김구약 건축 칼럼

김구약

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18677

2022-01-13

지속가능한 도시 개발(4)

(지난 호에 이어)

1.1 Seven Tower Community - Toronto

Seven Tower Community라는 TOD에 기반한 개발 계획안이 토론토시에 제출되어 검토 단계에 있다. 이 개발 계획 안은Eglinton Crosstown LRT, UP Express, and the Kitchener GO line의 환승역인 Mount Dennis Station 에 인접한 곳에 7개의 타워에 2356세대를 수용하는 것으로 저층부에 상점과 Food Store, Amenity 시설을 포함하고 있다. 입주민들은 쉽고 편리하게 도보로 환승역과 각 시설들을 이용 할 수 있다.

2. 메트로 밴쿠버의 지역 교통 시설계획

약 290만 명의 인구를 가진 Metro Vancouver는 도시의 성장과 함께 살 만한 지역으로 만들기 위해 2010년, “Metro Vancouver 2040 Regional Growth Strategy”를 수립하였으며2013년에는 장기적인 지역 교통 Network와 시스템을 구축하기 위한 “Regional Transportation Strategy” 을 “Transit-Oriented Community” Design 원칙과 함께 발표하였다.
토론토와 마찬가지로 Metro Vancouver는 광역 교통 Network와 시스템을 구축하기 위한 Agency 로 “Translink”를 설립하여 TOD Project를 추진해 오고 있다. Metro Vancouver는 교통 중심 축(Corridor)상에 Transit Station을 중심으로 보행 친화적이며 밀집된 복합 용도의 Transit-Oriented Community(TOC)들을 건설하고 있으며 2036년에는 인구 385만 명의 Smart City로 살 만한 도시가 될 것으로 예상하고 있다.

2.1 Oakridge Center Redevelopment – Metro Vancouver

9개 빌딩에 2600세대의 주거와 오피스, 상점 등이 함께있는 복합용도의 빌딩으로Oakridge 41st Avenue Station 을 중심으로 한 재개발 계획이다.

2.2 The Coquitlam Centre Redevelopment – Metro Vancouver

Lincoln Station에 인접한 기존 Shopping Mall 부지를 장기적으로 재개발하기 위한 계획으로 초고층 주거동, 오피스, 도로에 면한 상점 및 영화관, 나이트 클럽 등의 Entertainment용도를 포함하고 있다. 개발이 완료되면 Coquitlam Downtown의 핵심 지역이 될 것으로 예상하고 있다.

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김구약

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18677

2022-01-06

지속가능한 도시 개발(3)

(지난 호에 이어)

NEW URBANISM의 장점

“New Urbanism”에 따른 지역 계획에서는 상점과 공공 서비스 시설들은 주민들이 도보나, 자전거를 이용하여 쉽게 갈 수 있는 가로변에 위치하고 주거는 자전거 전용 길, 공원, 자연 등에 가깝게 배치된다. 보행로를 따라 소공원(Pocket Park)과 휴식 장소를 제공하여 보행 친화적인 환경을 조성한다.

커뮤니티 시설과 학교는 보행로 혹은 자전거 네트워크로 연결되어 자동차의 사용을 줄일 수 있다. 이는 주민들에게 서로 교류할 수 있는 기회를 더 많이 제공하게 되어 건강한 지역 사회의 유대감을 형성할 수 있다.

작지만 독특하게 디자인된 상점, 서비스 시설 등으로 주민들이 살고, 일하고, 즐기기에 더 좋은 장소를 만들어 내어 생활의 질을 높여 줄 수 있으며, Property Values를 더 높고 안정되게 만들어 준다.

New Urbanism은 고밀도의 복합 용도를 지향한다, 상업 시설과 주거 시설이 복합된 건축물은 주차 수요를 공유할 수 있으므로 주차 시설의 설치 비용을 줄일 수 있고 주변 도로의 교통 부하를 덜어준다. 밀집된 복합 용도는 많은 사람들이 밤낮으로 활동하게 되어 범죄가 줄어드는 효과를 볼 수 있다. 개발할 때 있을 수 있는 커뮤니티나 지역 사회의 “NIMBY” 로 인한 사업 진행 지연 등이 적다.

New Urbanism에 따른 개발은 과거에 시행되던 교외지역 개발 방식에 비해 간선 시설 및 공급 시설 (Infrastructure) 설치에 대한 인구당 자본 비용이 적게 들어가고 밀집된 인구로 인해 대중교통 시스템을 설치하기도 쉬워지며 안정된 세금 수입 기반을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

점점 더 많은 도시, 타운, 지역 사회에서New Urbanism의 원칙들을 적용하는 토지이용 계획이 컴팩트한 복합 용도 개발에 사용되고 있다. 한편 현재 시행되고 있는 Zoning Bylaw는 New Urbanism의 원칙을 충분히 지원하지 못하고 있는 경우도 있으므로 Zoning Bylaw의 정비 및 보완이 요구되기도 한다.

New Urbanism은 도시, 타운, 커뮤니티와 지역 간의 연결에 더 많은 도로를 건설하는 대신에 새로운 공공 교통(철도, 직행버스, 지하철 등) 시스템을 도입하며 TOD(Transit Oriented Development)라고 불리는 토지이용 계획과 조화를 이룰 때 최상의 성과를 이룰 수 있다.

New Urbanism과 TOD

SMART GROWTH

“Smart Growth”는 무질서한 도시 팽창(Urban Sprawl)을 지양하며 도심을 컴팩트하게 재구성한다. 이는 자동차 의존성을 줄이고 공공 교통 이용을 늘리면서 도시의 성장에 집중하는 도시계획이며 교통 이론이다. 북미에서는 Smart Growth란 용어를 사용하고 유럽 특히 영국에서는 “Compact City”라고 한다.

Smart Growth는 도시 인구 증가, 교통 체증, 대기 오염, 에너지 소비 증가, 공중 보건 위생과, 건조 환경(Built-Environment)의 낙후화, 기존 지역 사회 유대감의 단절 등 도시가 갖는 문제를 해결하고 지속 가능한 개발과 성장이 동시에 일어날 수 있도록 하는 것이다. Smart Growth는 지난 수십 년간 연구되고 시행되었던 New Urbanism, 커뮤니티 디자인, 지속가능한 개발과 교통 수단 등의 컨셉과 방법들을 조합하여 사용되고 있다.

Smart Growth는 기존 도심의 체계적인 정비와 재개발을 강조한다. 기존 도시 내에 공업 지역 이전 부지 개발, 기존 지역 재개발, 재건축 등으로 시설들이 밀집되어 살기에 편리하고 좋은 환경을 가진 지역 사회가 많이 생기게 되면 더 많은 사람들이 모이게 되고 더 많은 비지니스 기회가 생긴다.

이는 도시 확산을 줄일 수 있고 도시외곽의 그린 벨트 훼손도 줄어들게 해준다. 공공시설, 생활 편의시설, 다양한 형태의 주거가 복합된 용도의 건물들이 일정한 영역 내에 컴팩트하게 밀집되어 있으면 사람들이 가까이 있는 공공시설, 생활 편의 시설을 이용하기 위해 걷거나 자전거를 많이 사용하게 된다.

