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박기범 (Michael Park)

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박기범(Michael Park)
(로열르페이지 한인부동산 부사장)

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MichaelPark
박기범
92850
19089
2021-12-16
집을 줄여갈 때(Downsizing)

 

지난 수년 동안 폭등했던 집값이 앞으로도 계속 상승할 것이라고 사람들이 생각하고 있다. 과거 어느 때보다 집값이 가장 높은 집을 팔고 살림을 줄여가는 소위 “다운 사이징(downsizing)”에 대해 생각해 보자.
 

-은퇴, 사업부진, 실직 등으로 시세차액을 이용해 여유자금이나 생활비 마련을 위해


-월세로 살다가 집값이 떨어지면 다시 사기 위해: 주식시장에서 ”무릎에서 사고 어깨에서 팔라”라는 말처럼 장래의 집값도 정확히 예축하기는 불가능한데 만일 집값이 더 올라가면 다시 집을 사기가 어려워진다. 과거에 부동산/금융분야의 전문가라는 사람들한테서도 볼 수 있었던 경우이다.


- 부모의 도움(bank of mom and dad) 없이 집 사기가 어려워진 자녀를 도와주기 위해


- 자녀의 출가 등 가족구성원의 변화(배우자나 부모 등)로 수리비, 집 보험료, 관리 등에 특히 크고 노후한 집일수록 과다한 관리/수리비용과 수고대신 여가/취미생활을 할 수 있게


- 거동이 예전 같지 않은 노년기로 들어서면서 계단이 별로 없는 방갈로형태의 단층집 또는 여행/출타시 방범/집관리에 신경 쓸 필요 없이 헬스장이나 수영장 등의 편의시설과 건물내 방범시스템이 갖추어진 condo apartment 등으로 이사를 가기 위해


- 단독주택들이 위치한 대부분의 지역과 달리 도보거리내 주변에 편의시설들이 있는 콘도아파트로 이사를 가기 위해


- 토론토와 같은 복잡한 대도시를 떠나서 텃밭 등을 가꾸며 여유롭고 심플한 생활을 할 수 있는 전원지역이나 소도시 등으로 이사를 하기 위해


- 여생을 보낼 한국이나 저렴한 생활비와 연중 내내 온난한 날씨로 많은 캐나다인들의 희망 은퇴지역의 대표지인 중남미의 Costa Rica와 같은 곳으로의 이주를 위해서(캐나다 시민권자가 일정기간 이상을 국외에 거주시 건강보험 혜택, 연금수령액, 납세 면의 변화 들에 대해 알아야 함)


- 한인 무궁화양로원과 같은 요양원(long-term care)으로 입주하기도 하는데 소득에 따라 정부로부터 일부나 전부를 보조 받기도 하고 입주 조건/자격에 따라 입주시기가 정해진다. 상시 한식제공, 한인 간호사, PSW(personal support worker)들이 상주하는 무궁화요양원에 입주하려면 신청자의 사정에 따라 다르지만 현재 제한된 60개 BED로 다른 long-term care보다 입주하기까지 오래 기다려야 한다. Bed수를 늘릴 수 있도록 동포사회에서 보다 적극적인 관심과 후원이 절실하다.


기본적인 생활은 가능하지만 타인의 도움 없이는 생활이 불편하다면 양로원과 같은 사설 Nursing Home로 갈수도 있는데 비용에 따라 다른 Care(서비스)를 받게 된다. 사설 양로원은 정부의 재정적인 보조와 보다 철저한 감독하에 운영되는long term care과는 여러 면에서 다르다.


- 이민 1세의 한인 들한테는 드물지만 일정한 주거지 없이RV(recreational vehicle) Site등에서 살기 위해


- 높은 시세의 집에 살면서 생활비가 부족해 넉넉지 못한 생활하는 사람을 “하우스푸어(House Poor)” 혹은” House Rich, Cash Poor”라고 하는데 천정부지로 오른 집에 모기지가 없거나 거의 없고 정부연금 이외 별다른 소득이 없는 곧 은퇴를 앞두고 있거나 이미 은퇴를 했다면 더욱 downsizing을 고려해 볼만 하다.


- 캐나다 남자들의 평균 수명은 80세, 여자는 84세인데 어느 정도 예상되는(정확히 알 수 없지만) 장래의 건강상태와 기대 수명 등에 따라 결정할 수 있다. 집을 팔지 않고도 큰 집을 유지/관리할 비용과 넉넉한 은퇴 자금이 있더라도 보다 편안한 노년생활을 위해 이사를 한다.


- 비교적 건강한 노인 중 더 이상 큰집에 살 필요가 없지만 답답한 콘도보다 일단 타운홈이나 작은 집으로 이사를 간 후 나중에 콘도로 이사를 가려는 사람들이 있는데 앞으로 몇 년 내로 다시 이사를 가는데 들어가는 비용과 수고를 해야 할지 생각해봐야 한다.


대부분 노년기에 접어들면서 예상보다 건강이 나빠지거나 어떤 질병이 생기기도 한다. 이런 경우 지난 10년 동안에 지어진 대부분의 3층 타운하우스로 이사간걸 후회하는 경우도 상당히 있다.


4-5년 후에 완공될 신축콘도를 계약하고 입주 전까지 집을 팔기 위한 여러 준비를 하거나 미리 콘도로 이사를 가는 것이 여러 번 이사를 하는 것보다 현명할 수도 있다.


- 오랫동안 가족과 살면서 많은 추억이 있는 집을 팔지 않고 계속 살기를 원한다면 집을 담보로 융자를 얻을 수도 있다. 감정가의 최고 약 60%까지 융자금을(모기지가 없는 경우를 기준) 받을 수 있는 역 모기지(reverse mortgage), 그리고 흔히 마이너스 통장이라고 알고 있는 Line of Credit(LOC)의 종류인 집을 담보로 얻는 HELOC(Home Equity Line of Credit)이나 기존의 모기지융자액을 더 늘리는 refinancing이나 기존의 모기지 외 추가로 얻는 2차 모기지 등이 있는데 대체적으로 역모기지보다는 LOC나 HELOC이 유리하다.


두 개 정도의 회사들이 취급하고 있는 역 모기지 상품은 몇 년 전에 비해 조건이 좋아졌지만 아직도 여러 제약조항들과 함께 만일 집 시세가 정해 놓은 가격 이하로 떨어지면 집을 팔아 갚아야 하며, 이자율도 비싼 편이다. 해약할 때의 위약금 등 세부사항들도 확인해야 한다.


더 좋은 선택인 LOC과 HELOC도 은퇴 후 연금 이외 별다른 소득이 없다면 과거에 비해 융자받기가 어려워졌고 융자금도 많이 낮아졌다. 따라서 융자금을 꺼내 쓰지 않는 한 아무 이자지불이 없기 때문에 은퇴하기 전 소득이 있을 때 미리 HELOC 등을 받아놓는 것도 생각해 볼만하다.


 추가 융자가 아닌 집을 팔고 이사 갈 때의 비용들과 손익에 대해 알아보면….

- 취득세(provincial land transfer tax)는 집을 살 때 드는 비용 중 가장 큰 항목으로 원래 온타리오 정부에 내는 세금이었는데 지난 2008년부터 자체적으로 토론토시도 취득세(TLT)를 도입하면서 결과적으로 토론토시내의 집을 살 때 비슷한 세율의 2개의 취득세를 내야 한다.


세율계산: www.landtransfertaxcalculator.ca, 생애 처음(전 세계 포함) 집을 사는 first time home buyer 는 Provincial land transfer tax 중 $4475, Toronto land transfer tax 중 $4000로 합 $8475의 리베이트(감세)를 받는다.


- 집을 팔 때는 기존의 모기지를 해약하게 되거나 새로 매입한 집으로 모기지를 갖고 갈수도 있다. 해약을 하면 이자율차이에 따른 차액(Interest Rate Differential Penalty)이나 세 달치 이자액 중 높은 것을 위약금(penalty)으로 내게 되는데 이자율 차이가 클수록, 모기지 만기까지 기간이 길수록 예상보다 많은 위약금을 내야 함으로 집을 팔기 전에 관련 여러 다른 세금들과 함께 미리 알아봐야 한다.


- 변호사 수수료: 복잡하지 않은 평범한 매매라면 약 1,500-2,500불 정도인데 계약과정의 복잡 정도, 모기지가 있는지에 따라 달라진다. 사고 파는 업무를 한 변호사가 담당하면 보다 원활한 업무처리와 함께 약간의 수수료 할인도 가능한데 이는 집을 사고 팔 때에 한 에이젼트를 쓰는 것과 마찬가지이다. 단 에이젼트와 달리 수수료의 절감을 위해 Buyer와 Seller는 각자 다른 변호사를 선정한다.


- 이사 비용은 이사 거리와 이삿짐 정도에 따라 정해지고 대부분 이사에 걸리는 시간에 따라 정하기보다는 flat rate가 더 저렴할 수 있다. 이사 날은 이삿짐센터가 바쁜 월말은 가능한 피하고 closing날 역시 월 첫째 날이나 마지막 날 그리고 특히 연휴가 끼어있는 금요일 같은 날로 정하지 않는 것이 좋다.


간혹 모기지 문제 등 때문에 정해놓은 클로징날 대신 다음날로 미루어지기도 하고 기다리는 동안의 스트레스를 피할 수 있다.


- 편의상 사는 같은 날로 파는 집의 closing날을 잡지 않기도 하는데, 대부분 짧은 기간이지만 그동안 Bridge Loan을 얻게 되면서 두 채의 집에 대한 모기지 상환과 utility 비, 재산세 등을 내게 된다.


- 집을 팔기 위한 여러 준비에 들어가는 비용, 수리비 등을 보면, 파는 집과 이사 갈 집의 매매가에 따라 비용이 달라지는데 개인간의 직거래가 아닌 중개인을 통한 매매의 경우 파는 가격의 최소 6%에서 8-9% 정도의 비용이 발생한다.


- 세금관련: 일 가구 일 주택의 시세차액이 면세대상(exemption on capital gains tax principal residence)에 해당되는지 미리 확인해본다. (만일 월세로 놓았었다면 월세를 받기 시작한 시기, 월세를 놓았던 기간 그리고 집 전체 혹은 집의 일부분 인지 등에 따라 과세 정도가 달라진다.


만일 살고 있던 집을 몇 년 동안 월세를 놓았다가 후에 다시 이사 들어와 살다 파는 경우나 한번도 거주하지 않은 등 여러 경우마다 납세범위가 달라진다. 부모 자식간이나 배우자 사이의 명의 이전은 타인한테 매매하는 것에 비해 간단한 절차와 적은 비용이 들어감으로 단순하게 생각할 수도 있지만 비록 매매대금의 지불이 없는 가족간의 명의이전도 매매로 간주되어 세금이 발생하기도 한다.


특히 임대 후 3-4년 후에 다시 이사 들어가 살 목적으로 임대할 때 CRA에 신고(tax election) 제때에 해놓아야 하며 정식 감정사(licensed appraiser)의 시세 평가서(appraisal report)를 받아놓으면 팔 때에 양도소득세산출을 위해 신고한 시세를 인정받지 못하는 일을 피할 수 있다.


- 직장이나 비즈니스 생활을 마무리하거나 은퇴하면서 복잡한 대도시를 벋어나 조용하고 심플한 라이프 스타일의 소도시 등으로 이사 갈 것을 고려하고 있다면 일단 위에서 열거된 모든 비용 등과 함께 오랫동안 익숙해져 있던 생활패턴이 바뀔 때 생기는 변화에 대해서도 생각해 봐야 한다.


단지 시세차액을 얻기 위해서라면 토론토의 동일한 수준의 집에 비해 저렴하긴 하지만 코로나 발생 이후에 토론토와 같은 대도시보다 인근의 소도시의 집들의 가격 상승폭이 훨씬 커서 기대했던 시세차액을 얻지 못할 수 있다.


Cottage(별장)가격의 상승변화를 보면 지역에 따라 차이가 있지만 50%나 그 이상으로 가격이 오른 것도 볼 수 있는데 특히 토론토 인근지역인 Oshawa나 Niagara 지역과 같이 외곽지역의 집값 상승폭(percentage)은 폭등 수준이었다.


- 경제적인 이유 말고 다른 이유들로 소도시나 전원지역으로의 이주를 하는데, 동경했던 지역으로의 여행과 실제로 거주하는 것과는 전혀 다를 수 있다. 같은 문화권의 한국말로 통하는 한인들과 다른 사람들과 어울리기가 쉽지 않을 때 하루하루가 외롭고 무료할 수가 있다. 도시에서 즐겼던 여러 문화생활과 함께 식사나 커피도 함께 하거나 친구 따라 백화점에 아이쇼핑들도 못하게 될 것이며 멀리 사는 자녀나 손주들 또한 자주 볼 수도 없게 될 것이다.


또한 노년기에 대형 병원이나 전문의들과 멀어지면서 위급상황 때 골든 타임(golden time)내에 적절한 치료를 받기도 어려워질 수 있다. 이런 모든 것들을 저렴한 골프장 Green fee가 대신해 줄지 생각해 봐야겠다.


복잡하지만 대중교통 이용과 한국 식품 쇼핑을 쉽게 할 수 있는 곳에서 그리고 남의 도움 없이는 일상생활이 어려워져 양로원이나 요양원으로 가기 전까지는 고령층의 노인들보다는 젊은 사람들 사이에서 사는 것이 건강에 좋다는 말들도 부동산 중개인을 생활하는 동안 노년기에 들어선 고객들한테서 들었던 기억이 있다.


물론 아주 농사나 밭 가꾸기 등의 경험이 있더라도 노약해진 몸으로 즐기기는 어려울 것이다. 또한 집을 줄여서 저렴한 가격대의 시외로 이사를 가면 부동산가격이 계속 오르면서 다시 대도시로 들어오기가 어렵게 될 뿐 아니라 부동산 침체기에는 도심지에서 멀어질수록 집도 잘 팔리지 않는다.


집값은 시외보다 도시가 더 큰폭으로 오른다는 것은 지난 수십년 동안에 증명되었다. 따라서 일단 1년이나 2년 정도 시외에서 월세로 살아보는 것도 한 방법이 된다.


집을 팔지 않고 월세로 이사 가서 살다가 다시 돌아와 살 경우에서는 앞서 언급된바 같이 CRA에 미리 election을 해놓으면 후에 다시 팔 때 capital tax를 피할 수도 있는데 회계사한테 각자 다른 경우들에 대해 미리 알아보도록 한다.


- 은퇴 후 작은 콘도나 아파트로 살림을 줄여 이사를 갈 때 오랫동안 아끼고 보관했었던 가구(자개장 등)나 그릇, 추억의 사진, 기타 개인물품들은 대부분의 경우 자식들이 원치 않는다. 본인한테는 소중하고 가치도 상당히 나가는 Bone Chine 그릇 Set들, 고가구들(antiques), 은수저 set 같은 silver ware들도 현금이나 부동산과 달리 대부분의 경우 딸들이나 며느리들은 물려받기를 꺼려한다. 이사를 결정했으면 미리 적당한 가격에 팔거나 주변에 필요한 사람한테 주는 것이 좋겠다.
 

