흔히 사람들은 이자율을 선택할 때, ‘좋은’ 이자율과 ‘낮은’ 이자율을 혼합해서 생각하기 마련입니다. 모기지 전문가들은 이 이야기가 꼭 맞는 말이 아니란 것을 잘 알지만 클라이언트들을 납득 시키기 란 여간 힘든 일이 아닙니다. 예를 들어,낮은 이자율을 제공하는 No-Frills 프로그램들은 계약 기간 동안 이사를 가거나 중도 해약을 하지 않는 다면 상대적으로 이자율이 낮은 좋은 프로그램이지만, 만약 모기지 계약을 중도 해약하게 되면 큰 피해로 돌아오게 됩니다. 그렇다면 ‘좋은’ 이자율은 어떤 것일까요?

좋은 모기지 이자율을 정의하자면, ‘클라이언트가 원하는 조건 (Features)을 만족 시키는 최적의 이자율’ 이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 문제가 계약 기간 내 모기지 계약 중도 해지를 들 수 있는데, 이 때 발생하게 되는 페널티의 금액이 프로그램에 따라 큰 차이가 날 수 있기 때문에 계약 내용이 무엇보다 중요하게 작용하게 됩니다. 예를 들어, 변동으로 모기지를 가지고 있는 경우, 중도 해지의 경우 3개월치 이자 부분의 페널티만 지불하면 되지만, 고정의 경우 남은 계약 기간에 따라 엄청난 액수의 페널티를 지불해야 되는 경우가 발생하게 됩니다. 또한, 모기지 계약에 Bona-fide Sales에 대한 문구가 있는 경우, 계약 기간 내에 집을 팔지 않는 한 계약을 해지 할 수가 없습니다. 

그렇다면, 나에게 맞는 모기지 프로그램과 이자율은 어떻게 선택해야 하는 것일까요?

아마 어떤 사람도 본인의 미래에 대해 100퍼센트 예측할 수 없을 겁니다. 하지만 본인에게 맞는 모기지를 선택하기 위해서는 어느 정도의 미래 계획을 세우고 진행을 하는 것이 바람직합니다. 흔히 사람들이 단순히 하게 되는 생각은 ‘ 내가 모기지 계약 만료전에 이사를 가게 될까?’‘이사를 가게 된다면 어느 도시로 가게 될까?’‘상환 기간을 길게 가져 가는 것이 좋을까?’ 등을 고려 하게 됩니다. 이런 고려 사항도 충분히 좋은 생각이지만 넓게 봐서 직업적인 고려 사항과 개인적인 고려 사항으로 나누어 생각 하는 것이 훨씬 바람 직 합니다.

직업 적인 고려 사항

- 내 연봉이 모기지 계약 기간 내에 크게 변화 할까?

- 모기지 계약 기간 내에 큰 보너스를 받게 될까?

- 다른 도시로 전근, 또는 이직을 하게 될까?

개인 적인 고려사항

- 현재의 내 상황은 어떠한가? 모기지 계약 기간 내에 결혼/이혼을 할 계획이 있는가?

- 가족 구성원이 늘어날까?

- 가족 구성원 중 누군가가 독립을 하거나 다시 함께 살게 될까?

- 집의 수리(Renovation) 계획이 있는가?

- 모기지 계약 기간 내에 큰 목돈이 생길 일이 있는가?

위와 같은 상황들을 고려해보면 본인이 선택해야 할 모기지 계약기간, 상환기간, 그리고 그 안에 있는 Pre-Payment Privilege 등을 정확히 따져 볼 수 있게 됩니다. Pre-Payment Privilege란 정해진 금액의 원금을 페널티 없이 미리 갚을 수 있는 권리로서,계약 전에 미리 정해져 계약서 상에 명시 됩니다.대부분의 은행에서는 1년에 모기지 금액의 10~20%를 미리 갚는 것을 허용해 줍니다. 이런 내용들을 다 고려 한 후, 그 중 최적의 이자율을 가지고 있는 프로그램을 선택하면 됩니다. 특히 요즘같은 고 이자율 시장의 경우, ‘향후 이자율 변화가 어떻게 될까’ 에 대한 예상에 따라 이자율의 따른 선택보다 아닌 계약기간(Term)에 초점을 맞추게 되기도 합니다.

모든 사람은 미래에 대한 계획, 그리고 현재 가지고 있는 소득, 부채 내역이 다르며, 사람에 따라 받을 수 있는 모기지 금액은 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 여러 상황을 고려 하고, 가장 많은 금액을 별 무리 없이 갚아 나갈 수 있는 모기지 프로그램의 선택을 하는 것이 가장 중요합니다. 낮은 이자율의 선택도 중요하지만 낮은 이자율만 쫓아가다가 나중에 거대한 페널티로 돌아올 수 있으니 전문가와 상의 해서 본인의 상황에 맞는 모기지를 선택하시길 바랍니다.

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