또한 지역 주민들의 지역 간 이동을 위해 다양한 대중교통 수단- 지하철, 전차, 기차, 버스등-을 교통의 중심지(Transportation Node)에 설치하여 사람들이 쉽고 편하게 접근하고 이용할 수 있는 대중교통 친화적인 환경을 만든다.

TOD (Transit-Oriented Development)

TOD(Transit-Oriented Development) 는 주거, 업무, 상업, 오락 시설이 고밀도로 복합된 건물들을 교통의 중심지(Transportation Node) 주변에 개발하는 것을 말한다. TOD 는 도심, 부도심 지역 내에 대중교통 환승이 일어나는 곳(Transit node)으로부터 반경 약800m 범위, 즉 도보로 대략 10분 정도 거리에 주거, 상업, 오락 등의 용도가 고밀도로 복합된 커뮤니티를 만든다.

TOD 개발은 개인, 커뮤니티 및 지역 사회에 다음과 같은 이점을 준다.

• 사람들에게 다양한 이동 수단을 선택할 기회를 주어 자동차의 이용을 줄일 수 있고 교통체증, 대기오염도 줄어들게 한다.

• 고밀도의 특성으로 지상에 더 많은 오픈 스페이스 조성이 가능하다.

• 잘 디자인된 오픈 스페이스는 많은 사람들을 모이게 하며 정주 인구와 더불어 커뮤니티에 활력을 주고 커뮤니티는 안전하고 건강한 그 지역의 명소가 될 수 있다.

• 인구 집중으로 비지니스와 일자리가 많아지게 되어 지역 경제가 활성화된다.

• 지역의 인프라 – 도로, 철도, 통신시설 등의 산업 기반과 상하수도 처리, 학교, 병원 등의 생활 기반 시설 - 설치 비용이 줄어들 수 있다.

TOD 는 미래에도 기존 도시의 경제, 사회, 문화 발전이 지속 가능하다는 이유로 많은 도시에서 연구, 실행되고 있으며, Private Sector인 부동산 시장과 Public Sector인 인프라 시장에서 파트너쉽으로 그 개발 방식이 점차 증가하는 추세를 보이고 있다.

TOD 사례

1. 온타리오 광역 교통 기반시설 계획

온타리오 정부는 지역 및 도시 간의 이동을 위한 하이웨이의 정체, 도시 내 교통 체증, 교통 시설 및 시스템의 낙후, 자전거 전용로와 보행로의 부족 등의 문제에 집중하며 지역 및 도시들이 미래에도 낙후되지 않고 성장과 발전을 지속하기 위한 계획을 마련했다.

첫 단계로 광역 교통 기반 시설 및 시스템 구축을 위해 2006년에 새로운 지역 교통 Agency인 Metrolinx를 설립했다. Metrolinx는 보다 편리하고 안전하며 신뢰할 만한 고품격, 양질의 교통Network및 서비스를 제공하여 지역 성장의 기반이 되도록 하는 것에 그 목적이 있다.

2017년에 Vaughan Metropolitan Center까지 연장 개통된 Yonge-University Line을 포함하여 Eglinton Crosstown LRT(Light Rail Transit)이 건설되고 있으며 York Region의BRT(Bus Rapid Transit)건설, 다운타운과 피어슨공항을 직접 연결하는 UP Express, 지역 간을 연결하는 급행 철도인 GO Transit 등의 교통 기반 시설이 건설되고 정비되어 오고 있다.

GTA 와 해밀턴 지역(GTHA)의 통합 교통 시스템 구축사업 또한 2008년부터 진행되어 오고 있다.

2008년 첫걸음을 시작한 GTHA의 교통기반시설 네트워크는 2018년에 이르러 최종 보고서인 “2041 Regional Transportation Plan” 으로 확정되었다. 이 보고서는Metro Toronto의 인구 640만 명에서 2041년에는 인구 1000만 명 이상이 이 지역에 거주하며 고용 증가, 경제 발전, 기후 변화 영향에 대처 할 수 있을 것이라고 예상하고 있다.

(다음 호에 계속)

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김구약

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18677

2021-12-23

지속가능한 도시 개발(2)

(지난 호에 이어)

이 운동은 기존의 건조환경(Built- Environment)을 개선하고 도시, 타운, 지역 사회를 완전하고 컴팩트한 형태로 재구성하여 주민들의 생활 수준과 삶의 질을 높이고 모두를 위한 더 나은 미래를 만들려는 것이다.

1991년 미국 California 지방 정부 위원회는 Yosemite 국립공원 Ahwahnee 호텔에서 건축가들과 함께 도시계획 수립에서 지속가능한 토지이용 계획의 가이드라인을 정하여 “Ahwahnee Principles” 로 발표하였다. 이 원칙들은 단일 건물에서부터 커뮤니티 전체까지 적용될 수 있다. New Urbanism Movement에서 사용되는 계획 기법과 전략은 점차적으로 부동산 개발, 도시계획, 그리고 시의 토지이용 전략에 영향을 주었다.

2000년 전후, “American Planning Association”은 “New Urbanism”의 원칙을 보다 명확히 실행하기 위한 정책적인 Framework로 Smart Growth라는 토지 개발 이론을 검토하게 된다. Smart Growth는 지역 주민의 건강을 보호함과 동시에 자연환경도 보존하는 “개발과 보존 전략”으로서 다양성을 지향하며 커뮤니티를 보다 더 매력적으로 만들어 지역경제를 강하게 만드는 것으로 정의하고 있다.

NEW URBANISM의 원칙:

1. 걷는 환경 조성

1.1. 집이나 직장으로부터 걸어서 10분 이내에 대부분의 시설들을 이용 할 수 있을 것.

1.2. 보행 친화적인 거리 조성을 위해 건축물은 도로에 면하며 가깝게 배치한다.

1.3. 주차장은 건물 뒤편에 배치한다.

1.4. 현관(Porch), 창문, 문은 도로에 면하여 배치한다.

1.5. 가로수가 있는 거리를 만들고 노상주차를 허용한다.

1.6. 약간 좁고 속도 제한이 있는 생활 가로를 조성한다.

1.7. 특별한 경우에는 차 없는 보행자 전용 거리를 만든다.

2. 도로의 연결

2.1. 교통 분산과 보행자가 걷기 쉽도록 격자 형태의 도로망을 구성한다.

2.2. Street, Boulevard, Lane등 도로의 위계(Hierarchy)를 정한다.

2.3. 걷기에 즐거운 양질의 보행자 도로를 따라 Open space를 만든다.

3. 복합 용도(Mixed-Use)와 다양성(Diversity)

3.1. 상점, 사무실, 아파트, 주택 등이 하나의 부지 위에 복합되게 한다. 이 용도의 복합은 하나의 건물이나 블럭 또는Neighborhood내에서도 일어날 수 있다.