 

 

<저작권자(c) Budongsancanada.com 부동산캐나다 한인뉴스, 무단 전재-재배포 금지 >

MichaelPark
박기범
92737
19089
2021-12-09
부동산 매매와 관련 도움이 될 것들

 

부동산 에이젼트 생활을 하면서 매매와 관련 도움이 될 것들, 지난번 본 업소록에 실렸던 칼럼에 이어서 몇 가지 추가로 알아보자.
 

 -공급보다 수요가 많은, 집이 잘 팔리는 소위 ”Seller’s Market”에서 팔려고 나온 지 1-2주 정도가 지나도 별 관심/문의도 없고 한달 정도가 지난 후에도 낮은 가격의 오퍼라도 한번 없다면 집의 어떤 약점/결점이 Asking price에 반영된 건지, 시세보다 너무 높게 내놓지는 않았는지 생각해봐야 한다.

Asking price를 낮출 때 흔한 실수 중 하나는 가격을 너무 적게 내리는 것이다. 한 예로 115만불 Asking Price를 내릴 때에는 109만불 정도로 조정을 해야 한다. 만일 115만불에 나온 집을 110만불 정도면 살려고 했던 buyer가 있었다면 가격을 낮추기 전에 107-109만불 정도 오퍼를 했을 것이다. Seller’s Market에서 한 달이 지나도 Asking Price 115만불에 별 관심을 끌지 못했다면 5만불 정도는 비싸게 나왔다고 볼 수 있다

-Seller’s Market 혹은 Buyer’s Market에 상관없이 가격만 맞으면 안 팔리는 부동산은 없다. 시중에 투자용 자본이 고갈된 불황이 아니라면 주거용주택은 대부분1-2달 내로 계약이 된다. 투자용/상업용 건물, 콘도형 상가 유닛, 창고, 공장이나 대지들과 달리 주거용 주택에 대한 수요는 항상 있다. 집값, 월세 모두 하락하는 불황의 시기에도 시세보다 낮게 팔거나 임대를 할 수 있지만 비어있는 상점, 창고나 공장에 들어가 살 수는 없다.

투자용 목적의 상업용 부동산은 보다 충분한 자금력, 관리, 경험, 결정, 대처능력 등이 요구되기도 한다. 지난 20여 년 동안 이민 온 고객들로부터 자주 들었던 “조물주 위의 건물주”라는 말과 같이 이층에 아파트, 일층에는 소규모상가와 같이 규모가 적은 상업용 건물이라도 많은 사람들이 일종의 로망을 갖고 있다.

전문 관리회사나 관리인을 고용할 정도의 규모가 아니라면 소규모 비즈니스의 낮은 수익으로 인한 낮은 임대소득, 세입자가 나갈 때 세입자를 새로 구해야 하는 수고와 경비, 때론 밀린 임대료와 재산세와 여러 Utility 비용들 그리고 간혹 세입자의 야반도주(?)시 큰 손실을 입기도 하는데, 상업용 부동산은 주거용보다 몇 배의 높은 재산세, 감정가에 비해 적게 얻을 수 있는 모기지 액수와 높은 모기지 이율, 짧은 상환기간 등에서 상업용부동산은 고수익/고위험의 투자라는 것을 말해준다.

-북미에서 가장 많은 크레인(crane)의 동원과 함께 활발한 콘도/타운홈 등의 토론토지역의 건축붐은 앞으로도 지속될 것으로 보인다. 목 좋은 자리로 여겨져서 공시지가/감정가보다 훨씬 높은 “대박수준”의 가격에 콘도빌더한테 팔렸다는 말들도 가끔 듣게 되는데 이렇게 운좋은(?) 경우가 아니라면 관리, 세입자와의 갈등, 스트레스 등에 비해 낮은 임대소득 그리고 주거용 부동산보다도 못한 시세차익/소득만 얻게 될 수도 있다.

-집을 팔려고 내놓기 전에 Seller가 하는 여러 준비들 중에서도 매매의 성패는 어떻게 Asking Price을 잘 정하는지에 달려있다. 시장의 현 상황과 추세, 매매기록들, 내 집과 경쟁이 되는, 팔려고 나온 다른 매물들을 검토해야 한다.

MLS에 올라간 후에도 주변의 매물상황이 변하는 것을 잘 알지 못하면 남의 집이 잘 팔리도록 도와주는 들러리 역할을 하게 된다. 집을 파는 것은 지역내 다른 집들과 들러리 게임이라고 해도 과언이 아니다.

-고의든 실수든 시세보다 낮은 Asking price가 시세보다도 높은 가격을 받게 하기도 하는데 여러 바이어들의 관심을 갖게 되고 서로 경쟁을 해서다. 반면 과다한 Asking Price는 팔려고 나온 후 가장 중요한 시기인 1-2주가 지나면서 집의 가치를 떨어지게 한다.

여러 집들을 본 후 마음에 드는 집에 대해 buyer가 갖는 질문은 “팔려고 나온지 얼마나 됐는지?”, “왜 아직까지 안 팔렸는지?”, “혹 자신이 잘못 본건 아닌지?” “Seller의 팔려는 의지가 정말 있는지?”이며, 만일 오퍼를 넣더라도 낮은 가격에만 살려고 한다.

-집을 내놓기 전에 상당한 비용의 수리/보수를 하거나 비교적 적은 비용으로 페인팅, 전등, 가전제품 교체를 하거나 아니면 아무것도 하지 않을 때에 받을만한 집값들을 따져봐야 한다. 간혹 전체적으로 정돈/청소만 할 수도 있지만 대부분의 buyer들은 좀 높은 가격이라도 수리가 잘되어 있는, 보기에 좋은 집을 살려고 한다.

간혹 리스팅 계약을 하려는 에이전트가 수리/보수를 하는 동안 집주인의 마음이 바뀌거나 아니면 다른 에이전트하고 리스팅 계약을 할 것을 우려해 아무것도 하지 말고 곧바로 집을 내놓을 것을 권하기도 한다.

실적을 높이기 위한 에이전트가 받는 교육 중에 리스팅을 위해 상담시 많은 시간을 지체 말고 빨리 계약을 받은 다음 다시 매매과정 등 집주인이 알아야 할 것들에 대해서 따로 상담을 하라고도 가르친다.

어차피 Buyer의 취향이 아닌 보수/수리 등의 비용 이상으로 팔 수가 없는 경우라 하더라도 아무런 보수/수리를 할 가치가 없을 정도가 아니라면 대부분 적은 비용 즉 페인팅 정도는 하는 것이 좋다.

-많은 buyer와 seller들이 있는 토론토지역에서 시세(수요/공급에 따라 정해지는market price)와 동떨어지는 가격에 집이 팔리는 경우는 흔치 않다. 급매로 나와서 아주 싸게나 혹은 비싼 가격에 팔았다는 등의 말들을 듣기도 하는데 매매 당사자들만 알고 있는 특별한 이유가 있거나 착각인 경우가 대부분이다.

제한된 수요와 공급으로 아주 적은 매매량의 지역에서나 주택이 아닌 다른 종류의 부동산에서 시세(market price)와 다른 가격에 팔리기도 한다. 광역토론토 지역에서는 시세보다 높은 가격에 팔렸어도 모기지 융자에 별문제가 없지만 Private Deal(에이전트를 통하지 않은 거래)나 소수의 Buyer와 Seller들만 있는 지역에서의 모기지 승인은 은행의 세심한 감정평가와 거래내역 등의 검토를 거치게 된다.

-매매계약서 내용이나 과정에 대해 에이전트로부터 충분한 설명을 못 들었거나 확실한 이해가 안 되는 사안에 대해서는 변호사나 회계사 등과 상담이 필요하다. 혹 다른 Buyer들과 경쟁을 해야 하는 복수오퍼 상황에서 시간적 여유가 없다면 일단 검토조건(condition)이 있는 조건부 계약을 하거나 계약을 할 수 있다는 보장이 없어도 계약이 확정되기 전에 미리 home inspection을 할 수 있다.

 

계약서에 대해 에이전트의 부족한 설명이나 이해부족 등으로 생긴 어떤 문제 때문에 계약을 파기할 수 없는 건 물론이고 에이전트한테 더 책임을 물기 어렵다. 매매계약서뿐만 아니라 리스팅 계약도 마찬가지로 틀리게 기재된 사안으로 생긴 문제는 에이전트와 함께 해결하거나 책임지게 된다.

-‘Multiple Offer Situation(복수오퍼 상황)” 에서 다른 buyer와의 경쟁에서 이기기 위해 집을 살 때 보편적이고 중요한 home inspection이나 모기지 조건 등(condition)이 없는 오퍼로 계약을 하기도 하는데 콘도의 경우 ”status certificate review by the buyer’s lawyer”의 condition을 추가한다.

콘도가 아닌 freehold 형태의 집이나 타운홈에는 Home Inspection condition이 없이 계약을 한 경우 입주 후에 발견된 문제들로 인한 손실이 생기는 경우를 흔히 볼 수 있다. 콘도도 그렇지만 지은지 몇 년 되지 않아서 수리나 보수를 할 필요가 거의 없는 집이 아니라면 대부분 집을 산후에는 어느 정도의 수리나 보수 등을 해야 하며 어느 정도 비용지출을 감안해야 한다.

Home Inspection을 하지 않고 집을 산후에 큰 수리비나 구조적/대대적인 보수를 해야 하는 심각한 문제들에 대해서 많은 매매경험과 지식이 있는 에이전트라면 문제의 가능성을 어느 정도 예측할 수도 있지만 전문 Home Inspector들도 간과하기도 하는데 home inspector의 보험으로 보상을 받기는 쉽지 않다.

Home inspector 육안으로는 알 수 없는, 예를 들어: 벽 뒤에 숨어있는/ 벽을 뜯기 전에는 알 수 없는 것들을 포함 모든 것에 대한 완벽한 체크는 불가능하고 책임 또한 지지 않는다. 사안에 따라 별도로 전문적인 inspector를 사용해야 하기도 하는데 대표적인 것들로는: 석면(asbestos), 곰팡이(mould), 우물(well), 정화조(septic tank), 수영장, 라돈(radon), 흰개미(termites) 등을 들 수 있고 건축연도, 지역, 건축상태 등에 따라 에이전트는 어떤 문제가 있을 가능성에 대해 buyer 고객한테 조언을 할 수 있다.

 -조건부계약(conditional agreement)과 계약서에 약속된 것은 전혀 다른 계약상의 의미가 있다. 해약을 할 수 있는 조건부계약(conditional sale)과 달리 계약상의 약속한 것을 어기더라도 대부분 해약이 불가능하고 집값이 지불되는 closing(소유권 이전) 후에야 협의나 소송을 통해 변상을 받아야 하는데 원만한 해결에 대한 보장도 없이 오랫동안 스트레스와 비용 등을 소모하게 된다. 가능한 수리나 보수에 대한 Seller의 약속 이행을 기대하지 말고, 하자 등의 문제에 대한 비용만큼 매매가에서 조정하는 것이 좋다.

매매계약 할 때 가격, closing date 등 외의 다른 것들은 간과하고 하는데 계약서내의 모든 조항들에 대해 알아야 한다. 에이전트와 맺은 리스팅계약 역시 마찬가지이다.

-고객과 에이전트와의 사이 그리고 에이전트와 에이전트와의 사이, 특히 고객과 에이전트 상호간의 믿음과 신뢰가 계약하는 고객(buyer or Seller)한테 좋은 결과를 가져오게 한다. 간혹 능력, 성실성, 업무처리 부분에서 만족스럽지 않아서 이미 맺은 리스팅이나 Buyer Agency 계약 때문에 에이전트를 바꾸기가 어렵다면 서로간의 계약기간이나 관계가 끝날 때까지는 싫은 감정을 내색하지 않는 것이 좋다.

만일 꼭 교체를 해야 한다며 에이전트가 속해있는 Brokerage의 대표(Broker of Record)에게 요구할 수 있다. 에이전트와의 모든 계약은 Brokerage와의 계약이므로 대표인 Broker of Record에게 요구해야 하지만 만일 에이전트 본인이 거부하면 바람직하지는 않지만 계약이 끝날 때까지 사거나 파는 것을 포기하고 협조를 안 할 수도 있다. 이는 어떤 계약을 맺기와 에이전트를 선정하는 일에 대해 신중해야 된다는 점을 말해준다.

-간혹 경험과 업무능력이 부족한 에이전트들이 자신은 고객을 위한다고 상대측 에이전트한테 무례하거나 공격적/위압적으로 대하기도 하는데 오히려 역효과만 나게 된다. 에이전트는 자신을 고용한 고객(client)의 이익이 무엇보다도 우선이지만 상대측 에이전트를 상대할 때 “서로 협력해서 좋은 결과를 얻도록 하자”와 같은 우호적으로 대함으로 불필요한 충돌과 감정대립 대신 원만하면서도 자신의 고객한테 이로운 계약을 할 수 있게 된다.

한 예로 복수오퍼 상황에서 Seller측 에이전트는 능력과 경험이 있어 보이고 계약 후 closing 때까지 별 문제없이 원만하게 일처리를 할 가능성이 가장 높다고 생각되는 에이전트의 Buyer와 계약이 되길 바란다. 예를 들어 다른 Buyer들보다 가장 높은 가격으로 일단 계약을 한 후 계약금(deposit)을 지불하지 않거나 단 하루의 조건(condition)을 걸고 가계약을 한 바로 다음날 해약을 한다거나 closing을 얼마 안 남기고 모기지를 받지 못해서 closing을 할 수 없다는 등의 경우들도 있다.

모든 계약은 closing 한 후 매매대금을 다 받아야만 확실하게 마무리되는 것인데 상대방 에이전트를 보면서 어느 정도는 Buyer에 대해서도 짐작할 수가 있다. 경험을 마탕으로 능숙한 업무처리와 도덕성 그리고 상대측 에이전트한테 대처 능력이 집을 사거나 팔 때 에이전트를 선택하는 기준이 되어야 하는 까닭이다.

-매매과정 중 어떤 결정으로 일어나게 되는 여러 경우의 수에 대해 에이전트와 상의/확인해야 한다. 따라서 매매계약 과정 중 어떤 결정을 내리기 전에 먼저 상대측한테 문의하거나 의중을 알아보는 것이 좋다. 그러기 위해서는 서로 어떤 합의를 하기 전에 에이전트 사이에 원만한 의견교환 등이 필요하다. 아무런 언질이나 연락도 없이 결정을 한 후 상대측에 통지를 하는 것보다 서로간의 가능성을 찾아보면 기대이상의 좋은 답이나 합의점을 찾게 되기도 한다.

-단독 주택이 콘도나 타운홈보다 항상 투자성이 높다고 단언할 수 없다. 시장현황과 예측하기 어려운 어떤 변수들, 지역마다 특이한 사항들에 따라 다를 수 있기 때문이다.

콘도아파트나 콘도 타운홈은 관리, 치안, 부대시설, 편리한 주변 생활시설과 같은 장점들이 있지만 많은 사람들이 아깝다고 생각하기도 하는 관리비(관리비 일부분은 추후 빌딩의 보수/수리를 위해 reserve fund로 비축된다) 부담과 장기적으로는 항상 상승하는 땅값 때문에 freehold 주택이나 타운홈이 투자 가치가 높다고 생각하지만 단독주택이나 Freehold 타운홈은 시간이 지나면서 여러 곳에 보수/수리, 업그레이드에 목돈의 들어가는 점을 간과해서는 안될 것이다.

