frankyjeong
부동산 투자는 언제, 어디에, 무엇을 해야 하나? (1)
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요즘 몇몇 독자들로부터 부탁을 듣는 것 중 하나가 “가지고 있는 돈은 조금 있는데, 요즘 경기도 불안하고 위축이 되니 어디다 투자를 해야 할지 모르겠다”는 말이다. When to invest? Where to invest? What to invest? That’s the questions. 


또한 “예전에 투자비교를 해놓은 칼럼을 기억하는데 혹시 그 표를 보내줄 수 없는지요?”라고 묻는 독자들도 있었기에 2017년 당시 필자가 만들어 놓은 투자비교표를 이 기회에 다시 보며 비교 해보고자 한다.


 최근 일년 동안 매매된 콘도들을 기준으로 평균 토론토 콘도가격을 확인해보니 $760/sqf 이었으며, 토론토 다운타운의 콘도 평균가격은 $950/sqf이었다. 2017년 10월에 필자가 만든 투자비교표로 보면 그 당시 토론토 다운타운의 콘도평균가격은 $822/sqf 이었고2008년부터 2016년까지의 기준으로 산출된 데이터를 기준으로 매년 콘도가 5.4% 상승한다는 가정을 하고 투자비교표를 작성하였다.


2017년과 2018년 그리고 2019년의 지금까지 약 2년 반이 되어 간다. 당시 30개월 후 600sqf의 가격을 $567,372로 계산을 하였는데, 지금 토론토 평균가격을 적용하니 $570,000로 큰 차이는 없으나 예상보다 조금 더 올랐다는 것을 알 수 있다. 약 5.9%씩 올랐다는 결론이 나온다. 예상보다 0.5%가 더 상승을 하였지만 올해를 맞이하면서 콘도시장은 무겁게 하방 압력을 받고 있어 차후 몇 년 동안은 필자가 예상했던 5.4%보다도 더 낮게 유지될 것으로 전망이 된다. 


필자는 내년에는 1%도 안될 가능성도 있다고 점쳐 본다. 최근 인플레이션도 1.9%정도이니 5.9%정도 상승을 했어도 실질적으로 4%정도 올랐다는 것을 알 수 있을 것이다. 


그리고 당시 필자가 적용했던 기준들이 지금의 지표와 거의 비슷한 상황이라 필자가 되돌아보아도 신기할 정도다. 1년 단기 저축 이자율을 작성할 당시 2%를 적용하여 계산을 하였는데, 현재의 저축 이자율이 대략 2.1% 정도이니 거의 비슷하다.


또한 모기지도 캐나다의 공식적인 Prime Rate는 3.95%이지만 은행들은 실질적으로는 모기지를 받을 때는 그보다 낮은 Rate을 적용하고 있어 3년 고정 2.96%, 5년 고정 3.29%를 감안하면 3~5년의 경우 대략 3.1% 정도로 볼 수 있을 것이다. 그 당시 3.2%를 적용하여 작성하였기에 이 또한 비슷한 수치이다. 


만약 1년 전에 콘도를 구매했던 투자자의 경우 아주 단순하게 계산을 해볼 경우, 표에서 보듯이 모기지가 없이 투자를 했었다면 약 9천불 정도 손해를 보았을 것이고, 모기지를 70% 받고 투자를 했다면 약 2만2천불 정도의 손해를 보았을 것으로 본다. 


물론 렌트비가 예상보다는 좀더 올라 조금 더 이익을 볼 수는 있었겠지만 그것도 제대로 공실 기간 없이 렌트를 놓았을 경우에 해당하므로 투자자들에 따라 조금씩 다를 수는 있을 것이다. 


이번 칼럼에는 투자비교표를 제대로 볼 수 있도록 표를 크게 확대를 해놓았으니 내용과 수치를 잘 확인해 놓기 바라며 다음 주에 이어지는 칼럼에는 Case by Case로 접근하여 좀더 자세한 내용과 심도 깊은 예측을 겸하여 다룰 예정이다. (다음 호에 계속)

 

 

 

 

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