3.2. 사람들의 나이, 소득 수준, 인종, 문화의 다양성을 수용한다.

4. 주거 타입의 복합

4.1. 라이프 스타일을 고려한 다양한 종류의 형태, 크기의 주택을 도입한다.

4.2. 다양한 소득 계층을 수용하는 가격의 주택을 포함한다.

5. 건물 용도의 밀집

5.1. 빌딩, 주택, 상점, 서비스시설 등을 서로 가까운 곳에 밀집시켜 걷는 거리를 단축시키며 시설을 편리하고 효율적으로 사용할 수 있도록 한다.

5.2. 이런 건물 용도의 밀집이 작은 타운부터 큰 도시까지 적용된다.

6. 고품질 대중교통 시스템 (Smart Transportation)

6.1. 도시, 타운, 지역 사회들을 고품질의 경전철 등으로 서로 연결하는 교통 네트워크를 구성한다.

6.2. 각각의 도시, 타운, 지역 사회 내에서는 보행 및 자전거 사용을 권장하며 이를 위해 보행 친화적인 가로 환경을 조성한다.

7. 지속가능한 개발

7.1. 개발할 때 주변 환경에 미치는 영향을 최소화한다.

7.2. 기존 생태계의 시스템을 고려한 친환경, 에너지 절약 기술을 적용한다.

7.3. 지역에서 생산된 상품의 공급 및 사용을 장려한다.

8. 삶의 질 향상

8.1. 인간성(Human Spirit)의 고양을 위해 공공 장소들을 창조하여 삶의 질을 높인다.

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김구약

92894

18677

2021-12-16

지속가능한 도시 개발(1)

현재 세계 인구의 절반 이상이 도시에 살고 있다. 유엔 해비타트(UN Habitat) 는 2020년에 발간한 “세계 도시 보고서 2020”에서 급속한 도시화로 2015년에 세계 인구의 54%인 40억 명이 도시에 살고 있으며, 2036년에는 그 수가 54억 명이 될 것으로 예측하고 있다. 도시 인구의 급격한 증가로 인해 21세기 도시들은 교통 체증과 지속가능한 자원의 낭비, 사회적 경제적인 계층 분리와 그에 따른 갈등, 건조 환경(Built-Environment)의 질적 저하 등 많은 문제에 직면하고 있다.

20세기 후반부터 City Planners, Urban Designers, Architects, Landscape Architects 들은 “어떻게 하면 우리의 도시가 미래에도 살 만한 활력있는 도시로 살아남을 수 있을까? 어떻게 해야 우리 다음 세대들이 살아갈 도시가 성장과 함께 지속가능한 자원의 활용이 조화를 이루면서 계속 번영해 나갈 수 있을까?” 라는 질문에 답을 찾기 위해 많은 탐구와 시도를 해왔다.

그 결과로 1980년대에 급속한 도시화와 무질서한 도시확장으로 빚어진 도시문제를 파악하고 대안을 제시하는 새로운 도시계획 운동(New Urbanism Movement) 이 일어나게 되었고, 2000년에 이르러서는 무질서한 도시 팽창을 피하면서 도시의 성장에 집중하는 Smart Growth이론이 구체적인 대안으로 등장하였다. 이후 지역계획과 도시계획에 New Urbanism과 Smart Growth의 원칙들이 적용되기 시작했다. 특히 Smart Growth는 현재 세계 여러 나라 정부 도시개발 정책의 Framework이 되고 있다.

도시계획(Urban Planning)에서의 Zoning

Zoning은 20세기 이후 가장 보편화된 도시계획의 한 방법이다. 도시 전체의 토지를 여러개의 Zone(주거 Zone, 상업 Zone, 공업 Zone 등)으로 구획하고 각 구획된 토지에 허용되는 건축물의 용도와 규모 등을 규정한다.

1916년 미국 뉴욕 시티에서 최초의 현대적인 시스템을 갖춘 Zoning이 출현하였는데 이 당시 Zoning의 최우선 목표는 Property Owner의 재산권을 보호하기 위한 것이었다. 예를 들면 자신의 Property 바로 옆에 고층 빌딩이 들어서게 되어 영구 음영이 생긴다든지 공해공장이나 소음 악취가 나는 시설이 들어서게 되면 이 Property의 가격은 하락하거나 팔리지 않게 되어 재산권의 보호가 필요했다.

이후 Zoning의 규제에 그 지역의 사회, 경제적인 요소와 환경적인 특성이 고려되면서 더욱 복잡해지게 되었다. 이런 전통적인 Zoning 방식에 의한 도시계획은 도시의 중심부 (Urban Core-주로 업무, 상업지역)에서 최대의 밀도(Density)를 가지며 주거 지역(Residential), 도시 외곽 지역(Suburban) 그리고 교외(Rural) 로 갈수록 밀도가 줄어들며 각 지역을 연결하는 도로망 또한 위계질서(Hierarchy)를 가진다.

산업 발전과 라이프 스타일의 변화

2차 세계 대전 이후 북미와 유럽의 많은 도시들은 산업 기술의 발전과 인구의 증가로 경제가 활성화 되면서 도시의 중산층이 늘어나기 시작했다. 이 중산층은 백색가전 - 냉장고, 세탁기, 오븐, TV. 등 - 을 사고 자동차로 출퇴근과 쇼핑을 했으며 도시가 제공하는 문화생활을 즐겼다.

이는 도시인의 새로운 라이프 스타일로 자리잡았다. 도시생활의 편리함과 각종 공연, 전시 관람 등 문화행사 참여 뿐만 아니라 비지니스 기회의 확대 또한 도시생활의 매력으로 작용해 도시의 정주인구는 더욱 급속히 늘어나게 되었다.

도시의 급격한 인구 증가는 기존 도시에 여러가지 문제를 야기시켰다. 물리적인 문제는 교통체증, 주차난, 택지 부족, 지가 상승, 도시 기반 시설 - 전기, 상하수도, 도로, 대중교통 시스템 등의 도시 생활에 필수적인 시설 및 그 공급시설 - 부족 등이며, 사회적인 문제로는 기존 커뮤니티와 지역 사회의 단절, 건조 환경(Built-Environment)의 질적 저하로 나타난다.

특히 교통체증과 주차난, 도시의 지가 상승으로 인해 사람들은 복잡한 도시에서 조그만 뒤뜰을 가진 작은 주택에 살기보다는 토지 가격이 저렴한 도시 외곽으로 이주하여 넓은 주택에서 자연과 더불어 전원생활을 생각하게 되었고 실행에 옮기게 된 계기가 되었다.

이와 때를 같이하여 도시 중심에 있던 슈퍼마켓, 백화점 등 대형 판매점들도 주차난에 직면하게 되었다. 도심에서 더 이상 넓은 주차장을 확보할 수 있는 부지를 매입하기 힘들게 되면서 이들 대형 판매점들은 도심을 벗어나 새롭게 주거가 밀집된 도시 외곽 지역에 충분한 주차장을 확보하여 재배치하게 되었다.