콘도아파트는 단독주택이나 Freehold 타운홈과 같이 15년 정도마다 지붕(Roof Shingle), 히팅/에어컨, 창문 등 여러 부분의 교체/수리 등과 함께 유행처럼 변하는 인테리어/마감재를 업그레이드 하기 위해 큰 비용이 들지 않는다.

부동산의 가치는 땅(대지)값과 그 위에 있는 집/콘도빌딩 같은 건축물을 더한 것으로 따지는데 단독주택의 경우 집(건축물)의 감가상각이 콘도보다 높은 편이다. 모든 부동산의 가치에 가장 큰 영향을 미치는 위치의 중요성은 단독보다 콘도의 경우 더욱 그렇다. 아주 좋은 위치의 콘도는 건축한지 오래되어도 높은 가치를 유지하고 항상 높은 수요가 있다. 또한 세입자를 잘못(?) 만나서 들어가게 되는 수리/보수에 대한 비용도 단독이 콘도보다는 훨씬 높다.

-매매계약 후 몇 개월 정도 후에는 소유(closing)하게 되는 기존의 Resale부동산과는 달리 신축 콘도는 매매가의 20-25% 정도를 약 1- 2년 동안 분할 지불한 후 4-6년 후쯤인 입주시기에는 전반적인 부동산가격의 상승으로 분할 지불하게 됨으로 비교적 적은 투자금에 비해 높은 수익을 얻는다는 장점이 있다.

주변의 비슷한 수준의 건축된 지 몇 년 지나지 않은 기존 콘도들에 비해 보통 10-20% 정도나 더 높은 가격에 계약을 하게 되는데 입주할 때쯤에는 지난 25년 동안 정도의 차이는 있지만 계약한 신축콘도들은 그 이상의 시세차액을 얻을 수 있었다.

지난 25년 동안 볼 수 없었던, 즉 만일 전반적인 부동산 가격하락이나 전혀 가격이 오르지 않는다면 기존의 Resale 부동산보다 못한 투자를 한 셈이 되겠지만 그렇게 될 가능성이 크다고 생각하는 사람은 많지 않다.

 또한 기존의 Resale 부동산도 그렇지만 계약 후 4-5년 정도 지난 후에 closing을 하게 되고 보통 세금 등 때문에 다시 1-2년이 지난 후에 판다고 하면 결국 계약부터 5-7년 정도 지난 후의 주변지역의 변화가 팔 때의 가치에 영향을 미치게 된다.

또한 현재 상당히 올라간 신축콘도의 경우 콘도마다 차이는 있지만 대체적으로 현재의 월세 시세와 모기지 이자율 등을 기준하면 최소한 40% 이상의 다운페이를 해야만 월세수익으로 모기지 상환이 가능하다.

따라서 주거목적의 실수요자가 아닌 순수한 투자목적이라면 앞으로 지난 수년 동안의 집/콘도 값의 상승과 큰 폭의 모기지 이자율의 상승이 없다는 가정에서 투자 결정을 해야 할 것이다. “오늘이 살아있는 날 중에 가장 잚은 날이라는 말”과 같이 “오늘이 집값(신축 분양 콘도포함)이 가장 싼 날”이라고 생각된다면 순수투자용으로 집을 사도록 한다.

-중개수수료는 어떤 규정에 의해 정해져 있거나 정할 수도 없고 리스팅 계약하기 나름이다. 혹 에이전트가 속해있는 Brokerage나 협회 등에서 정하면 이는 담합행위로서 중개규정을 위배하면서 벌금, 징계를 받는다.

주택, 상업용, 사업체 같이 종류, 매매가, 거래의 성사 가능 정도, 위치 등에 따라 어느 정도의 시세가 있다. 너무 낮은 수수료의 매물은 피하고 다른 매물만 소개를 하는 행위가 증명될 때 에이전트가 징계를 받을 수도 있지만 증명하기가 쉽지 않으며 결국 소비자만 손해를 보게 된다.

-중개수수료는 일정 액수로 정하기도 하지만 대부분 매매가의 퍼센티지로 에이전트와 정하기 나름이다 오랫동안 지속된 집값상승과 함께 따라 올라가면서 여러 유형의 저렴한 중개수수료를 제공하는 중개회사(discount brokerage)나, 개인들간의 매매 방식 등도 생겨났다. 이런 현상은 과거에도 있었지만 일반화/주류화 되지 못했고 앞으로도 또한 그럴 것이다.

적정한 시세/Asking price를 정하기 위해서 필요한 매매기록 등을 알기 어렵고 개인들간 매매(private deal)도 객관적인 판단/결정의 어려움, 감정개입, 계약상의 문제 등은 상호 만족스럽고 원만한 매매를 어렵게 한다.

집값상승과 함께 따라 올라간, 그래서 과다하다고 여겨지기도 하는 수수료는 수년 전에 비해 두 배 이상의 에이전트를 양산했던 결과는 과당경쟁, 윤리규정, 상도의 위배 등으로 인한 부작용들이 생기면서 소비자가 손해를 입게 되었다.

Seller가 궁극적으로 원하는 것은 ”가장 짧은 기간에 가장 적은 스트레스와 노력으로 가장 높은 가격을 받는 것”이라고 할 수 있는데 다른 면은 무시하고 중개 수수료만을 기준으로 에이전트를 선택하면서 보다 더 큰 금전적, 시간적, 정신적 손해를 입게 되는 경우가 생기기도 한다.

-세를 놓고 있는 집주인(landlord)은 세입자(tenant)와의 원만한 관계를 유지하도록 한다. 온타리오주의 임대차법(Landlord and tenant Act)은 집주인은 “을”이고 세입자가 “갑”이라고까지 말할 수 있는데, 만일 비교적 낮은 월세를 받고 있지만 체납이나 별다른 문제가 없는 세입자라면 좋은 관계를 유지하면서 오래 살 수 있는 것이 좋다.

세입자를 새로 구할 때 드는 중개수수료와 공실로 인한 줄어드는 월세소득이 낮은 임대비보다도 더 클 수도 있으며, 세입자가 제출한 자료만으로는 검증이 안돼 새 세입자와의 문제 가능성도 무시할 수 없다.

주정부에서 매년 정해주는 월세 인상률 등 규정들을 잘 알아야겠지만 임대계약기간이 만기되기 전에 나가겠다거나 상습적인 월세체납 등에 대한 손해배상청구, 소액권 소송, 퇴거신청 등의 조치를 할 수도 있지만 결과에 대한 보장이 없다.

만일 어느 정도 이미 손실을 입었더라도 적당한 선에서의 타협이 전문 법무사(paralegal)나 변호사 고용비용, 시간낭비, 스트레스보다 현명한 방법이 될 수 있다.

약 5건의 세입자 중 1건 정도는 문제가 있었음을 경험 했었다. 신용도, 소득증명, 이전의 집주인한테 문의는 물론 SNS등 신중하게 세입자에 대해 체크를 했어도 실직, 이혼 등 개인적인 사정으로 나중에 문제가 생기기도 했으며, 고용증명편지나 소득증명을 위조한 경우도 있었고, 세입자의 현재 집주인한테 문의 역시 믿을 수도 없다. 빨리 다른 곳으로 이사 나가길 바라고 있기 때문이다.

해당 부동산의 위치와 지역상 특성, 세입자의 직업, 나이, 소득, 동거인과의 관계 등에 따라 가늠을 할 수도 있지만 임대계약의 거부이유로 소득이나 신용도 외 다른 사유(성적 동향, 특정지역 인종, 나이)를 알리지 말아야 한다. Human Rights Code와 같은 법에 저촉되면 아주 심각한 문제로 이어질 수 있다. (예: 임대차법이 가정법보다도 상위 법이라는 점도 참고)

-대금지불도 없이 소정의 변호사 수수료와 기존 모기지액에 기준한 등기세(land transfer tax) 등만 내고 증여형태의 부모/자식간, 부부간에 소유권을 이전하거나 명의를 추가할 때에 예상치 못했던 세금이 발생할 수 있다. 사안에 따라 회계사나 변호사와의 상담이 필요하다.

자식이나 부모 혹은 부부가 공동명의로 집을 사거나 팔 때도 여러 종류의 세금(취득세, 양도소득세 등) 발생과 노인/은퇴 연금(OAS, CPP, GIS) 수령액에 영향을 미치기도 한다.

흔한 예의 하나는 신축콘도계약에서 모기지 융자가 여의치 않거나, 처음 계약 후 어떤 사정 때문에 부모와 자식간이나 부부간에 원매자와 다른 이름이 closing후 등기에 올라갈 때 전매로 간주되면서 이에 대한 세금이 발생하기도 한다.

또한 단 하루라도 MLS에 매물로 팔려고 올라갔던 기록이 처음 계약 당시에 주거용이 아닌 투자용의 목적으로 해석될 수 있고 투자용 부동산에 대한 세금을 내게 될 수 있다.

-세금에 관해서는 경우의 수에 따라 다르게 적용되기 때문에 획일적으로 말할 수 없으며 회계사와 상담이 가장 중요한데 부동산과 관련된 세금의 상식차원 정도로만 생각하고 알아보자.

*취득세/등기세(land transfer tax): 과거 온주 정부에만 한했었는데 토론토시가 새로 도입한 후 토론토 지역의 부동산을 매입할 때는 결과적으로 토론토지역외 보다 약 2배 정도의 등기세(온주 해당부분과 토로토시 해당 부분)가 적용된다.

한 예로 Steeles Avenue에서 마주보고 있는 집에 대한 취득세가 2배의 차이가 있다. 생애 처음 집을 살 때는 (first time home buyer) 일부분 감세혜택이 있는데first time home buyer란 전 세계에서 한번도 집을 샀던 적이 없어야 한다.

*임대소득에 대한 소득세: 임대부동산을 유지할 때 여러 비용(모기지 이자, 재산세 등)을 임대소득에서 공제한 나머지 부분에 소득세를 낸다. 설치나 수리를 하면서 자산가치를 올리게 되는 셈인 주방이나 지하실 아파트, 화장실 등을 새로 설치하거나 카펫 대신 마루로 교체하는 비용과 고장난 히터나 에어컨 수리나 교체하는 비용 등이 월세소득에서 매년 제하거나 아니면 집을 팔 때 원가산정에 더해지거나 수년에 거쳐 공제해야 하는 등 세무상 비용처리가 다를 수 있다. 세부적인 사항에 대해서 회계사와 상담이 필요하다.

*일가구 일주택 외의 부동산은 기본적으로 시세차액의 반(50%)에 대한 소득세를 낸다(capital gains tax, 양도소득세). 부족한 정부의 재원 때문에 반이 아닌 3/4나 2/3로 변경을 해야 한다는 주장들이 얼마 전에 나왔듯이 앞으로 변경될 수도 있다.

주거용부동산을 제외한 모든 부동산 매입시 원칙적으로는 HST를 내야 한다. 이는 Seller가 Buyer한테 받아서 CRA에 내야 하지만 만일 그렇지 못할 때 CRA는 Seller로 부터 받게 된다.

신축콘도나 신축 타운홈을 전매할 때 빌더한테 지불된 계약금과 전매로 얻게 된 차액을 합한 금액에 HST를 내야 하거나 전매한 사람의 직업이나 여러 다른 사안에 따라 ½이 아닌 시세차액 전액에 소득세를 내게 될 수 있다.

-부동산 관련세금에서 거주자(resident)와 비거주자(non-resident) 그리고 영주권/시민권자 아닌 외국인(foreigner)은 다른 의미가 있다. first time home buyer가 RRSP에서 개인당 35,000불(부부는 7만불)을 penalty/withholding tax 없이 꺼내서 집 사는데 사용할 수 있고 추후 15년에 걸쳐 다시 불입해야 한다.

지난 4년 동안 집을 사지 않았던 경우에 해당되는데 반해 취득세(land transfer tax의 일부분을 면세혜택이 있는 first time home buyer의 기준은 생애 처음 집을 사는(전 세계에서)이라는 점에서 다르다.

부동산 매매/등기상 소유권 변경과 관련 세금이 누락/체납되면서 CRA(캐나다 국세청)로부터 서류제출, 세무조사 등(대부분 2-4년 후쯤)의 통지를 받기도 한다. 반증할 자료제출과 함께 협상/조정을 통한 해결이 안될 때 최고 50%의 벌금이나 체납에 대한 수년간 누적된 상당한 액수의 이자를 내게 되기도 한다.

CRA의 결정에 Appeal 과정을 거치거나 흔치는 않지만 tax court의 판결에 따를 수도 있는데 유죄로 판결이 나기 전까지는 무죄인 일반 법과(Innocent until proven guilty)는 달리 세법(tax law)은 무죄로 인정되기 전까지 유죄(Guilty until proven otherwise)로 된다.

매매/소유권 이전과 관련 여러 경우의 수들이 있을 수 있고 과거의 판례도 참고 등 회계사와의 상담이 필수이며 평범한 케이스의 수준 이상이라면 Second Opinion도 고려해야 한다.

회계사마다 좀 다른 해석이 나오듯이 CRA와 전화문의도 상담자에 따라 다른 답변을 듣게 되기도 한다. 이는 세금부분을 포함 전문분야에 대해서는 전반적인 매매과정의 Co-ordinator로서의 에이전트의 역할을 넘지 말고 전문가의 상담을 고객한테 권해야 한다.

일가구 일주택의 양도소득의 면세 때문에 소득세 보고(yearly tax filing)를 하지 않았지만 지난 2017년부터는 보고를 해야 하는 것도 알아야겠다.

단독주택(detached)이나 세미주택(Semi detached), 관리비가 없는 타운홈(Freehold townhouse)의 매매시 정확한 땅 사이즈(lot size)는 오직 지적도(survey)에서만 확인할 수 있다.

토론토소재 상당수의 주택들이 옆집 사이에 있는 fence나 잔디밭 경계선, Driveway 심지어 차고까지도 경계와 다른 곳에 있는 경우가 있다. 신축, 개축, 수영장 설치 등을 하기 위해 허가(building permit)를 받을 때 필요한 정확한 지적도(Survey)를 새로 만들면서 알게 되기도 한다.

또한 새로 이사 온 옆집에서 잘못 위치한 기존의 fence 철거나 driveway의 일부분을 제거해 달라는 등의 일도 생긴다. 20년 전쯤에는 Survey가 없으면 모기지 대출을 못 받았지만 Title Insurance로 Survey의 필요를 대신하게 되면서 많은 사람들이 Survey를 중요하지 않게 생각하게 되었지만 집을 살 때는 작성된 지 오래된 것일지라도 Survey를 요구하는 것이 좋다.

집을 팔 때 창고(storage Shed)나 덱(deck) 등의 건축물의 정확한 위치와 대지크기(lot size)를 알 수 있는 Survey가 없다면 새로 Survey를 만드는 비용 이상의 집의 가치를 인정받고 집을 파는데 유리하게 작용한다.

MichaelPark
박기범
92620
19089
2021-12-02
지금 집을 살까요? 기다릴까요?

 

부동산 에이젼트 생활 26년동안가장 자주 들었던 질문은…

지금 집을 사도 될까요? 떨어질때까지 기다려야 할까요? 이다.

