “저와 같은 사람들은 2000년부터 2019년까지 시간당 생산성이 연간 1% 밖에 증가하지 않은 사실에 매우 실망했습니다. 이는 1960년대의 연간 3% 증가보다 훨씬 느린 속도입니다. 우리는 이것이 매우 나쁘다고 생각했지만, 다시 그 시기를 맞이하고 싶습니다. 왜냐 하면 그 이후로는 증가율이 0이기 때문입니다” 라며 캐나다의 저조한 생산성의 원인을 소프트웨어, 기계 및 장비와 같은 분야에서의 낮은 기업 투자에 돌렸습니다. 또한 캐나다 민간부문의 연구개발(R&D) 노력이 세계적으로 최저 수준에 속한다고 지적했습니다. 그는 캐나다가 경제 성장을 총생산이 아닌 1인당 기준으로 측정했다면, 지난 2년 동안 사실상 경기 침체 상태에 있었을 것이라 말했습니다. “과거에는 캐나다의 느린 생산성 성장률이 큰 문제가 아니었습니다. 당시 인구 증가율은 연간 약 1%에 불과했기 때문입니다. 그러나 이제 인구 증가율이 연 3%에 가까워지고 경제 성장률이 1.5%에 불과한 상황에서 이를 진정한 문제로 보고 있으며, 이러한 불일치는 캐나다의 낮은 생산성 수준을 감안할 때 특히 매우 우려되는 일입니다. 경제를 당연하게 여길 수는 없습니다. 역사적으로 위대한 경제들이 약해진 사례를 우리는 봐왔습니다” 라고 꼬집었습니다.

이민은 최근 감축에도 불구하고 높은 수준 유지

캐나다는 당초 2025년 까지 약 50만명의 신규 영주권자를 수용할 계획이었으나, 주택 가격 부담에 대한 우려로 목표가 축소되었습니다. 10월 말, Marc Miller 연방 이민장관은 2025년의 목표를 39만 5천 명으로 줄일 것이라고 발표한 바 있습니다.  일부 경제학자들은 이러한 급격한 이민 감축이 캐나다 경제에 해를 끼칠 수 있다고 우려를 표했습니다. 이들은 “2023년의 인구 성장은 거의 전적으로 이민에 의해 이루어졌으며, 이것이 캐나다를 경기 침체에서 벗어나게 해주는 유일한 요인이었다”고 낙관적인 주장을 펼치고 있습니다. 반면, Drummond 는 내년 이민 목표가 줄어들더라도, 캐나다의 이민 유입이 연간 주택 공급 증가량인 25만 가구를 여전히 훨씬 초과한다고 지적했습니다. 또한 매년 이러한 불균형이 주택 부족 문제를 악화시킨다고 언급했습니다. 

최근 목표가 축소되었음에도 불구하고, 캐나다의 새로운 목표는 역사상 가장 높은 이민 목표 중 하나로 남아 있다고 강조했는데요, Drummond 는 결국 이민 숫자가 줄어드는 것이 이민자와 캐나다 출생 국민 모두에게 이로울 것이라고 생각한다며, 캐나다에 5년 미만 체류한 신규 이민자들이 출생 국민과 오래된 이민자들에 비해 임금 성장률이 낮고 실업률이 높다는 점을 지적했습니다. 그는 이러한 신규 이민자들이 안정성을 확보하는 데 큰 어려움을 겪고 있다고 판단했습니다.
Drummond 는 “이민의 목표는 무엇이 되어야 할까요?” 라고 질문을 던집니다. “단순히 인구를 늘리기 위한 것이 목표라면 그 목표가 이해되지 않습니다. 기존 인구와 신규 인구 모두의 복지를 극대화 하려는 노력이 필요합니다” 라며 금리 움직임에만 국한되지 말고 효율적인 노동시장과 사회적 안정을 이룰 수 있고, 이런 요소들이 서로 잘 결합 되어야 만이 금리도 안정될 수 있다는 중요성을 강조했습니다.

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