이러한 도시 팽창(Urban Sprawl)은 신규 개발지 및 그 주변으로 더 많은 도로를 신설, 확충하게 되고 개발로 인해 임야나 농지가 줄어들었을 뿐 아니라 기존의 양호한 자연 경관과 생태 환경이 개발과 조화를 이루지 못하여 환경의 훼손으로 이어져 왔다.

기존 도시는 왕성한 양적 팽창(Urban Sprawl)을 계속하고 있으며, 의식있는 Urban Planner, Urban Designer, Architects, Landscape Architects들은 무질서한 도시 팽창(Urban Sprawl)의 문제점을 지적하고 새로운 택지 개발시 고려해야 될 사항을 제시했으며 지역 계획(Regional Plan)에 반영하고자 했다. 또한 기존 도시를 활력있고 지속가능하며 살 만한 장소로 만들기 위해 여러가지 활동과 노력을 해 오고 있다.

NEW URBANISM 의 등장

2차 세계 대전 이후 도시계획은 주거 지역(Residential Area)과 상업 지역(Commercial Area)이나 공업 지역(Industrial Area)을 물리적으로 분리하는 “Zoning By-Law”에 따라 도시 중산층이 선호하는 저밀도의 단독 주택(Low Density Detached House) 건설에 촛점이 맞추어져 있었다.

사람들이 거주하는 주택과 직장, 쇼핑이나 오락을 즐기는 시설들의 물리적인 분리는 자동차에 의존하는 문화를 만들었으며, Zoning에 의한 교외 지역의 택지 개발도 자동차의 빈번한 사용에 기반을 두고 있다.

1960년에 미국의 도시 이론가인 Kevin Lynch는 저서 “The Image of the City”에서 사람들이 도시를 경험한 후 그 도시를 마음 속으로 인식하게 되는 5가지 요소 - 길, 경계, 공통적인 특성을 갖는 지역, 도시의 관문, 랜드마크 - 가 있음을 주장하였다. 이 저서는 개인과 그 개인이 속해 있는 주변 환경, 즉 자연 환경과 건조 환경(Built-Environment)이 사람에게 어떤 심리적 영향을 주는가를 연구하는 환경 심리학의 한 분야가 되기도 했다.

1970년대 건축 이론가이며 도시 계획가인 Leon Krier는 유럽 도시들의 재건축에 대한 이론적인 모델과 비전을 제시했고, 건축가이며 디자인 이론가인Christopher Alexander 는 1977년 저서 “A Pattern Language” 에서 커뮤니티와 지역 사회를 살 만한 장소로 만드는 디자인 방법론을 제시했다.

1980년대 초반 미국에서 시작된 새로운 도시계획 운동인 “New Urbanism Movement”는 다양한 종류의 형태와 크기의 주택들이 다양한 직업, Small Business와 함께 같은 커뮤니티와 지역 사회내에 있으면서 집에서 일터까지 도보 이동이 가능하고, 환경 친화적인 지역 사회를 가진 주거 단지 개발을 장려하기 위한 Urban Design 운동이다. (다음 호에 계속)

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김구약

77714

18677

2020-04-10

기존 주택에 세컨더리 스위트(Secondary Suite) 만들기(상)기존 주택에 세컨더리 스위트(Secondary Suite)

세컨더리 스위트(Secondary Suite)란 하나의 주택 또는 주택에 부속된 구조물 내에 주방, 욕실, 침실 등을 갖춘 별도의 자족적인 주거 유닛(Unit)을 말한다. 세컨더리 스위트는 흔히 Basement Apartment, Second Unit, Accessory Apartment, Accessory Dwelling Unit, In-law Apartment, Nanny Suite등으로 불리며, 이들은 서로 교환 사용되기도 한다. 여기서는 Zoning By-law에서 사용하는 용어인Secondary Suite를 사용하기로 한다.

Secondary Suite의 적극적인 도입 배경

2000년 이후 토론토의 유입 인구 증가로 주택 수요가 크게 늘어나자 주택 공급과 수요의 불균형이 발생하며 지가 상승, 주택매매가 상승을 초래하게 되었고, 이는 곧바로 주택 임대료 상승으로 이어져 저소득층의 주거 문제가 점차 사회적인 문제점으로 대두되기 시작했다.

현재 GTA 일부 지역에서는 저소득층 가족이 정부의 보조금을 지원받아 거주하는 Affordable Housing Unit을 확보하기 위해 신청 후 10년 이상을 기다려야 할 정도로 저소득층의 주거 문제가 위기에 직면했다.

온타리오 주정부는 주택매매가 상승으로 인한 도시 근로자들의 주택 구매력 저하와 임대료 상승에 따른 생활비 상승 문제를 인식하고, 이러한 문제를 해결하기 위해 Basement Apartment 즉 세컨더리 스위트를 합법화하는 입법을 하게 되었다.

그 결과2011년에Planning Act가 수정되었고, 이를 근거로 각 시의 Official Plan과 Zoning By-law에서 세컨더리 스위트를 허용하게 된다. 수정된 Zoning By-law는 2012년부터 시행되었다. 또한 2016년에는 Long-Term Affordable Housing Strategy를 현실에 맞게 수정 보완하여, 건축 법규/조례를 변경하고 개발부담금도 면제해 주는 등 세컨더리 스위트를 장려하는 정책이 이어졌다.

특히 주거 문제 해결을 위해 지속적인 노력을 해 온 토론토 시는 2019년에 주택 신축 시점에서부터 세컨더리 스위트를 허가해 주기에 이르렀을 뿐만 아니라, 타운하우스에도 설치를 허용하고, 하나의 세컨더리 스위트 유닛에 대해서는 주차 공간 설치를 면제해 주는 등 Zoning By-law를 획기적으로 변경하게 되었다.

Secondary Suite의 사회적인 파급 효과

세컨더리 스위트는 임대료가 비교적 저렴한 주거 형태로서, 저소득층의 주거 공간 확보에 도움이 될 뿐 아니라 지역 사회에 다양한 이득과 혜택을 주고 있다.

주택 소유주는 임대를 통해 추가 소득을 올릴 수 있으며 모기지 상환에 도움이 된다.

대가족, 노령 부모, 함께 살아야 하는 케어기버 등에게 주거 선택의 기회를 제공하므로 변화하는 인구에 대응할 수 있다.
소득 계층의 혼합으로 지역의 노동 시장에 도움이 된다.
대중교통과 같은 지역의 인프라를 효율적으로 사용할 수 있다.
건설, 리노베이션 산업에 일자리를 만든다.
저소득층 주거 문제 해결, 적절한 주거 밀도 조성, 기후 변화 완화와 온실가스 발생 저감 등 지역의 정책 목표 달성을 돕는다.