 

장기간 지속되었던 이자율의 상승 가능. 코로나 19 이후 기축통화국로서 미국은 물론 세계 여러 국가들의 양적 완화(통화공급), 인플레이션, 스테그플레이션(stagflation), 위험수위의 국가, 기업, 가계 부채들은 부동산, 증권 등 여러 자산의 폭락가능과 같은 말들을 흔히 듣게 되었다.

 

캐나다부동산은 전 세계적으로 두 번째로 큰 버블상태라는 말이 무색하게 집값은 계속해서 고공행진을 하고 있고 상승세가 꺾일 기미를 보이지 않고 있다.

 

한 가지 분명한 것은 Economist들을 포함 소위 “전문가”들, 공신력을 인정받는CMHC와 같은 기관들의 이런 예측이 정확히 맞았던 적이 거의 없었다는 점이다.

 

증권과 같이 부동산시장 역시 예상치 못했던 어떤 경제, 정치적인 변수 등에 의해 언제든지 변할 수 있다는 사실은, 예측과 전망들은 단지 참고하는 정도로만 여기고 투자/투기목적이 아닌 자신과 가족의 실거주용이라면 각자의 사정에 따라 결정하는 것이 좋을 것이다.

 

지극히 단순한 말 같지만 “살기 위한(거주용)집은 필요할 때 사고 필요하지 않을 때는 파는 것”이 크게 틀리지 않다고 생각한다.

 

광역토론토지역을 기준해서 몇 가지를 생각해보면…

-광역토론토지역은 국외와 국내 여러 지역에서의 유입인구가 늘어나면서 앞으로 상당기간 공급이 수요를 따라가기는 어려울 것이다. 지난 20년 이상 지속된 집값 상승은 앞으로 공급이 늘어나더라고 수년간 거주용 외에 대폭 늘어난 투자/투기의 수요가 늘어나는 공급을 흡수할 것이다.

 

-집값의 상승폭보다 더 많이 오른 땅값, 건축비용 등은 이미 중산층의 소득으로 감당할만한 가격대의 주택들을 보기 어렵게 되었고, 주택건축의 걸림돌인 용도제한, 용적률 규제, 건축 관련법규, 과다한 건축허가비용들은 수년간 향상되기 어려워 보인다. 다만 가장 큰 변수인 모기지 이자율이 예상 수준 이상의 폭으로 오른다면 가격상승이 중단이나 하락될 것이다.

 

-신축콘도는 위치와 건물/단지에 따른 차이는 있지만 50%-80%는 투자/투기용으로의 매입이라고 할 수 있는데, 지난 수년 동안 콘도아파트외 임대나 시세차익을 얻기 위한 타운홈이나 단독주택들의 매입이 많이 늘어났다.

 

경제에 큰 변화를 가져온 코로나19 이후에도 집값은 폭등 수준을 이어왔지만 만일 모기지 이자율이 다소 올라가더라도 가격 상승은 계속될 거라고 많은 사람들이 생각하고 있다.

 

만일 이와 달리 집값이 하락을 하더라도 특히 캐나다경제의 수도라고 할 수 있는 광역토론토지역의 오랫동안 가격상승을 이어왔던 부동산에 대한 기대와 믿음은 쉽게 바뀌지 않을 것이며 “강남부동산불패”와 같이 많은 사람들한테 각인된 “토론토부동산 불패”라는 인식은 큰 폭의 하락가능성을 낮게 할 것이다.

 

IT, High Tech, 금융분야 등의 고임금 노동자들, 높은 고용률 및 임금상승의 지속과 함께 집값상승과 동반해서 오른 높은 월세, 물가, 개인소득 역시 부동산 시장이 하락을 하더라고 심각한 정도의 하락은 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

단 최고로 상승했던 시점에 매입을 한 후 추가로 모기지 이자율이 올라갈 때 월세소득으로 모기지 이자를 감당하기 어렵고, 투자성이 떨어지는 투자용 부동산의 매물량이 늘어날 수 있으며 시장에도 전반적인 영향을 미치게 될 것이다.

 

-고용소득, 은행이자, 주식배당금과 시세차익 등은 낮은 소득에 대해서도 소득세를 내야 하지만 캐나다에서 부동산투자의 큰 장점 중 하나인 일가구 일주택의 시세차익에 대한 면세와 함께 그 외의 부동산도 시세차익의 반만이 과세 대상이라 점은 부동산투자의 큰 장점이다.

 

-코로나19 이후 통근에 대한 부담이 없어진 외곽지역의 집값 상승세는 예전 같지는 않겠지만 점차 중심가 위주로, 지하철이나 GO Station, 완공예정인 LRT(경전철)에 접근성 선호로 다시 돌아설 것이다.

 

-가격과 매매량의 상승/하락이 반복되는 Cyclical Business이라는 말이 무색할 정도로 지난 25년은 상승만 있었지만, 부동산은 시장이 크게 침체될 때에는 단시일 내 현금화(liquidity) 하기 어렵고 예상치 못했던 상황 발생시 가격이 하락할 가능성도 전혀 배제할 수 없는데 집값의 변동은 주식시장과 달리 상당한 시간을 두고 변하지만 가격이 오를 때는 더 많이 오를 것으로, 가격이 떨어질 때는 더 많이 떨이질것을 생각하는 경향이 있다는 것도 알 필요가 있다.

 

-집을 사고 팔 때 들어가는 여러 비용(중개수수료, 취득세, 이사비용, 변호사 수수료 등)과 특히 팔 때 여러 종류의 세금들, 그리고 홈인스펙션 등을 하지 않고 큰 문제가 있는 집을 모르고 샀거나 가격이 하락하는 기간에 더 하락할 것을 우려해 서둘러 팔았던 경우로 또한 부동산 투자는 장기적인 투자라는 점을 다시 한번 상기시킨다.

 

 

 

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MichaelPark
박기범
92617
19089
2021-12-02
영원한 것은 없다. 토론토 부동산시장은 예외다?!

 

토론토 45년 거주, 25년 Full Time 중개인이 들려주는 말 말들…

 

토론토 지역의 부동산 시장은 두 번 정도 소폭의 가격 하락을 제외하곤 지난 20년 동안 꾸준한 가격 상승을 이어왔다. 특히 2018년 1월에 나온 mortgage stress test라고 하는 모기지 승인 강화 정책과 2017년 봄에 시행된 온타리오 정부의 Non Resident Speculation Tax(외국인 투기세) 전까지의 몇 동안은 폭등 수준이라고 할 정도였다.

낮은 모기지 이자율, 부족한 주택공급과 중국 등 외국인들의 투자 등이 원인이었다. 낮은 은행 이자율은 시중자금이 몰리게 하였고 결과적으로는 2015년 이전에 토론토 지역에서 집을 샀던 사람들은 대부분 큰 수익을 얻게 됐다. 등락을 반복하는 Cyclical Business인 부동산 시장은 앞으로도 하락과 상승의 시기는 있겠지만 폭등이나 폭락 수준의 가격 변동은 없을 것으로 보인다.

향후 상당기간 동안은 고질적인 공급 부족과 비싼 집값, 임대주택의 부족, 소득 대비 높은 임대비등으로 가격 상승이 지속될 것이다. 그러나 만일 과거만큼 다시 급등한다 면 경제에서 사회적인 문제로까지 이어지는 상황에 대해 정부는 새로운 세금 등 어떤 정책들을 내놓을 것이다.

토론토 지역은 다른 지역과는 달리 집값을 잡기 위한 정부의 조치에도 불구하고 장기적으로는 가격 상승을 기대 할 수 있는 조건들을 갖춘 곳이다. 지속적으로 이민자 수를 늘리는 정책, 외국은 물론 캐나다 국내에서도 이사를 오고 싶어하는 곳, AI 산업 등 High Tech 분야 고소득자들의 유입, 높은 임대비와 1% 미만의 임대주택 공실 률, 역동적인 경제성장과 발전이 예상되는 광역토론토는 이런 여러 특수한 조건들을 갖추지 못한 다른 지역들과는 구분되기 때문이다.

종종 캐나다 부동산 시장에 대한 뉴스들을 듣게 되는데 인구밀도나 경제상황 등 너무 나 다른 조건의 지역들로 나뉘어 있는 특성상 전반적인 캐나다 부동산 시장에 대해 말하는 것은 별 의미가 없다.

과거 토론토 지역의 부동산에서 손해를 봤다면 모기지 이자율이 올랐을 때 손해를 보고 급매로 팔아야 했거나 파산을 한 경우다. 자신의 재정상태를 고려한 장기적인 투자라면 부동산은 전반적으로 미주의 다른 어떤 지역 보다도 가능성이 높은 곳이다.

 

양도수익에 대한 면세

1가구 1주택의 양도차액에 대한 면세는 캐나다에서 유일한 비과세 항목이다. 예금이자 소득이나 주식 매매로 생긴 수익은 아주 적은 액수라도 정해진 세율대로 세금을 내야 하지만, 살고 있는 집 한 채를 팔면서 생긴 수익 에 대한 면세 때문에 집값의 상승폭이 모기지 이자와 재산세 등 관리/유지비용 등보다 크다면 집을 점점 키워 가는 것(upsizing)이 좋은 투자수단이 될 수 있다.

단독주택의 부족으로 인한 가격 상승은 점점 노령화하는 베 이비 부머들이 관리하기 쉽지 않은 단독주택을 팔지 않고 콘도나 타운홈으로 이사를 가지(downsizing) 않았던 이유 이었기도 하다.

 

급변하는 세상, 인구변동(demography), 부동산시장과 주택형태

토론토는 미주의 여러 대도시 중에서도 심한 교통체증 지역이다. 고속도로에 가깝다는 것만으로는 집값에 큰 영향을 주지 못하고 있다. 도심지역에서는 기존의 지하철역이나 건설 중인 경전철(LRT), 외곽지역은 GO Station에 가까운 정도에 따라 집값은 달라진다.

건설계획에 있는 장래의 대중교통망에 근접한 집값이 큰 폭으로 상승 하지 않는 이유는 낙후된 지하철, 계획대로 완공이 될지에 대한 의구심, 그리고 계획되어 있는 대중교통 규모로 는 지속적인 인구증가로 인한 교통체증을 해결하기엔 부족할 것으로 보이기 때문이다.

인터넷 분야의 발전 등으로 출퇴근할 필요가 없는 직종의 인기가 높아지고 있다. 과거 오랫동안 캐나다인들의 집에 대한 생각은 순수한 주거용이었고 매달 월세를 지불하는 것보다 가능하면 집을 소유하는 것이 낫다는 정도였다.

그러나 집값이 크게 올라가면서 거주목적 외에 주식과 같은 투자나 투기대상이 되었다. 만일 앞으로 상승 폭이 기대에 못 미칠 경우에는 유럽의 많은 나라들과 같이 꼭 내 집을 가져야 한다는 생각도 바뀌게 될 것이다.

 

주택 형태의 변화

높은 단독주택 가격과 도심 중심 위주의 고밀도개발 정책(intensification)은 많은 콘도 빌딩의 건설로 이어졌다. 오랫동안 거의 전무했던 지하철과 같은 대중교통에 대한 투자나 새로운 고속도로 건설 등은 큰 투자 없이도 세 수익면 등에서 효율적이기도 한 고밀도 정책은 토론토시나 온타리오 정부의 유일한 선택의 결과였다.

그러나 높은 부동산 가격으로 인한 부족한 주택공급의 해결을 위한 여러 아이디어들도 나오고 있는데, 한 예로 Yellow Belt라고 불리는 Midtown이나 도심 주변인 905 지역에 새로운 형태의 주거지, 즉 주택의 backyard에 별채나 기존의 2층 상가 위로 주거 유닛들을 증축할 수 있도록 용도 관련 규정이 바뀔 가능성이 있다.

보다 근본적인 해결책인 상당량의 임대주택의 공급을 기다리기보다는 사회적인 이슈로 부각한 주거지 부족의 해결을 위한 여러 방안들이 나올 것으로 보인다.

 

부족한 공급과 베이비 부머들(baby boomers)

토론토 지역은 오랫동안 미주 내 모든 크레인의 절반이 공사에 투입되고 있을 정도로 많은 콘도들이 지어지고 있는 곳이다. 거의 전무했던 임대주택(주로 아파트들)의 건설로 임대주택의 역할을 대신하면서 높은 가격대의 콘도들은 임대아파트들을 포함, 전반적인 임대비 상승으로 이어지면서 방 크기를 포함 전반적으로 점점 평수가 작아지게 되었다.

평균소득 대비 높은 임대비 때문에 일어나는 여러 현상 중 하나로 임대계약 시 2명이 살기로 했는데 나중에 보면 4-5명이 살고 있는 등, 여러 문제들도 생기게 되었다. 그동안 살고 있던 집을 팔고 이사를 가지 않았던 베이비 부머들이 앞으로 단독주택을 팔아야 할 시기가 되면 전반적인 부동산 시장과 주택의 형태 에 변화가 올 것이다.

 

모기지 이자율과 집값

부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 두 가지는 모기지 이자율과 고용률이다. 특히 세 소득을 얻는 투자용 부동 산의 가치는 절대적으로 이자율에 영향을 받는다. 주식시장에 대한 예측이 불가능하듯, 부동산 시세도 그렇다.

다른 점은 시장의 움직임이 서서히 진행되면서 어떤 방향으로 가고 있는지 확실치 않다는 것이다. 점점 소득 대비 높은 개인 부채율, 증가하는 개인 파산율과 함께 소비지수도 줄어들고 있고, 특히 과다한 개인 부채율은 캐나다 경제에 커다란 위험 요소이다.

지갑이 얄팍해지면 외식을 줄이거나 자동차를 바꾸려는 계획 등을 미루더라도 최악의 재정상황 전까지 사람들은 집만은 끝까지 지키려고 한다. 가족과 함께 살고 있는 집을 포기하는 것 은 쉽지 않기 때문이다.

만일 집값이 하락한다면 특히 이런 상황이 지속된다면 가격이 상승세로 다시 돌아가려면 상당한 시간이 걸릴 것이다. 부동산과 주식이 또 다른 점은 하락한 주식은 바로 팔 수가 있지만 부동산은 그렇지가 않다. 다른 곳으로 옮길 수가 없다는 의미 말고도 현금화가 쉽지 않을 수 있다는 뜻도 있다.

결국 전문가라는 사람들이나 미디어 등에서 듣는 부동산 전망은 참고할만한 정도로만(본 칼럼도 마찬가지로) 여겨야겠다. 생각지도 못했던 글로벌 경제나 전쟁과 같은 커다란 국제정세의 변화, 대형 자연재난으로 야기될 수 있는 경제 불황 등의 악재들이 있는 반면, 캐나다의 주요 산업인 원유 등 원자재 가격의 상승, 고용률 증가, 임금 상승, 크게 늘어나는 이민자 수 등 좋은 여러 요소들도 있다.

중개인을 통하지 않는(커미션 없이) 개인 간의 거래(private sale)는 흔치 않다. 중개인을 통하지 않고 개인끼리 변호사의 계약서 검토 등을 한 후 매매계약(private deal)을 맺기도 한다.

매물을 소개하는 여러 방법들 중에 중개인들의 매매 사이트인 MLS와 견줄만한 것은 없다. MLS(Multiple Listing Service)가 아닌 Exclusive 리스팅으로나 개인들 사이의 매매의 경우에는 대부분 한쪽은 손해를 보게 된다.

전문 감정사(appraiser)의 감정가(appraised value)로 매매계약을 할 수는 있지만 가장 높은 효과의 매물 소개가 가능한 MLS를 통해, 즉 수요와 공급 원칙에 따라 객관적으로 가장 높은 가격에 팔린 매매가와는 차이가 있다.

또한 직접 가봐야만 알 수가 있는 집과 주변 상태에 대한 파악, 분석의 역할을 변호사가 대신하기는 어렵다. 대부분의 경우 변호사의 역할인 계약서 검토와 조언에만 그치게 된다.

계약 과정 전체에 관여하는 중개인은 자신이 잘 모르는 사안이 있을 때 변호사나 회계사 등과 상담을 통해 고객의 올바른 결정을 돕는 코디네이터(coordinator) 로서의 역할을 하게 된다.

 

부동산 중개업은 정보장사다

집을 팔 때 중개인을 고용하는 이유 중 하나는 중개인들만 알 수 있는 주변에 팔린 집들의 MLS매매 기록을 기준해서 가장 합당한 Asking Price를 정할 수 있기 때문이다.

그동안 개인정보 유출(사생활 보호) 등 이유로 부동산협회 등 업계 차원에서 이런 매매기록 등을 일반인들은 알 수 없도록 막았었고, 따라서 정확한 시세 파악을 어렵게 했었는데 앞으로는 누구나 쉽게 알 수 있게 된다.

많은 소비자들은 매매가의 일정 퍼센트(%)로 정하는 중개비(커미션)가 크게 오른 집값에 비해 큰 변화가 없었고 따라서 중개비가 너무 과다하다고 생각하고 있다. 앞으로는 전자거래 등 인터넷을 통한 매매과정의 전반적인 변화로 업무범위가 줄어들면서 중개비도 다소 낮아질 것으로 예상된다.

앞으로 구글과 같은 대형 글로벌 기업들이 중개업을 독점하면서 중개인이라는 업종이 사라질 것이라고도 한다. 그러나 과거 TV가 생기면서도 Radio는 남아 있고 인터넷 때문에 신문도 없어지지 않았다.

People business라고도 할 수 있는 사람과 사람 사이에서 이루어지는 부동산업의 특성상 간혹 집에 가보지도 않고 판박이식의 정해진 양식으로 계약을 하는 한국 등과 달리 매물에 관련된 자료제공부터 집 쇼잉, 소유권 이전까지 전반적인 과정에 관여하는 중개인의 업무범위가 줄어들면서 중개비(커미션)는 줄어들 수 있겠지만 중개인이라는 직업은 남아있을 것이다.

 

구두로 한 약속은 효력이 없다

매매협상 중 상대방한테 들었던 그 어떤 것이라도 계약서에 기록되지 않으면 효력이 없다. 일단 계약서가 완료되면 글자 하나라도 바꾸거나 삭제할 수가 없는데 간혹 배상을 하면서까지 내용 수정을 얻어내기도 한다.

한 예로 언제든지 closing 날을 바꿔줄 수 있다는 상대방의 말만 믿고 있다가 클로징 날 임박해서 여러 가지 어려움을 겪게 되기도 한다. 계약이 확정되기 전에, 별도의 배상 없이도 상대방으로부터 양보와 협상이 가능할 때 계약서에 명시해야 한다.

 

사고 팔까? 팔고 살까?

집을 팔고 받을 돈으로 이사 갈 집 대금으로 사용하지 않고도 별도의 충분한 자금이 있지 않는 한 신중히 결정 해야 할 사안이다. 부동산 시장과 가격이 상승세 혹은 하락세인지, 팔려는 집값과 이사 갈 집값의 차이, 팔려는 집이 쉽게 팔릴 만한지 등을 종합적으로 고려해야 한다.

누가 봐도 분명한 약점이 있는 집은 침체된 시장에서는 제 가격도 못 받고 쉽게 팔리지도 않는다. 특히 집을 늘려가는, 즉 파는 집보다 더 높은 가격대의 집으로 이사를 갈 때(Up-Sizing)는 Stress Test 등 강화된 모기지 승인 조건에서도 새로 모기지를 얻을 수 있는지를 미리 알아봐야겠다.

 

Beer Money, Champaign Taste

살 수 있는 한도를 넘는 집을 원하는 바이어를 빗대어 하는 우스개 말인데, 이는 50만 불짜리 작은 콘도나 5백만 불짜리 저택이나 마찬가지다. 자신의 부족한 자금 때문에 마음에 드는 집을 찾지 못하는 것이 아니라 집을 보러 다니기 전에 기대했던 집과 현실과는 차이가 있어서이다.

원했었던 집에 대한 여러 조건들 중에서 우선순위를 정해야만 자신한테 맞는 최적의 집을 놓치지 않고 살 수 있다. 내가 보아서 좋은 집은 누가 보아도 좋은 집이다. 집을 고를 때 나중에 팔기에 지장이 될 정도의 약점이 있는 집을 좀 싸다고 사는 것은 현명하지 못하다. 내가 집을 반드시 팔아야 할 때 시장 상황이 좋지 않을 수도 있기 때문이다.

 

매매계약서 내의 문제들

대부분의 경우 매매계약에는 계약에 꼭 필요한 조항들이 있는 온타리오부동산협회의 매매 양식을 사용한다. 계약마다 다른 상황에 맞는 추가 조항들을 포함해서 흔히 오퍼라고 불리는 총 11-18페이지 정도 되는 매매계약서를 보면 문구나 항목 등에서 계약 자체가 무효가 될 정도의 심각한 것부터 사소한 것들까지 문제점들을 간혹 볼 수 있다.

계속해서 가격이 상승하고 매매가 잘되는 시장에서는 아무 불만도 없고 잘못되었거나 애매한 계약 내용에 대해 문제를 삼지 않는다. 그러나 항상 좋은 때만 계속되지 않았고 앞으로도 그럴 것이다. 계약내용을 정확하게 이해하지 못해서 발생될 수 있는 문제에 대해 중개인의 부족하거나 잘못된 설명 등의 이유로 계약을 파기하기는 어렵다.

 

에이전트, Specialist, VVIP or VVVIP 에이전트

자칭 무슨 무슨 전문 에이전트라는 광고 등을 보게 되는데 전문성을 증명할만한 자격증이나 실적이나 부동산협회 등 관련기관에서 인정된 명칭 외에는 명함이나 광고에 사용할 수 없다.

흔히 중개인을 에이전트(Agent)라고 부르는데 Realtor가 더 올바른 표현이며 중개인이 속해 있는 Brokerage(소속 중개회사)가 공식 에이전트이다. 따라서 만일 어떤 소송 건이 발생 시 해당 중개인이 소속된 공식적인 Agent인 Brokerage도 중개인과 운명(?)을 같이 한다.

중개인의 공식 명칭은 라이센스 종류에 따라 Broker와 Salesperson(Sales Representative) 로 구분된다. 중개인을 통한 매매에서는 계약하는 당사자들이 만나게 되는 경우가 거의 없다. 가격 협상, 중재 등 대부분의 매매과정을 대신하는 대리인(Representative)의 역할이 매매 결과의 성패를 가르기도 한다.

흔히 신축분양 콘도(Pre-Construction Condo) 광고에서 볼 수 있는 VIP나 VVIP에이전트라는 것도 분양 콘도의 물량을 잘 받을 수 있다는 의미이며 어떤 기준에 따라 정해진 것은 아니다.

 

중개인은 누구를 위해서 일하나?

중개업무 규정에 고객이 client 혹은 customer인지를 구분해서 밝히도록 되어 있다. 의무와 책임 면에서 큰 차이가 있고 customer보다는 client한테 최선을 다하도록 되어 있다.

Client한테 fiduciary duty라는 중개인의 의무가 있는데 이 단어의 유래는 하인(servant)이 주인(master)한테 갖는 의무이다. 간혹 한 사람의 중개인이 바이어와 셀러 사이에서 중개업무를 하기도 하지만 두 주인을 섬길 수 없다는 원칙과는 위배되는 일이다.

주로 바이어가 중개비를 절약하거나 자신한테 유리한 협상을 위해서인데 많은 경우 오히려 여러 문제들이 생기기도 한다. 이미 BC주에서는 소비자보호 차원에서 중개인이 혼자 셀러와 바이어 사이에서 일할 수 없게 되었고 앞으로는 온타리오주에서도 그렇게 될 것으로 보인다.

자신의 client를 위해 최선을 다했어도 계약이 성사되지 못하면 소득이 없는 중개인으로서는 어떤 면에서 보면 자기 자신을 위해 일한다고도 할 수 있겠다. 계약을 성사시키기 위해 간혹 정상적인 수준에서 벗어나거나 규정 위반이나 불법적인 중개업무를 경계할 필요가 있으며 이로 인한 금전적 손실이 나거나 민사소송 등에 함께 연루될 수도 있다.

그러나 반대로 중개인이 client를 위해 최선을 다했어도 자신의 client한테서 잘못된 오해를 받게 되면 오히려 역효과가 나기도 한다. 고객은 물론 중개인도 고객을 신뢰할 때 서로 좋은 결과를 얻게 된다.

 

집이 아닌 동네가 집을 판다

집의 가치는 집 자체보다는 위치가 더 중요하다. 지역 내의 동일한 조건을 갖춘 집 일지이라도(진정 동일한 집은 없지만) 길 하나, 방향, block 하나 사이, 전망, 집의 옆, 앞 뒤에 있는 다른 구조물, 심지어 특정한 나라 출신의 주민들만의 선호도에 따라 집주소, 길목에 위치한 장의사(funeral home)까지 위치와 관련된 여러 조건들에 따라 값어치는 달라진다.

부동산을 location, location, location이라고 세 번씩 반복하는 데는 이유가 있는 것이다.

 

어차피 취향에 맞게 새로 수리를 할거라면 수리비용만큼 깎아준다

새로 집을 짓거나 세를 놓을 목적이 아니라면 인테리어나 내장마감재보다는 위치, 실내 구조, 공간감, 방의 크기, 동선 등을 우선적으로 고려해야 한다. 중개인의 이런 조언에도 불구하고 많은 바이어들은 예쁘게 단장해 놓은 집, 고급스러운 가구들이 잘 배치되어 있는 집, 전문적인 스테이징이 되어 있는 집이라는 것을 알면서도 이런 집을 선택하고 시세보다 높은 가격에 계약하는 것에도 망설이지 않게 된다.

 

매입계약을 확정하기 전에 체크할 것들

홈 인스펙션에서도 항상 알아내기가 쉽지만은 않은 불법적인 마리화나 재배, 마약류 제조 등을 포함, 주택보험을 들기 어려운 다른 문제들은 없는지(보험가입증명 없이는 모기지가 나오지 않는다) 계약이 확정되기 전에 체크해볼 필요가 있다.

바이어들은 셀러가 집을 왜 파는지 궁금해하기도 하는데 항상 솔직한 이유를 듣기는 쉽지 않다. 살인사건이나 자살, 심지어 귀신들린 집(미국과 달리 캐나다에서는 드문 일) 같은 일이 집 내부에서 일어났는지 알아보기도 하는 이유는 이런 것들이 집값을 떨어트리기도 하기 때문이다.

따라서 이런 사항들에 대해 셀러가 계약서에 밝혀야 한다는 조항을 오퍼에 넣기도 한다. 구글들(Google Search)에 혹시 이런 사건이 뉴스에 나왔었는지를 주소 등으로 확인해보는 것도 한 방법이다.

변호사, 회계사, 모기지브로커, 홈인스펙터, 설계사, 공사업자, CRA까지도

매매과정 중 여러 전문인들이 관련되기도 하는데, 어떤 결정을 실행하기 전에(계약의 확정, 소유권 이전, 등기이전 등) 해당 분야의 전문인 2-3명과 상담을 하도록 한다.

심지어 CRA(캐나다국세청)조차 전화로 상담했던 직원마다 좀 다른 정보나 해석을 듣게 되기도 하는데, CRA는 전화상담에 대한 법적 책임을 지지 않는다. 본인의 담당 회계사나 변호사와 상담을 하거나 담당 회계사가 없다면 별도로 상담비를 지불하고 직접 만나는 것이 좋다. 익명의 전화 문의에 대해 성의는 물론 책임 있는 상담을 기대할 수는 없다.

 

리스팅, BRA(Buyer Representation Agreement) 계약을 맺을 때

어떤 계약도 취소는 쉽지 않다. 내용을 잘 모르면서 싸인했다는 이유로 취소나 계약 파기는 불가능하다. 만일 중개인에 대한 신임이 부족하다면 변호사나, 아니면 별로 권장하고 싶지는 않지만 최소한 영어로 된 계약서 내용을 정확히 해석해줄 수 있는 사람한테 부탁하는 것이 내용도 모르고 싸인을 하는 것보다는 낫다.

토론토부동산협회에 정해진 60일 동안의 MLS Listing의 최소 계약기간 외의 대부분 BRA, Exclusive Listing을 포함 기타 다른 계약 기간들에 대한 규정은 없다. 중개인이 소속된 회사(Brokerage)에서 정해놓은 리스팅 기간이나 중개비(커미션) 등은 반드시 지켜야 할 주정부의 규정과는 관련이 없다.

하지만 협상과 절충이 얼마든지 가능한 중개비와 계약기간이지만 적정한 수준을 벗어나면 오히려 역효과가 생긴다. 중개인은 여러 리스팅이나 바이어들 중에서 가장 계약 성사 확률이 높은 것에 우선적으로 노력을 다한다.

너무 짧은 리스팅 기간은 중개인이 정성을 다해 일할 의욕을 잃게 하거나 적정한 기간 내에 팔리지 않게 되어 매물에 흠집으로 남게 된다. 반면 과다하게 긴 리스팅 기간 역시 중개인이 열심히 일하지 않게 하기도 한다.

가장 적당한 리스팅 기간은 매물에 따라 현 시장 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 중개인의 충분한 설명을 들고 정하도록 한다. 계약서를 포함한 모든 별도의 문서(전자서류 포함)는 사본 한 부를 받게 되어있다.

리스팅 계약을 맺는 중에 말로 들었던 계약취소가 가능하다거나 바이어측 중개인이 없으면 중개비(커미션)를 낮추어 준다는 것 등이 대표적인 예이다.

 

지역 Top Agent

많은 거래경험으로 비교적 지역 내 집 시세를 잘 알고 있는 편이다. 중국계 주민이 많이 살아서 중국계 중개인을, 이태리계 주민의 지역이라서 이태리계 중개인을 고용해야 최고의 가격에 팔 수 있을 것이란 생각은 오해다. 같은 나라 출신이라고 해서 시세보다 더 주고 집을 살 사람은 없다.

집이 잘 팔리기 위해선 효율적인 마케팅과 적정한 Asking Price 책정이 중요하다. 대부분의 셀러가 원하는 것은 가장 짧은 기간에, 가장 높은 가격에, 가장 적은 불편함을 겪고 파는 것이다.