Secondary Suite 허가를 받기 위한 필요조건

기존주택 내에 세컨더리 스위트를 설치하려면 Municipal Zoning By-law와 Building Code의 요구사항을 충족하여 건축 허가를 받고, 공사 중간에 빌딩 인스펙션을 거쳐 프라이머리 유닛과 세컨더리 스위트 모두 적법하고 거주하기에 안전하다는 것이 확인되어야 한다.

세컨더리 스위트 허가를 위한 Zoning Requirements는 지역마다 조금씩 다르므로 신청하기 전에 주택이 위치해 있는 Municipal, Region, Township 등의 Zoning Requirements를 꼭 확인해야 한다. Zoning 과 Building Code Requirements는 전문 지식이 필요하므로 Professionals (Architects, Designers, Engineers)의 도움을 받는 것이 좋다. 여기서는 토론토 시의Requirements에 대해서만 언급하기로 한다.

Zoning Requirements

Commercial Residential Employment Zone(CRE), Employment Industrial Zone, Open Space Zone, Utility and Transportation Zone을 제외한 Zone에서 세컨더리 스위트의 설치를 허용하고 있다.
Residential Zone에 속한 Detached House, Semi-Detached House는 하나의 유닛 이상으로 세컨더리 스위트를 설치할 수 있다.
세컨더리 스위트를 포함하여 주택 신축 허가를 받을 수 있다.
도로에 면한 주택 정면은 주변 가로경관에 영향을 주므로 그 변경을 최소화해야 한다.
지상 1층짜리 주택은 그 지하층 전체를 세컨더리 스위트 면적으로 사용할 수 있으며, 그 외의 경우에는 세컨더리 스위트 면적은 주택 전체 면적의 45%를 초과할 수 없다.
하나의 유닛을 초과하는 세컨더리 스위트당 한 대씩 주차 공간이 확보되어야 한다.

Zoning Requirement의 완화를 원하는 주택 소유주는 Rezoning 또는 Minor Variance 신청을 통해 완화를 받을 수도 있다. (다음 호에 계속)

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김구약

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2020-04-10

주택의 증축 및 리노베이션(2)

(지난 호에 이어)

공사비와 예산 수립

일반적으로 평균 크기(약 2,000 SF)의 주택을 신축하는 경우의 단위 면적당 공사비 단가는 비교적 잘 알려져 있으며, 건축 구성재(Building Component) 별로 적용되는 공사비 단가도 쉽게 알 수 있다. 그러나 증축 또는 리노베이션 공사에서는 기존 구조, 배관 등의 변경이 생길 경우 단위 면적당 공사비가 신축 공사 때보다 더 들어가는 경우가 발생하기도 한다.

시공 회사나 전문가(Professional)의 자문을 통해 얻은 공사비에 추가로 건축 허가 수수료(Permit Fee), 설계비(Design Fee), 재무 비용(Finance Cost) 등을 추가하고, 순 공사비의 5%-10% 정도를 예비비로 준비하는 것이 좋다. 공사 중에 변경이나 추가되는 것이 있을 수 있고 예상하지 못한 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 이렇게 산출된 총액이 프로젝트 예산이 되면 큰 무리없이 공사를 마칠 수 있을 것이다.

비용과 가치 검토

도큐먼트(Documents) 검토와 프로젝트 예산을 결정한 후 계속하느냐 중지하느냐를 결정하게 된다. 이 결정은 건축주가 투입 비용과 완공 후 얻을 혜택에 관해 어떻게 느끼는가에 따라 달라진다. 집의 증축과 리노베이션에 쓰여지는 돈은 자본 출자(Capital Investment)와는 비교할 수 없다.

이것은 자동차를 사는 것과 비슷하다. 많은 사람들은 자신의 경제력에 맞는 차를 사서 소유하고 운전하며 그 혜택을 즐긴다. 그리고 팔 때 그 값어치를 가능한 한 크게 하려고 한다.

주택을 증축 또는 리노베이션한 후의 매각 가치(Resale Value)에 대해 언급한 리포트나 전문잡지에 의하면, 작은 주방을 리노베이션한 경우에는 투입된 비용에 대한 환수율이 100% 이상이 되기도 하지만 썬룸(Sunroom)을 증축한 경우라면 70%가 될 수도 있다고 한다.

다만 이들 리포트의 기반이 되는 조사(Survey)는 중간 가격의 주택을 대상으로 매매 시점 등의 가정을 하고 있기 때문에 이 전제 조건을 변경하게 되면 그 가치 또한 달라지게 된다.

따라서 건축주가 살고 있는 지역의 부동산 시장(Real Estate Market)을 기준으로 미래의 가치를 검토해야 한다. 부동산 에이전트(Real Property Agent)가 이 검토를 도와줄 수 있다.

부동산 에이전트를 통해 기존 주택의 현재 시장 가치(Current Value)를 알고 증축 혹은 리노베이션이 완료 되었을 때의 미래 시장 가치(Future Market Value)를 예측할 수 있으며, 이 두 가치의 차이가 증축 혹은 리노베이션의 가치가 된다.

이렇게 산출한 가치를 투입된 총 금액으로 나누면 회수되는 비용의 백분율을 얻을 수 있다. 이 비율이 75% 이하로 나타날 때는 공사 범위를 다시 조정하거나 시장 가치를 올리는 다른 방법을 생각해야 할 필요가 있다.

한편 이러한 증축이나 리노베이션이 건축주가 하고 싶었던 일이었으므로 행복감을 느낀다거나, 기존 지역 및 이웃과의 친밀감, 또는 새로워진 주거 공간에서 느끼는 편리함과 편안함으로 이사 가기를 원하지 않는 경우라면 새로운 매각 가치(Resale Value)는 큰 의미를 갖지 못할 것이다.

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김구약

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18677

2020-04-10

주택의 증축 및 리노베이션을 위한 준비(1)

기존 주택을 증축 또는 리노베이션(Renovation) 공사를 하고자 하는 대부분의 집주인들은 공사 비용이 얼마나 들 것인가와 공사 후 매각 가치(Resale Value)는 어떻게 될 것인가에 대해 알기를 원한다. 이것을 알 수 있다면 이 공사가 과연 할 만한 가치가 있는 것인지를 판단하고 그 시행 여부 결정을 쉽게 내릴 수 있을 것이며 일의 추진 또한 빨라질 것이다.

이를 위해 집주인인 건축주는 사전에 여러 문서들을 검토해야 하며, 최근에 시공된 비슷한 사례의 공사비를 조사하거나 자문을 받아 예산을 세워야 한다. 또한 공사를 마치게 되는 향후 시점에서의 부동산(Property)에 대한 잠재적인 시장 가치를 판단해 보는 것도 도움이 될 것이다.

문서(Documents) 검토

각종 문서와 기록의 검토는 프로젝트(Project)를 원활하게 진행하는데 필수적이다. 이들의 검토는 공사 계획이 해당 지역의 ‘Zoning By-law’에 적합한지를 확인하는 것에서부터 시작한다. 기존 건물의 도면을 구할 수 있는지 알아보고, ‘Property Title’에 하고자 하는 계획에 제약을 주는 조항이 있는지도 확인해 보아야 한다. 이러한 문서와 기록들의 사전 검토를 소홀히 하면 프로젝트를 진행하는 중에 난관에 부딪치거나 손실이 생길 수도 있는데, 이를 방지하기 위해 이 과정을 반드시 거쳐야 한다.