매매기록과(팔린 것, 안 팔린 것, 중간에 취소된 매물 등 포함) 서로 경쟁이 될 현재 팔려고 나와있는 집들에 대한 정확한 비교분석만이 가장 적정한 리스팅 가격을 정할 수 있게 한다. 비교대상을 분석하는 목적 외에도 결국 누군가는 다른 집이 잘 팔리게 도와주는 들러리 역할을 하게 되기 때문에 팔려고 나와있는 집들(경쟁들)은 직접 중개인과 함께 가보는 것이 좋다.

지역의 Top Agent보다는 경험과 노하우를 바탕으로 가장 효율적인 마케팅(매물 소개)부터 클로징까지 최선의 노력을 다하는 중개인이 이상적인 중개인이다. 많은 리스팅을 관리해야 하는 지역 내의 Top Agent들은 자신의 많은 리스팅 하나하나마다 충분한 시간과 노력을 다하기가 결코 쉽지 않기 때문이다.

 

적정 수준의 커미션

법이나 규정 등으로 정해진 중개비는 없다. 협상하기 나름이다. 만일 무슨 협회나 전문인 그룹 혹은 중개회사 등에서 일률적으로 중개비를 정하면 담합이 되며 이는 규정 위반사항이다. 그러나 다른 매물보다 낮은 중개비(커미션)로 정해진 매물은 중개인들의 관심을 끌 수가 없다.

자신의 고객한테 소개하길 꺼릴 수 있고 결국 중개비 조금 절약하려다 더 큰 손해를 보게 된다. 매물의 종류와 해당 지역, 현재의 시장 상태에 따라 적정한 수준의 중개비를 정하도록 한다.

간혹 주소나 어떤 집인지 집에 대한 설명도 없이 얼마에 팔 수 있는지 중개비는 얼마냐고 문의전화를 받기도 하는데 최고의 가격에 잘 팔기 위해서는 중개인이 집을 보지 않고서는 정확한 시세나 집을 내놓기 위해 해야 할 준비들, 마케팅 등 집마다 각각 다를 수 있는 여러 가지에 대한 상담을 받을 수가 없다.

간혹 언제까지 팔게 되면(빨리 팔리면) 추가의 중개비를 약속한 리스팅들도 보게 된다. 특히 고가주택들이 있는 지역의 리스팅 중에는 평균 수준보다도 높은 중개비(커미션)를 볼 수 있는데, 고가의 주택을 소유한 부자(?) 집 주인들이라면 오히려 깎으면 깎았지 아무 이유 없이 많은 중개비를 지불하지는 않을 것이다.

 

 

신축콘도(pre-construction condo)의 특성 몇 가지

 

기존 주택거래(Resale)와 다른 점들

세를 놓을 계획 등 투자용으로 구매 계약한 신축콘도는 계약 후 4-6년 정도 지나서야 완공되는 특성상 장차 지역의 변화와 전반적인 부동산 시장을 전망해볼 필요가 있다. 대부분 매매가의 약 10~20%의 계약금을 1년 또는 1년 반 동안 4~5번에 나누어 분할 지불한 후 클로징 할 때 모기지를 얻거나 잔금을 현금으로 지불하기도 한다.

기존의 콘도를 사는 것과 신축 콘도를 매입하는 것의 가장 큰 차이는 현재의 값어치와 미래의 값어치이다. 대부분의 기존 주변의 콘도들보다도 높은 가격에 분양 콘도를 계약하는 이유는 건축비/땅값의 상승과 함께 가격도 그 이상 올라갈 것을 기대하기 때문이다.

지난 10여 년 정도의 가격 상승을 보장할 수는 없더라도 만성적인 공급 부족과 높은 임대비의 상황과 함께 계약 후 수년이 지나서야 팔거나 임대를 놓게 되는 신축콘도의 특성은 가격의 상승을 기대할 수 있게 한다.

부동산에서 돈을 버는 것은 가격 상승과 세 수익에서이다. 과거와 다른 점은 상승한 분양가 때문에 모기지 상환을 하기 위해서는 예전보다는 많은 다운페이가 필요할 수 있다. 지역에 따라 예외적인 것도 있지만 앞으로는 분양 콘도를 선택할 때 당분간은 임대소득보다는 가격 상승의 가능성을 더 중점으로 고려해서 선택해야겠다.

기존의 콘도나 집을 사는 것과 신축콘도는 매매과정뿐만 아니라 투자분석 면에서 많은 차이가 있다. 신축콘도 매매 분야에 많은 경험과 장단점을 구분할 수 있는 노하우를 갖춘 중개인과 함께 해당 프로젝트에 대해 분석하면서 가이드를 받도록 한다. 물론 투자보다는 순수한 주거용 목적이라면 주거지로서 갖추어야 할 여러 다른 조건들을 우선적으로 생각해야겠다.

 

계약부터 입주, 등기이전까지의 과정에 관해

캐나다 국세청(CRA)이 지난 수년간 좋은 먹거리(?)로 생각하고 있는 분야가 신축콘도 관련 단기간 소유 후 매매, 임대를 놓거나 전매로 팔 때 발생할 수 있는 여러 종류의 세금이다. 계약한 사람이나 직계가족이 입주 후 거주하면 대부분의 경우 별도의 세금은 발생하지 않는다.

만일 입주나 클로징 할 때부터 세를 놓을 때 HST 관련 부분, 전매로 팔거나 살 때, 입주나 클로징 후 얼마 지나지 않은 시점에 팔 때, 소유하고 있는 여러 채의 콘도들을 비교적 단기간에 팔 때 등을 들 수 있다(양도소득이 아닌 비즈니스 수익으로 간주될 가능성).

기본적으로 양도소득(capital gains)은 차액의 반(1/2)이, 비즈니스 수익(business income)은 전액이 과세대상 이다. 대금 지불 없이 종종 볼 수 있는 가족간의 명의 이전도 세법상 매매로 간주되고 잔여 모기지 액수에 따라 등기세도 달라지는 등 각각의 경우에 따라 세금의 종류와 과세 적용 등이 다르다.

전매, 가족 간 명의이전 등에 대해서 회계사와 또한 변호사와 상담을 한 후 실행하는 것만이 수년이 지난 다음 체납된 세금과 이에 대한 수년 동안 누적된 이자 외에 벌금(penalty)까지 내라는 통지서나 세무조사 등을 피할 수 있다.

 

전매에 관한 기본 몇 가지

전매는 closing을 하기 전(모기지를 얻기 전) 매매가의 일부인 계약금만 지불하고 큰 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자수단이 될 수 있다. 그러나 상당한 시세차액을 얻지 못한다면 여러 가지 세금 때문에 별 소득이 없을 수도 있다.

1가구 1주택 외의 다른 소유 부동산을 팔 때 생기는 차액(capital gains)의 반(1/2)에 대한 납세만으로 그치지 않을 수도 있다. 경우에 따라서는 차액 전액이 과세대상이, 그리고 원 계약금(original deposit)과 차액(전매 프리미엄)을 합한 액수에 HST를 내야 될 수도 있다. 소유권 등기가 아직 안된 상태인, 그래서 아직은 부동산이 아닌 일반 상품을 사고 판 것으로 취급되기 때문이다.

CRA로가 인정할 수 있는 확실한 이유(전매가 불가피한 경우. 예: 이직, 결혼, 이혼 등 사정 등으로 인한 이사나 꼭 전매를 했어야 할 이유 등)가 있다면 전매차액에 대한 세율 적용이 달라질 수도 있다.

개인끼리의 거래가 아닌 중개인을 통하게 되는 대부분의 전매계약은 전매 가격 전액을 기준한 중개비(커미션) 역시 감안해야 한다. 세금 적용에 관한 가장 중요한 기준은 처음 계약할 당시 어떤 목적(주거용이나 투자용)의 intention(매입 동기) 이었는지에 따라 달라진다.

본인이나 가족의 주거용으로 분양 콘도를 계약했다 해도 전매는 투자나 투기로 간주될 수도 있고 만일 살고 있는 집 외에도 여러 채를 소유하고 있는 사람이라면 투자용이 아닌 거주목적으로 계약했다는 주장 등은 설득력이 없게 된다.

많은 사람이 최소 1년이나 2년 정도는 거주를 해야 투기목적으로 구입하지 않은 것으로 인정된다고 알고 있지만 세법에 정확한 기일에 대한 명시는 없다. 국세청으로부터 세금 징수에 대한 통지를 받으면 다른 일반적인 법의 논리(innocent until proven guilty)와는 달리 guilty until proven otherwise, 즉 일단 납세 통지를 받으면 CRA가 인정하는 사유가 있지 않는 한 세금을 피할 수가 없다.

전매계약을 할 때는 여러 면세혜택인 Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers와 신축주택 구입 시의 HST exemption on new homes가 일반 매매와 동일하게 적용되는지 등도 따져봐야 한다. 각각의 경우에 따라 다르게 적용될 수 있기 때문이다.

입주일(occupancy date) 이후 등기이전 상태의 전매 매물을 매입하면 만일 아 무도 입주해서 살지 않았더라도 신축주택의 조건이 상실됨으로 계약가에 추가로 HST를 지불하게 될 수 있다. 일반 매매도 그렇지만 특히 전매계약은 회계사와 변호사들과 충분한 협의를 한 다음에 실행해야겠다.

 

 

 

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MichaelPark
박기범
89785
19089
2021-07-22
집을 줄여갈 때(downsizing)

 

토론토 지역의 집 값은 과거 어느 때보다도 지금이 가장 높다. 지난 몇 년 동안의 동향을 보면 주정부의 NRST(Non Resident Speculation Tax, 영주권자 나 시민권자가 아니면 집을 살 때 취득세(land transfer tax)외에 매매가의 1 %를 추가로 내야 하는 세금)가 시행되었던 2017년 4월 21일 바로 전까지 1-2년 동안에 집값이 폭등했었다.

 

그러나 NRST 시행 직후 약 6개월 정도 거쳐 떨어졌었고 그 당시 먼저 이사 갈 집을 산 후에 팔려고 하는 집을 제값에 팔지 못해서 혹은 집을 산사람이 모기기를 얻지 못해서 등 여러 가지 혼란과 계약위반에 대해 소송들이 진행되는 시기를 경험했었다.

 

이 시기가 지나면서 집값이 다시 오르기 시작하면서 특히 지난 1년 동안 NRST시행 전의 폭등수준으로 올라갔었던 가격을 상회하게 됐다. 금년 들어서는 1-3월 동안 과열상태의 시장을 경험했었는데 최근 들어서 다시 매매량이 줄어들면서 가격이 소폭 내려가면서 그동안 확실한 Seller Market에 점점 균형을 찾아가는 것으로 보인다.

 

봄과 가을시장이라는 일년 중 대표적인 두 개의 부동산 성수기 중 오는9-10월 동안의 가을시장의 매매량과 가격변동의 기록이 나오면 앞으로의 방향이 좀 보이지 않을까 싶다. 그동안 너무 오랫동안 과열과 가격상승이 지속된 시장에 대해 많은 우려와 함께 가격의 폭락에 관한 전망들을 흔히 접할 수 있는데 전체적인 심각한 수준의 경제 불황(recession)이 오지 않는 한 지난번 칼럼에서 다룬 것같이 토론토 지역 부동산시장에서 폭락 가능성은 아주 낮다고 보겠다.

 

그러면 현재 살고 있는 집을 아직도 높은 가격에 팔 수 있을 때 집을 줄여 가거나 아니면 임대로 이사 가는 소위 다운사이징(downsizing)을 하는 대표적인 이유들로는:

 

- 은퇴 후 혹은 사업부진이나 실직 등으로 소득이 줄면서 부족한 생활비 마련을 위해

 

- 집값이 올랐을 때 시세차액을 실현하고 당분간 임대로 이사간 후에 집값이 떨어지면 다시 사기 위해(만일 집값이 더 올라가면 다시는 집 사기가 어려워질 수도 있는데 이렇게 과거에 가격등락의 타이밍을 노렸다가 실패했던 사람들을 주변에서 흔히 볼 수 있다).

 

- 부모의 도움 없이는 집 사기가 너무 어려워진 자녀를 도와주기 위해 (bank of mom and dad)

 

- 필요 이상으로 큰 집에 살면서 들어가는 관리, 수리비용, 주택보험료, 시간투자, 스트레스를 줄이기 위해서 (대체적으로 집 사이즈와 비례하고 지은 지 오래된 집일수록 여러 가지 많은 비용과 시간이 들어가는데 비해 대신 여가나 취미생활에 더 시간과 비용을 쓸 수 있게 된다.)

 

- 가족구성원의 변화 즉 자녀나 배우자 혹은 부모 중 누군가가 더 이상 함께 살지 않게 되어서

 

- 노년기에 들어서면서 여러 층들과 계단들이 있는 집보다는 방갈로(단층집)나 잦은 여행 등으로 집을 비워도 방범에 대한 걱정이 덜한, 헬스장이나 수영장 등 여러 부대시설들을 갖춘condo apartment등으로 이사를 가기 위해

 

- 높은 인구 밀도와 복잡한 토론토와 같은 대도시를 벋어나 여유 있고 심플한 라이프 생활을 할 수 있는 소도시나 전원지역으로 이사하기 위해

 

- 한국으로의 이주나 생활비가 저렴하고 일년 내내 온난한 날씨를 즐길 수 있는 지역으로의 이주 (많은 캐나다인들의 희망인 Costa Rica와 같은 중남미 국가 등). 단, 캐나다 시민권자와 영주권자가 일정기간 이상을 국외에서 거주할 때 건강보험을 포함 납세자와 연금수령자의 의무, 자격과 혜택 면에 변동이 생기기도 함으로 미리 알아보아야 한다.

 

- 55세나 그 이상의 연령층의 시니어들이 모여 살기 위해 조성된 Senior Community 와 같은 곳으로 이사

 

- 소득에 따라서 거주비의 일부나 전부를 보조 받기도 하고 따라서 정부에서 정해놓은 까다로운 입주자격이 된다면 한인 무궁화요양원과 같은 요양시설(long term care)로 갈수도 있는데 생존을 위한 기본적인 일상 생활이 혼자서도 가능하지만 다른 사람의 도움 없이는 생활이 불편한 경우에는 사설양로원과 같은 시설로 이사를 하기도 한다. (비용과 시설에 따라 다양한 시설들이 있다.)

 

- 한인들한테는 흔치 않겠지만 일정한 주거지가 없이 RV(recreational vehicle)에서 살기 위해.

 

많은 자산 가치의 집에 살지만 생활비가 부족한 사람들을 가리켜 ‘하우스푸어’(House Poor)라고 한다. 캐나다에서는 House Rich, Cash Poor라는 말로 표현하기도 하는데 큰 폭으로 오른 집값은 특히 정부의 연금 외 별다른 소득이 없게 되는 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴 후에도 사용할 수 없는 많은 돈(자산)을 집에 깔고(?) 있다면 더욱 downsizing을 고려해 볼만 하다.

 

캐나다에서 살고 있는 남자들의 평균수명은 80세, 여자는 84세인데 자신은 물론 아무도 알 수 없지만 장차 예상되는 건강 상태와 기대수명 또한 살기에 편한 집으로의 이사를 갈지 고려하게 하는 중요한 사항이 될 텐데, 집을 팔지 않고도 충분한 재산이 있으면 비용을 큰 집을 유지/관리하기 위해서 다른 사람을 고용할 수 있지만 노년이 되면서 보다 편안함을 위해 이사를 하기도 한다.

 

가족과 오래 살았던, 많은 추억의 정든 집을 팔지 않고 계속 살기를 원한다면 집을 담보로 융자를 얻을 수 있다. 감정가의 최고 60%까지 융자금을(모기지가 없는 경우를 기준) 받을 수 있는 역모기지(reverse mortgage), 그리고 흔히 마이너스 통장이라고도 알고 있는Line of Credit(LOC)의 종류인 집을 담보로 얻는HELOC(Home Equity Line of Credit)이나 refinancing인 2차 모기지 등을 들 수가 있는데, 역모기지보다는 LOC, HELOC이 대체적으로 현명한 선택이라 할 수 있다.

 

역 모기지 상품은 두 개 정도의 회사들이 취급하고 있는데, 여러 가지 제약조건들이 있다. 만일 집값이 정해놓은 가격 이하로 내려가면 강제적으로 집을 팔아야 하며 융자 이자율도 더 비싼 편이다. 그 외에도 해약할 때의 위약금 등 여러 세부사항들에 대해서 충분히 인지한 후에 결정해야 한다.

 

지난 몇 년 동안LOC과 HELOC의 경우 특히 은퇴 후 연금 외 별다른 소득이 없다면 예전에 비해서 융자받기도 어려워졌고 융자금 액수도 줄어들었다.

 

그러면 추가 융자가 아닌 집을 팔고 이사 갈 때의 비용들과 손익을 한번 생각해보자

 

- 팔 때 지불하는 중개수수료(매매가의 약 4-5% plus HST, 참고로 중개비는 법으로 정해져 있지 않고 중개인이 속해있는 중개회사나 중개협회 등에서 정하는 것은 담합으로 간주되며 규정위반이다.)

 

- 집을 살 때 취득세(provincial land transfer tax)는 온타리오 정부에 변호사를 통해서 내게 되는 세금(PLTT)이고, 토론토시 소재 집은 토론토시에 별도의 주택 취득세(TLT)를 지불함으로 결국 두 배의 세금을 내는 셈인데, 두 개의 세율은 거의 비슷하다. 계산법은 www.landtransfertaxcalculator.ca 참고. 생애 처음으로 집을 사는 first time home buyer는 부분적으로 감세된 세액이 적용된다.

 

- 집을 팔면 기존의 모기지를 해약하게 되는데 (새로 사는 집으로 위약금 없이 기존의 모기지를 갖고 갈 수 있다. 물론 새로 얻는 모기지액이 기존 모기지액보다 적은 때는 차액에 대해 위약금을 물어야 함) 융자 금융기관에 지불하는 위약금(penalty)을 살펴보면, 기존 모기지보다 얻게 되는 모기지의 이자율이 낮을 때에는 잔여차액 전액(Interest Rate Differential Penalty)이나 세 달치 모기지 이자액수를 비교해서 높은 위약금을 부담한다. (생각보다 상당히 높은 경우가 많음으로 집을 사고 팔기 전에 미리 알아봐야 하는 사항이다.)

 

- 변호사수수료(기본적으로 최소 1,500-2,500불, 계약의 복잡한 정도와 모기지 여부와 모기지 수 등에 따라 더 많아짐)는 팔 때와 살 때 두 번의 수수료를 내게 되는데 한 변호사를 고용시 다소 할인도 가능.

 

- 이사 비용(이사 거리와 이삿짐 양에 따라 다른데, 대부분 시간당보다는 flat rate가 더 저렴할 수 있다, 이사 날짜도 가능한 이삿짐센터가 바쁘지 않은 날을 정하는 것은 집을 팔고 사는 closing날과 같이 월초나 월말 특히 연휴인 금요일 등은 피하는 것이 좋다.)

 

- 사는 집과 파는 집의 closing날이 갖지 않으면 Bridge Loan을 얻게 되는 경우가 많은데, 두 채의 집을 동시에 소유하는 동안에 (대부분 단기간) 이중으로 내야 하는 모기지 이자와 utility 비, 재산세 등.

 

- 집을 팔기 전에 준비하는데 들어가는 비용, 수리비 등을 보면, 파는 집의 매매가와 이사 갈 집의 매매가에 따라 비용차이가 나는데 파는 집 매매가를 기준해서 개인간의 직거래가 아닌 중개인을 통한 매매의 경우 최소 6%에서 8-9%정도나 그 이상의 비용이 발생.

 

- 세금관련: 일 가구 일 주택의 면세원칙에 따라 즉 principal residence 팔 때 시세차액에 대해서 면세(exemption on capital gains tax principal residence)에 해당되는지의 여부를 확인(만일 임대를 놓았다면 임대를 시작한 시기와 파는 시기 그리고 집 전체이거나 집의 상당 부분을 임대했는지 등등, 경우에 따라 여러 가지로 다를 수 있는 세법의 적용에 대해 미리 회계사와 확인 필요)

 

만일 살고 있었던 집을 몇 년 동안 임대를 놓았다가 세입자가 나간 후에 다시 이사 들어가서 산 후에 팔게 되는 경우나 다시 들어가 살지 않은 경우 등 여러 가지가 생기기도 하는데 중요한 것은 살고 있는 집을 임대했거나 임대했던 집에 들어가 살거나 하면 자식과 같은 가족 간에 명의 이전을 하기 전에는 회계사와 상담 후 실행해야 한다.

 

금액을 주고받지 않은 자식과 부모와 같은 가족간의 명의이전도 국세청(CRA)에서는 매매로 간주될 수 있으며, 특히 임대 후 3-4년 후에 다시 들어가서 살 목적으로 임대할 때 CRA에 신고가 필요한 tax election을 제때에 해 놓아야 하거나 당시의 시세에 대해 재산평가사(licensed appraiser)를 고용하여 시세 평가서(appraisal report)를 받아놓으면 추후 CRA에서 그때 당시의 시세를 인정하지 않을 경우에 대비할 수 있다.

 

직장이나 비즈니스 생활을 마무리하거나 은퇴하면서 복잡한 대도시를 벋어나 조용하고 심플한 라이프 스타일의 소도시 등으로 이사 갈 것을 고려하고 있다면 일단 위에서 열거된 모든 비용 등과 함께 오랫동안 익숙해져 있던 생활패턴이 바뀔 때 생기는 변화에 대해서도 생각해 봐야 한다.

 

단지 시세차액을 얻기 위해서라면 토론토의 동일한 수준의 집에 비해 저렴하긴 하지만 코로나 발생 이후에 토론토와 같은 대도시보다 인근의 소도시 집들의 가격 상승폭이 훨씬 커서 기대했던 시세차액을 얻지 못할 수 있다.  

 

Cottage(별장)가격의 상승변화를 보면 지역에 따라 차이가 있지만 50%나 그 이상으로 가격이 오른 것도 알 수 있는데, 특히 토론토 인근지역인 Oshawa나 Niagara 같이 외곽지역의 집값의 상승폭(percentage)은 폭등 수준이었다.

 

소도시나 전원지역으로 이주는 경제적 이유 말고도 여러 다른 것들도 생각해야 하는데, 막연히 동경했던 지역으로의 여행과 거주(생활)와는 전혀 다를 수 있다. 소도시 등에서의 생활은 대도시와 달리 주변의 한인 친지들과 어울리기보다는 이사간 지역의 주민들과 교류를 하게 될 텐데 언어나 문화 면에 그동안 일상생활의 큰 부분을 차지했던 것들을 더 이상 하기가 어렵고 적응하는데 별문제는 없을지? 특히 어울렸던 사람이 주로 우리말만 사용했다면 이사한 후에 외롭고 무료한 나날이 될 수도 있다.

 

대도시에서 쉽게 접하고 즐겼던 여러 문화생활과 심지어 백화점 쇼핑, 만일 구매한 구두를 교환하러 같이 가자는 친구 따라 나서기도 하는 등 주변사람들과 가깝게 지냈다면 이런 친구들과 커피샾과 식당에 가는 것이나 가까이 사는 자녀나 손주들의 방문 등 역시 쉽지 않을 것이다.

 

특히 노년기에 중요한 대형 병원이나 전문의들과도 멀어질 수 있다. 저렴한 대도시주변보다 단지 저렴한 골프fee가 이런 것들을 대신해 줄 수 있을지를 생각해 봐야겠다.

 

노년기에는 조용한 곳보다는 반대로 번잡하지만 대중교통과 간단한 식료품(한국식품 포함) 구입 등이 수월한 대도시에 사는 것이 좋다는 말, 그리고 누구의 도움 없이 혼자만의 일상생활이 어려워져서 양로원이나 요양원으로 가기 전까지는 나보다도 나이가 더 많은 노인들보다는 젊은 사람들 사이에서 사는 것이 건강에 좋다는 것과 같은 말들을 부동산중개인 생활하면서 몇몇 고객들한테서 들었던 기억이 있다.

 

특히 집을 줄여서 저렴한 가격대의 시외로 일단 이사를 가면 여러 가지 면에서 대도시로 다시 이사 들어오기는 어려워질 수 있다. 좀 번거롭더라도 먼저 1년이나 2년 정도 소도시에서 임대해 살아보는 것도 한 방법이 될 수 있다.

 

일단 이사를 가면서 살고 있던 집을 팔지 않고 임대를 놓을 때 만일 다시 돌아와서 살 경우를 대비해서 앞서 언급한바 같이 CRA에 필요한 election을 해놓으면 후에 오랫동안 살았던 집을 나중에 팔 때 capital tax를 피할 수도 있음으로 이런 점들에 대해서 회계사와 상담을 권한다.

 

고객들한테 항상 하는 말은 집을 사거나, 팔거나, 세를 놓거나 집 소유와 관련해 자식과 같은 가족들이 title(소유권)상 명의의 변경을 하기 전에 먼저 회계사, 변호사 등 해당 전문가와 상담한 후에 실행하라는 것이다.

 

 

 

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MichaelPark
박기범
89251
19089
2021-06-30
Market Price, Asking Price

 

코로나 사태 발생 초기에 주식시장이 폭락하면서 부동산시장은 매매량의 급감과 함께 소폭의 가격하락의 시기가 있었다. 그당시 공신력 있는 캐나다 정부 소속 기관인 CMHC가 18% 정도까지 가격 하락을 예상했었는데 오히려 지난 일년 동안에 캐나다, 특히 토론토지역의 부동산가격은 큰 폭으로 상승했다.

 

요즘은 지역에 따른 차이는 있지만 전반적으로 부동산 시장이 숨을 좀 고르면서 매매량과 가격의 상승세가 다소 주춤해진 편이다. 얼마 전까지 거의 모든 주택 매매과정에서 흔히 볼 수 있었던 복수오퍼(Multiple offers)들 즉 asking price(희망가)보다 훨씬 높은 가격에 매매되는 경우도 상당히 줄어든 편이다.

 

그러나 작년 대비 올해 말 기준 두 자릿수 이상의 가격상승률을 기록할 것이라는 국내 굴지의 한 은행의 전망과 같이 앞으로 소폭이라도 가격이 상승할 것이라는 것이 대체적인 전망인데 반해 국외에서는 캐나다부동산 시장을 좀 다르게 보고 있다.

 

토론토와 밴쿠버지역을 포함한 캐나다 부동시장은 사상최대의 가계부채율에 대한 우려와 함께 세계에서 뉴질랜드 다음으로 심각한 수준의 거품(버블)상태로 보고 있다. 하지만 만일 거품이 꺼지는 경우가 생기더라도 가격이 폭락하기보다는 연착륙 정도를 예상하고 있기도 하다.

 

한번도 경험해보지 않았던 코로나 시대를 지나면서 시중에 풀린 엄청난 액수의 돈은 인플레로 이어질 것이며 이런 인플레 상태는 오래 지속되지 않을 것으로 보고 있는데 만일 그렇지 않을 경우에는 전반적인 경제 상황의 악화를 막기 위해, 인플레를 잡기 위해 중앙은행들이 금리인상을 해야 할 것이다.

 

만일 그렇게 된다면 무엇보다도 모기지 이자율이 크게 오르게 될 것이고 가장 먼저 타격을 받을 것은 부동산일 것이다. 그 아무도 생각지도 못했던 코로나 사태와 그 이후의 여러 경제 상황에서 그랬듯이 성공적인 백신공급과 그에 따른 경제회복에 이어질 소비폭등과 경제성장 등에 대해 정확한 예상, 특히 어떻게 보면 더 많은 변수에 영향을 받게 되는 부동산시장을 예상하기는 결코 쉬운 일이 아니다.

 

지난 수년간 부동산 가격폭등을 경험한 전세계의 주요 도시들과 다른 토론토와 밴쿠버부동산 시장만의 특이한 점이 있는데 바로 바이러스사태가 종식된 후에는 그동안 잠정적으로 중단되었던 유입인구의 중가와 함께 장기적으로도 꾸준한 인구증가가 있을 것이라는 점이다.

 

이민과 유학을 포함, 많은 유입인구가 다시 크게 늘어날 것이고 이것이 다른 요소들과 함께 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것이다. 집을 살지 팔지에 대한 결정에 대해서 결론적으로 말하면 투자용이 아닌 나와 나의 가족이 살고 있는 집은 단지 이자율과 고용률 말고도 많은 다른 것들로부터 영향을 받게 되는 부동산시장에 대한 전망들은 단지 참고하는 수준에서 생각하는 것이 좋겠다.

 

최소 5년에서 10년 이상 나와 내 가족이 거주할 목적의 집 한 채라면 아무도 정확히 알 수 없는 미래에 대한 전망과 분석 등에 의존하기보다는 각 개인의 재정능력과 사정에 따라 무리를 하지 않는 선에서 집이 필요할 때는 사고 더 이상 필요치 않을 때에는 팔겠다는 것과 같이 상당히 단순(?)하게 기준을 따르는 것이 좋겠다는 것이 지난 26년 동안 토론토 시장에서 중개업을 하고 있는 사람의 생각이다.

 

요즘 부동산 중개인들이 느끼는 광역토론토 시장은 Seller’s Market이라고 할 수 있는데 점점 수요와 공급이 균형을 이루는 쪽으로 가고 있는 과정으로 보이며 요즘도 시세에 맞게 나온 집들은 비교적 잘 팔리고 있다.

 

일년 중 대표적인 부동산 매매의 성수기인 Spring Market과 Fall Market중에서 이번 4-6월 정도의 Spring Market 대신 금년에는 좀 더 일찍 1-4월 사이에 성수기가 지난 것으로 보이며, 곧 다가올9-11월의 Fall Market에서 앞으로의 방향을 점칠 수 있을 것으로 보인다.

 

 “일년 중 몇 월에 집을 팔거나 사는 것이 좋으냐?”라는 문의를 받을 때가 있다. buyer와 seller들의 수가 적당할 때, 수요와 공급에 큰 변화가 없을 때에 고려해 봐야겠지만 지난 2년 동안 그리고 현재 정상적인 시장이라고 할 수 없는 때에는 전체적인 시장의 흐름을 먼저 고려해야 한다.