• Zoning By-law:

프로젝트 초기에 Zoning By-law가 검토되어야 한다. 이는 해당 대지에 적용되는 Zoning의 규제가 프로젝트에 미치는 영향을 파악하고 대처가 필요한 경우 이를 준비하기 위한 것이다. Zoning 검토를 간과하고 일을 진행하는 경우 시간과 금전적인 손실을 가져 올 수도 있다. 건축주가 Zoning By-law 검토에 익숙하지 못한 경우 건축사가 이 과정을 수행할 수 있다.

• 도면 및 서류 기록(Record Drawings):

대부분의 시청 건축과(Building Department)는 건축주의 대지에 대해 지금까지 발생한 모든 도면과 서류를 ‘레코드 드로잉(Record Drawings)’으로 보관하고 있다. 기존의 측량도, 배치도, 평면도 등이 기존 도면으로 사용되므로 확보되어야 한다. 간혹 건축된 지 오래된 건물이거나 허가없이 증개축이 되어있는 등의 이유로 레코드 드로잉이 없는 경우도 있다. 이때는 실측을 통하여 기존 도면을 작성해야 하며 심지어는 측량을 다시 해야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

• Property Title:

건축주는 ‘프로퍼티 타이틀(Property Title)’에 진입로(driveway)를 이웃집과 공유하거나, 남의 토지를 이용할 수 있는 권리(Utility Easement)등에 관한 합의(Agreement)가 있는지 확인해야 한다. 이러한 정보는 프로젝트 초기에 배치도(Site Plan)에 반영되어야 한다. (다음 호에 계속)

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김구약

77711

18677

2020-04-10

공사비와 공사예산

주택이나 상업용 빌딩을 신축, 증축 또는 리모델링을 해본 오너들 중에는 “Project 초기에 예상하고 준비했던 전체 예산 금액이 공사 완료 후에 보면 초과되어 버렸다.”라고 말하는 경우가 있다. 때로는 예산 수립을 소홀히 하여 공사 도중 부족한 비용을 마련하느라 공사가 잠시 중단되는 사례도 본다.

계획하고 있는 공사를 착수하기 전에 충분한 조사를 통해 적절한 공사 예산을 수립, 확보하는 것은 매우 중요한 일이며, 공사의 진척에 따라 단계별로 공사비를 지급하는 것이 공사의 QUALITY와 완공 일정을 맞추는데 도움이 된다.

공사비(Construction Cost)

견적 전문가들이 작성하는 공사비 내역은 “예상 공사비”라는 하나의 GUIDE로서 이 금액이면 공사를 원만하게 마칠 수 있다는 것이다. 시공회사들이 공사비 견적을 할 때는 건설 시장의 과열 여부, 건축 현장의 위치, 노동 시장, 공사 기간, 회사의 재무 상태 및 기술 능력 등에 따라 공사 단가를 회사마다 다르게 적용하므로 같은 도면과 시방서를 보고 제각각 다른 공사비를 제시한다.

OWNER가 시공회사와 공사계약을 체결하면 그 금액이 OWNER에게는 공사비가 되는 것이지만, 시공회사의 입장에서는 공사가 완료된 후에 결산해 보고 나서야 그 공사에 실제로 투입된 공사비를 알 수 있다.

최근 공사가 끝난 다양한 사례의 PROJECT에 실제로 쓰인 각종 공사비들을 해당 시공회사로부터 입수해 건축물의 위치, 종류, 공종, QUALITY수준 등으로 분류하여 공사비 INDEX로 만들어 발간하는 리포트 등의 검증된 자료를 OWNER가 참고 할 수 있다면 시공회사가 제시한 공사비가 적정한가를 판단하는데 도움이 된다.

시공회사의 공사비는 크게 직접비(DIRECT EXPENSE), 간접비(OVERHEAD), 이윤(PROFIT)으로 구성된다. 직접비는 공사에 직접 투입되는 재료비, 노무비 및 장비사용료 등의 합으로 흔히 순공사비라고 말한다.

간접비는 공사를 원활히 수행하기 위해 소요되는 경비, 즉 시에 지불해야 하는 허가 수수료, 점용료, 교통 통신비, 회사 관리에 드는 비용 등이다. 일반적으로 간접비는 순공사비의 4%-10%, 이윤은 순공사비의 15%-20%이다.

순공사비: CONTRACTOR 나BUILDER의 간접비(OVERHEAD) 와 이윤(PROFIT)을 제외한 공사비

TORONTO에 있는 ATLUS GROUP은 주거용 및 상업용 부동산의 CONSTRUCTION COST 와 TREND를 매년 조사하여 REPORT를 발간하는데 이에 따르면 2018년 주거용 부동산의 GTA CONSTRUCTION COST(순공사비)는 면적2,000SF를 기준으로 다음과 같다.

•   CUSTOM HOUSE RENOVATION: $100/SF
•   CUSTOM HOUSE ADDITION: $160/SF
•   CUSTOM HOUSE NEW CONSTRUCTION: $200-210/SF

2,000SF 의 신축 CUSTOM DETACHED HOUSE의 AVERAGE 순공사비는 $200-210 /SF이며, 여기에 시공회사의 간접비와 이윤을 더하면 $238-273 /SF 범위에 있다는 것을 보여주고 있다.

온타리오의 CONTRACTOR 협회의 자료 또한 위에 제시된 범위와 거의 일치하고 있다. 이 협회는 주택공사의 철거 및 기초공사, FRAME 공사, 지붕공사, 각종 마감 공사 및 배관, HVAC 설비 공사 등 각 공종별로 공사 항목을 세분하여 단가를 자세히 정리해 놓았다. 이 자료는 ONTARIOCONTRACTOR.COM에서 찾아볼 수 있으며 해당 공사의 공사비를 예상할 때 참고할 만하다.

공사 예산(Project Budget)

공사 예산에는 공사비는 물론 PROFESSIONAL SERVICE FEES, PERMIT과 INSPECTION FEES, 예비비 등도 포함시켜야 한다. PROFESSIONAL SERVICE는 디자인과 BUILDING PERMIT을 위해 ARCHITECT나 ENGINEER가 제공하는 SERVICE를 말하며 일반적으로 순공사비의 10%-15% 정도이다.

BUILDING PERMIT을 신청할 때 납부하는 FEE는 공사 종류, 규모 별로 다르게 적용되고 있으며 미리 알 수 있다. 공사 도중에 예상하지 못했던 긴급 상황이 발생하거나 설계변경이 생길 경우 등에 대비하여 순공사비의 5%-10%를 예비비로 준비해야 한다. 이를 모두 합한 금액을 공사 예산으로 산정한다.

예산을 수립 할 때 다음의 세가지 요소를 고려하여야 한다. 공사의 규모(PROJECT SIZE), 공사비(CONSTRUCTION COST), 공사의 품질(LEVEL OF QUALITY) 이 세가지 요소들은 서로 밀접하게 관련되어 있다.

만약 공사 규모가 커지면 공사비는 당연히 늘어나게 되고, 이 경우 공사비를 고정시키면 공사의 질(LEVEL OF QUALITY)이 떨어질 것이다. 마찬가지로 공사비를 줄이는 경우에는 공사의 규모를 줄이거나 공사의 질(LEVEL OF QUALITY)을 낮추어야 한다. 따라서 OWNER는 공사의 규모와 범위를 정하고 원하는 QUALITY 수준을 결정하여 공사비를 예상해야 한다.

공사 예산이 과다하게 잡혔다면 일부 계획을 변경하여 가능한 범위로 줄여야 한다. 이 일은 OWNER와 ARCHITECT가 함께 하는 경우가 많다. 전체 예산을 수립하는 것 외에도 PROJECT의 시작부터 공사가 완료될 때까지 전체 공정을 파악하고 각각 언제, 얼마의 비용이 필요한지를 미리 예측해 준비하는 일도 원만한 공사 진행에 도움이 된다.

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김구약

77710

18677

2020-04-10

건축허가(Building Permit)는 왜 필요한가(2)

(지난 호에 이어)

BUILDING PERMIT을 받아야 하는 건축 공사

1. 건축물의 신축 공사

2. 건축물의 일부 또는 전부 철거 공사

3.   기존 건축물의 증축 공사:
a.   기존 건축물에 접하여 설치하는 2층 또는 3층 공사
b.   기존 건축물에 접하여 설치하는 ATTACHED GARAGE, CARPORT 공사
c.   기존 건축물에 접하여 설치하는 SUNROOM, SOLARIUM, PORCH, DECK 공사

4.   구조, 재료 변경 공사:
a.   방의 크기나 용도를 변경하기 위해 기존 벽을 철거하거나 새로운 벽을 신설하는공사
b.   이전에는 없었던 곳에 창문이나 문을 설치하는 공사
c.   기존 창문이나 문을 다른 곳으로 옮기거나 그 크기를 크게 변경하는 공사
d.   기존 DECK, PORTCH, PATIO에 벽이나 지붕을 설치하는 공사

5. 건축물의 용도 변경

6.   10m2를 초과하는 ACCESSORY 구조물:
a.   DETACHED GARAGE
b.   WORKSHOP
c.   GARDEN SHED
d.   CARPORT
e.   POOL HOUSE OR CABANA

* ACCESSORY 구조물이 기존 건축물에 접하는 경우는 크기에 관계없이 건축허가가 필요함.

7.   지하실 마감 공사:
a.   지하 출입구 계단 설치 공사
b.   BASEMENT APARTMENT 설치 공사
c.   굴토공사, 기초 설치 공사
d.   난방과 배관의 설치, 변경 공사
e.   구조나 재료 변경을 수반하는 공사
f.   지하 UNDERPINNING 공사

8. 지상으로부터 높이 60Cm를 초과하는 DECK 설치 공사

9. 높이 1m를 초과하는 옹벽 공사

10. 굴뚝, 벽난로 설치 또는 재건축 공사

11. GREEN ROOF, ROOFTOP 우수 탱크 설치 공사, 태양 집열판 설치 공사

12. 난방, 배관 설치 또는 변경 공사

13. 역류 방지 밸브 설치 공사

BUILDING PERMIT을 받는데 걸리는 기간

BUILDING PERMIT을 받으려면BUILDING DEPARTMENT에 PERMIT APPLICATION, PERMIT에 필요한 도면과 요구되는 서류들을 제출하고, PERMIT FEE를 납부한다. BUILDING DEPARTMENT는 신청 접수 시 서류 누락과 FEE 납부 여부 등을 신청 당일에 확인하고 이상이 없다면 그 다음날에 REVIEW PROCESS를 시작하게 된다.

BUILDING PERMIT 처리 기간은 신청 건축물의 종류, 규모 등에 따라 달라진다.

ONTARIO BUILDING CODE(OBC)에서 규정된 BUILDING PERMIT 처리 기간은 다음과 같다.

10 DAYS

a) DETACHED HOUSE, SEMI-DETACHED HOUSE, TOWNHOUSE, ROW HOUSE
b) 55m2 이하의 DETACHED 구조물
c) TENT, AIR-SUPPORTED 구조물 / 간판(SIGNS)

15 DAYS

a) 위의 HOUSE를 제외한 3층 이하의 건축물
b) 주 용도가 RESIDENTIAL, BUSINESS, PERSONAL SERVICE, MERCHANTILE, MEDIUM AND LOW HAZARD INDUSTRIAL이며, 연면적 600m2 이하인 건축물
c) FARM BUILDING

20 DAYS

a) 주 용도가 ASSEMBLY, CARE OR DETENTION, HIGH HAZARD INDUSTRIAL인 건축물
b) 주 용도가 RESIDENTIAL, BUSINESS, PERSONAL SERVICE, MERCHANTILE, MEDIUM AND LOW HAZARD INDUSTRIAL이며, 연면적이 600m2를 초과하거나 3층을 초과하는 건축물

30 DAYS

a) 재해를 입은 건축물
b) HIGH BUILDING

위의 DAYS는 BUSSINESS DAY를 말하며, BUILDING DEPARTMENT가 도면과 서류 검토 중에 추가 정보를 요구 또는 보완 요청을 하게 되는 경우에는 그 보완이 완료된 날로부터 처리 기간이 다시 시작된다.

CITY OF TORONTO는 주택의 간단한 공사에 한해서는 그 PERMIT을 신속하게 처리해 주려고 RESIDENTIAL FASTRACK SERVICE를 제공하고 있다. 이는 신청 후5일 이내에 BUILDING PERMIT을 발급해 주거나 보완해야 할 내용을 통보해 준다. 해당되는 PERMIT은 다음과 같다.

•   100m2 까지의 증축
•   MINOR INERIOR ALTERATION
•   SECONDARY SUITE
•   DECK, VERANDAS, PORCHES AND CANOPIES
•   GARAGE AND CARPORTS
•   GAZEBOS AND STORAGE SHED
•   BASEMENT ENTRANCE, UNDERPINNING
•   POOL FENCE
•   FIRE DAMAGE REPAIR
•   PLUMBING PERMIT, HVAC PERMIT AND REVISION PERMIT

GET BUILDING PERMIT!

BUILDING PERMIT을 받아야 하는 공사에 해당되지 않는 경우라도ZONING BYLAW규정에 위반되지 않아야 하므로 PROJECT 시작 단계에 BUILDING DEPARTMENT 또는 PROFESSIONALS로부터 자문을 받는 것이 좋다.

BUILDING PERMIT을 받지 않고 공사를 진행하다가 적발이 되면 공사가 중지되는 등 법적 조치를 당하게 된다. 이는 단순한 공사 지연만이 아니라 이미 공사 완료된 부분을 철거해야 하는 경우도 생길 수 있다. 만약 BUILDING PERMIT을 받지 않은 채로 이미 오래 전에 공사가 되어있는 건물이라 할지라도 BUILDING INSPECTOR가 이를 알게 된다면 BUILDING DEPARTMENT에서는 해당 건물의 현재 소유주에게 BUILDING PERMIT을 받을 것을 명령한다.

BUILDING CODE ACT(BCA)에 따라 BUILDING PERMIT을 받아야 하는 공사는 반드시 PERMIT을 받은 후 공사 하기를 권한다.

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김구약

77709

18677

2020-04-10

건축허가(Building Permit)는 왜 필요한가(1)

사람들은 일상의 많은 시간을 건물 안에서 보낸다. 건물은 Detached House부터 콘도에 이르기까지 여러 형태의 주거용 건물이 있고, 관공서, 오피스빌딩 등 업무를 위한 건물이 있으며, 영화관, 쇼핑몰, 터미널 등 많은 사람들이 모이는 다양한 용도의 건축물들이 있다.

건축물은 사용하는 사람들에게 안전하고 쾌적해야 한다. 만약 건물이 구조적으로 안전하지 않다면 어떻게 될까? 적절한 환기나 채광을 받지 못하여 사용하는 사람들에게 해를 끼치거나, 냉난방, 급. 배수 시설 등이 위생과 건강에 나쁜 영향을 주는 건물이 있다면? 이런 건물은 건축법에 따른 Public Protection을 지키지 못한 것이다.

새로 지으려는 건물이 주변 건물의 일조권을 방해하게 되거나 사람들의 통행에 지장을 주게 된다면 이는 건물의 Public Interest에 어긋나게 될 것이다.

Building Code Act와 Ontario Building Code

Building Code Act(BCA)는 온타리오 건축법이다. 온타리오에서 건축물을 신축하거나, 기존 건물을 증축, 리노베이션, 용도변경 또는 철거를 하려면 Building Permit을 받도록 BCA에 규정되어 있으며, 이에 의하여 Ontario Regulation인 Ontario Building Code(OBC)가 만들어졌다.

OBC는 건축물 사용자의 안전과 건강을 확보하고, 지역주민들의 이익을 보호하기 위하여 최소한의 규제를 한다. 건축물이 가져야 할 최소한의 성능과 기술적인 기준을 제시하고, Building Permit을 신청할 때 이 기준을 따르도록 요구하고 있다.

그러므로 Building Permit을 받았다는 것은 그 건축물이 적법하게 설계되었다는 것으로서, 사용자에게 최소한의 안전과 건강이 확보되었고 그 지역 주민의 이익을 지키고 있다는 의미가 된다.

Zoning Bylaw 와 OBC

OBC는 Ontario 전 지역에서 동일하게 적용되는 건축기준이며, 일반적으로 Zoning Bylaw 라고 말하는Municipal Zoning Bylaw(MZB)는 Ontario 각 도시 차원의 물리적 건축규제이다. MZB는 각 도시가 가지고 있는 상황이나 특성을 반영하여 시의회에서 제정하기 때문에 도시마다 조금씩 다르다.

OBC는 건축물의 내부공간 설계에 적용되는 기준을 규정하고 있는 반면 Zoning Bylaw에서는 이를 제외한 대지의 외부공간을 규정하고 있다.

건축물의 내부공간 설계에 적용되는 OBC는 소방, 피난, 구조, 위생, 채광, 환기 기준뿐만 아니라 각종 건축자재의 성능, 에너지 절약을 위한 기준까지 규정하고 있다.

Zoning Bylaw에서는 건축물 내부공간을 제외한 외부공간의 크기와 모양을 규정함으로써 가로 경관의 질서감, 통일감, 연속성 등을 부여한다. 대지가 속한ZONE에 따라 각각 허용되는 건물의 용도를 제한하고, 건축물이 대지 경계선으로부터 떨어져야 할 거리(Setback)를 규정함으로써 건물의 위치를 정할 수 있게 해준다. 건축물의 높이, 조경, 주차장, Drive Way 등도 Zoning Bylaw에서 규정하고 있다.

Building Permit이 신청되면 Building Department는 신청된 건축물이 그 지역의 Zoning Bylaw 규정에 맞는가를 우선 검토하고, 이후에 그 건축물이 OBC를 따르고 있나 검토하게 된다.

Building Permit Process

Project를 시작하기 전에 제일 먼저 확인해야 할 사항은 계획하고 있는 Project가 해당 대지의 Zoning Bylaw의 규정을 따르고 있는가를 확인하는 일이다. 이를 위해 사전 Zoning검토(Preliminary Zoning Review)를 신청하는 것도 Building Permit Process를 단축시키는 좋은 방법이 될 수 있다.

계획하고 있는 Project가 Zoning Bylaw에 따르고 있다면 그대로 실행 가능하며, 그렇지 않다면 Zoning Bylaw 규정에 맞게 계획을 수정하거나, Committee of Adjustment에 규정완화 신청을 할 수 있다. 이런 완화 신청을 Minor Variance신청이라고 한다.

Building Permit 신청에 필요한 도면을 준비할 때는 우선Property Survey를 확보하는 것이 중요하다. 이는 대지의 정확한 크기와 건축물의 위치 등을 표시하고 있는 공식 서류로서 Site Plan, Lot Grading Plan과 함께 제출되어 신청된 건물이 인접 대지 및 주변에 미치는 영향을 검토하는데 사용된다.

Building Permit 에 요구되는 도면과 서류를 제출하고 비용을 납부하면 Process가 진행되며, 그 처리기간은 Project의 종류, 규모, 복잡성 등에 따라 다르다. 신청서류와 도면이 Zoning Bylaw와 OBC에 정확히 따르고 있다면 처리기간은5일부터 30일 이내이다.

그러나 추가 정보가 요구되는 경우에는 더 늦어질 수 있다. 하나의 프로젝트에 대해 Plumbing, HVAC 등 여러 종류의 Permit이 요구되기도 하는데, 이는 각각 별도로 신청을 해야만 하며 그에 따른 비용도 내야 한다.

Building Permit이 완료되면 공사 시작과 함께 Inspection 과정이 시작된다. Inspection Schedule은 Inspector지정과 함께 허가서에 첨부되어 있으며 Inspection을 받아야 할 시점이 각각 명시되어있다.

Inspection신청을 하면 Inspector는2일 이내에 Inspection을 하고 결과를 바로 알려준다. Final Inspection이 끝난 후 Building Department에 공사완료를 알리면 모든 Permit Process가 종료된다.

Building Permit을 받은 건축물이 완공되면 그 동안 작성되어 제출되었던 도면과 공식 서류들은 Building Department에 Building Record로 보관된다. 이는 누구든지 열람할 수 있으므로 필요시 건축물의 안전과 적법함을 확인할 수 있다. (다음 호에 계속)

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