 

이미 소득대비 적정한 집값을 따져보는 것도 별 의미가 없게 되었고 과거와 달리 지난 몇 년 전부터는 캐나다에서 오랫동안 살았던 사람들(원주민)도 집을 거주보다는 투자성을 우선으로 생각하게 되었다. 20년 이상 큰 폭으로 상승한 부동산가격 때문에 많은 사람들이 잊고 있는 것 “가격과 매매량의 등락이 주기적으로 반복되는 Cyclical Business의 가장 대표적인 것이 부동산”이다.

 

물론 캐나다 특히 토론토의 집값은 장기적으로는 올라갈 것이지만 지난 25년 동안 괄목할 정도의 주기적인 반복을 보이지 않았다는 것도 함께 알아야 하겠다. 부동산에서 큰 손해를 본 대부분의 경우는 모기지 이자율이 올랐을 때 유지하기가 힘들 정도의 부동산을 갖고 있으면서 어려운 시기가 닥쳤을 때 다시 회복되기 까지를 견디지 못했기 때문이다.

 

또한 내가 원하고 필요할 때 즉 꼭 팔아야 할 때 헐값에 팔지 않으면 당장 현금화 할 수 없는 자산(illiquid asset)이라는 점도 한번쯤 생각해보는 것이 좋겠다.

 

Seller’s market인 현 부동산 시장에서 리스팅 한 후 큰 결점이 없는 집인데도1-2주 정도가 지나도 문의가 없고 한달 동안 오퍼도 한번 안 들어왔다면 시세보다 너무 높은 가격에 내놓지 않았는지를 생각해 봐야 한다.

 

만일 큰 결점이 있다면 결점이 반영된 가격인지를 검토해보도록 한다. 리스팅 중개인으로서 해야 할 일들을 다했고 특별히 잘못(?)한 것도 없었지만 Asking Price보다 훨씬 낮은 가격에 팔게 되거나 아니면 시장에서 거두어들인 후 다른 중개인을 새로 고용해서 낮춘 Asking Price에 팔게되는 경우들도 종종 생긴다.

 

혹은 시간이 좀 지나면서 전반적인 부동산가격이 올라갔기 때문에 팔리기도 하면서 Seller는 처음의 중개인을 탓하기도 한다. 집을 사려고 하는 Buyer가 자신이 원하는 집을 못 찾게 되기도 하는데, 집을 보러 다니기 전 기대했던 그런 집들은 생각했던 가격보다 비싸기 때문이다.

 

그래서 예산을 올려 더 높은 가격대의 집을 보러 다녀도 마음에 드는 집을 찾기가 쉽지 않은 것은 막상 집을 보러 다니면서 자신이 생각했던 것보다 비싸다고 느꼈기 때문이다.

 

예를 들어 120만불 정도까지의 집을 보던 buyer가 150만불 정도까지 가격대를 올려도 마음에 드는 집을 찾기 쉽지 않기도 하는데 어떤 가격대의 집이라도 장점들과 함께 단점들이 있게 마련이고 사람마다 선호기준과 견해가 각각 다르기 때문이다.

 

중요한 것은 이런 장점과 단점이 대부분의 사람들이 인정하는 객관적인 것들과 개인의 주관적인 것들을 구분할 수 있을 때 집의 시세(market price)에 대한 비교적 정확한 판단을 할 수 있다.

 

지난 중개업무의 경험에서 보면 많은 경우에 buyer는 비싸게 산다고, 그리고 Seller는 너무 싸게 판다고 생각하곤 하는데 중개인을 통하지 않은 개인들끼리의 매매(private deal)의 낮은 성사율과 함께 buyer나 seller 중 공정한 매매가가 아닌 한쪽이 손해를 보게 되는 것을 피하기 위해서 결국 적지 않은 중개수수료라는 비용을 감수 하면서(팔 때에 Seller가 전액을 지불하게 되지만) 각자의 중개인들을 통한 가격과 여러 다른 조건들에 대한 협상과 조율을 한 후에 매매계약을 맺게 되는 이유이기도 하다.

 

그러면 Seller는 가장 좋은 결과를 얻기 위한 Asking Price를 결정할 때 어떤 것을 알아야 할까? 최근의 매매기록과 지역의 특성, 거래동향 등 시장조사를 종합적으로 검토한 후 Asking Price정했더라도 단 며칠 사이에 집값이 바뀌게 되기도 하는데 때론 주변에 팔려고 새로 나온 비슷한 수준의 집들의 Asking price, 최근 매매가(sold price)에 직접 영향을 받기 때문이다.

 

때론 객관적인 여러 자료들을 기준해서 정한 가격보다 많은 Seller들이 그렇듯이 자신의 집은 비슷한 수준의 다른 집보다 가치가 높다고 생각해서 이거나 혹 리스팅을 못 받게 될걸 우려한 중개인이 마지못해 너무 높게 정해놓은 Asking price의 집이 잘 팔리거나 그와 반대인 경우들도 가끔 생긴다.

 

“경제는 살아있는 생물이라는 말”이 있듯이 집값 역시 실시간으로 변한다. 단지 실시간으로 알 수 있는 주가(stock price)와 달리 통계자료가 나오기까지 더 시간이 걸리기도 하고 주변상황에 의한 변화를 알기 어려울 뿐이다.

 

따라서 리스팅을 한 후 집을 보여주기 시작한 순간부터 하루에도 몇 번씩 주변 집들의 매매동향을 살펴보지 않으면 다른 집이 잘 팔리도록 도와주는 들러리 역할을 하거나 반대로 한동안 집을 보러 오는 사람들이 별로 없었는데 갑자기 좋은 조건의 오퍼가 들어오는 이유를 모르게 된다.

 

26년 이상의 중개업무 경력의 필자도 부동산 업무 중에서 가장 심사숙고 하는 부분이어서 집을 내놓기 전에 해야 하는 준비작업들을 마치고 MLS에 올리기 바로 전까지 Asking Price에 대한 결정을 미루기도 한다.

 

첫 Asking Price가 잘못 정해지면 첫 단추를 잘못 낀 것처럼 누구보다 Seller가 가장 큰 손해를 입게 된다. 팔려고 나온 집은 슈퍼마켓의 채소나 과일과 비교할 수 있다. 시간이 갈수록 가치가 떨어진다. 여러 집을 본 후 마음에 드는 집에 대해 첫 번째로 자신의 중개인한테 하는 질문은 팔려고 나온지 얼마나 되었는지 이다. 그리고 왜 아직까지 안 팔렸는지? 자신만 모르는 어떤 문제가 있는지? 시세보다 너무 높은 가격에 나온 집인지? 등이다.

 

물론 그 외에도 Seller가 집을 파는 이유, 얼마나 살았던 집인지? 등을 궁금해 하기도 하는데 이런 것들에 대해 seller측 중개인으로부터 솔직한 답을 기대하기는 어렵다.

 

Seller측 중개인은 seller가 언제까지 집을 팔지 못하면 은행에 집이 넘어간다든지 같은 이유가 아니라면 seller한테 불리한 대답을 하지 않아야 되는데 간혹 그렇지 않은 경우를 있는데 seller보다는 중개인 자신의 이익을 우선을 생각하고 있기도 하며buyer측 중개인이 비교적 buyer한테 유리한 계약을 맺게 해줄 가능성이 높게 된다.

 

Asking price를 정할 때 만일 고의든 아니면 간혹 시세파악을 잘못해서 시세보다 낮은 asking price의 집은 부동산이 활황일 때에는 팔려고 나온지 하루나 이틀 안에 오퍼가 들어오면서 굳이 복수 오퍼를 받을 목적으로 오퍼를 HOLD하지 않더라도 자연히 여러 buyer들의 오퍼를 받게 되면서Asking Price보다 높은 가격에 팔린다. 얼핏 이해하기 어렵지만 시세보다 높게 정해진 asking price보다는 오히려 낮은 asking price가 Seller한테 더 좋은 결과를 가져올 가능성이 높다.

 

Seller는 MLS의 자료 검토와 함께 현재 주변에 팔려고 나와있는 비교될만한 다른 집들을 리스팅 하기 전과 리스팅 한 후에도 중개인과 함께 직접 가서 보고 분석을 하는 것도 Asking Price를 정하기 전에 할 수 있는 방법이다. 팔려고 나와있는 다른 집들은 곧 내 집과 경쟁이 될 것이기 때문이다.

 

지난 20년 동안 토론토지역에서는 그런 적이 거의 없었지만 만일 상당한 침체기가 오더라도 가격만 맞으면 집은 팔린다. 심각한 부동산시장의 상황에서도 세세보다 조금만 낮게 내놓으면 팔린다. 시세보다 좀 낮은 가격에 나온 집을 찾기 위해 인터넷을 주시하면서 기회를 기다리는 사람들은 언제나 있다.

 

만일 집 값이 떨어질 때 좋은 조건에 나온 집을 살 수 있는 기회를 기다리고 있다면 시세보다 낮은 가격에 살 수 있는 가능성은 현실적으로 그리 높지 않다고 할 수 있다. 많은 자본과 자료 그리고 시간을 투자해서 이런 좋은(?) 기회를 노리는 소위 선수(?) Buyer들과 경쟁에서 이기기는 쉽지 않다.

 

다시 말해 토론토와 같이 많은 buyer와 seller가 상존하고 있는 규모가 큰 시장에서는 시세보다 아주 낮은 가격, 혹은 아주 높은 가격에 팔았거나 살 수 있는 경우는 아주 드물다. MLS가 아닌 개인들 사이의 매매(Private deal)가 아니라면 거의 불가능한 일이고 단지 그렇다고 본인만 잘못 알고 있을 가능성이 높다.

 

MLS를 통하지 않은 Private Deal이나 소수의 Buyer와 Seller들이 사는 작은 지역 내에서 매매에는 융자기관이 모기지를 승인하기 위해 보다 확실한 감정과 함께 철저하게 매매 내용을 검토하는 사실에서도 알 수 있다.

 

집값은 수시로 변하고 그 누구도 이의를 제기할 수 없는 정확한 시세를 정할 수 없다. 모든 매매가는 거래한 당사자들만 알고 있는 이유들 때문이나 그때그때 여러 사정에 따라서 결정된 것이다.

 

그래서 MLS에서 알 수 있는 이미 팔린 집의 매매가는 참고할 자료 정도로 생각해야 한다. 모기지를 승인하는 은행이나 국세청 그리고 혹 소송으로 이어져 법원에서 판결을 할 때 인정받는 전문교육을 받은 주택감정사(licensed appraiser)들에게도 같은 집을 대해 다른 감정가(appraisal value)를 얻게 될 때도 자주 있다.

 

 

 

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MichaelPark
박기범
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19089
2021-02-25
지금 집을 살까요? 팔까요?

 

코로나 바이러스 사태가 아직 진행 중인 요즘 아파트 형태의 콘도보다는 타운홈,세미 혹은 단독주택시장이 과열되고 있으며 좀처럼 식을 기미는 보이지 않고 있다. 지금 집을 사야 할지를 망설인다면 일단 다음 몇 가지 점들을 한번 생각해보자.

 

- 주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 두 가지 요소로는 고용률과 모기지 이자율이라고 한다. 앞으로 코로나 사태가 진정이 된 후에 예측하기가 어려운 고용률과 같은 여러 경제 지표들에 비해서 모기지 이자율은 조금은 올라갈 수도 있지만 수년 동안은 큰 폭의 상승은 없을 것이라는 것이 지배적인 예상이다.

 

- 코로나 사태 이후 대폭 줄었던 이민자 수와 외국으로부터 유입하는 유학생 수는 다시 크게 늘어날 것이며, 최근 캐나다 정부가 대폭 문턱을 낮춘 이민 자격기준으로 코로나 사태가 시작하기 전보다 인구가 증가하면서 주택에 대한 수요도 함께 늘어날 것이다.

 

캐나다는 이민과 같은 외부로부터의 유입인구 없이는 건전한 경제상태를 유지하기가 힘든 나라이다. 여러 다른 나라들로부터 이주하고 싶은 대표적인 나라 중의 하나인 캐나다, 그 중에서도 경제, 문화, 교육 등 거의 모든 분야의 중심지인 광역토론토지역의 인구중가는 미주의 어느 대도시들과 달리 장기적으로는 높은 수요와 함께 부동산가격의 상승을 기대할 수 있게 하는 가장 큰 이유이다.

 

- 주택시장에 대한 어떤 전망에 의해 집을 사고 파는 것에 대한 결정을 하기보다는 과거에 결코 정확하지 않았고 앞으로도 그럴 경제에 대한 전망과 마찬가지로 단지 참고하는 정도로만 여기자.

 

주택매매로 수익을 얻는 부동산회사나 중개인들, 부동산 개발업자들을 포함 모기지사업으로 수익을 얻는 은행들의 전망 말고도 수익과는 별 관계없는 기관들의 전망들 역시 여러 번 빗나갔다.

 

오랜 역사와 공신력을 인정받는 캐나다정부의 부동산/경제 정책수립 등에 영향을 미치는 정부 산하기관(crown corporation)인 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)에서 작년에 내놓은 전망은 9-18% 정도의 부동산가격 하락 후에 2021년부터는 다시 회복할 것이라는 것이었다.

 

그러나 지난 일년 동안 콘도를 제외하곤 약 15% 이상의 가격상승과 함께 공급이 수요를 못 따라가면서 집 한 채에 여러 buyer 들이 경쟁을 하는 복수오퍼의 상황이 일반화 되었다(지난 주 칼럼 참조).

 

CMHC의 여러 전망 중U자, V자, W자와 같은 여러 패턴의 가격등락의 시나리오를 볼 수가 있는데 그 중 최악의 전망으로는2030년쯤에는 가격의 최고 정점에 비해 약 50%까지 가격이 하락할 것이란 것도 있었다.

 

- 지난 2008년 금융사태 이후, 특히 코로나 사태 이후 정부가 시중에 급하게 그야말로 쏟아붓다시피한 많은 돈은 부동산뿐만 아니라 주식 등 여러 투자상품들로 몰리면서 소위 ‘자산 버블(asset balloon)’으로 이어졌다. 이미 코로나 사태 발생 전부터 우려되었던 과다한 가계부채와 사상최대로 늘어난 국가 부채를 줄이기 위해서 장차 정부의 어떤 경제정책이 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있다.

 

- 부동산에 투자할 때 꼽히는 가장 큰 장점으로 남의 돈(OPS, other people’s money, 주로 은행 돈)으로 (지렛대, leverage방식) 투자한 후 가격이 올라가면 투자한 금액에 비해 큰 수익을 얻게 된다는 점인데, 만일 반대로 가격이 하락하면 투자한 돈의 상당부분 혹은 전부를 잃게 되기도 한다. 

(예:100만불 짜리 집을 25만불 다운페이하고 75만불 모기지로 매입한 후에 집값이 25% 오르면 125만불이 되는데 기타 경비들을 감안하지 않고 단순비교시 투자금 대비 100% 수익을 얻게 되고, 반대로 가격이25만불 내려가면 투자금 25만불 전부를 잃게 되는 셈이다.)

 

- 흔히 돈을 빌려서는 주식을 하지 말라고 하는데 대부분 모기지를 얻어 주택을 매입하기 때문에 주식시장과 달리 단시간 내에 큰 폭의 등락을 하는 경우는 드물지만 돈을 빌려서 투자하는 것에서는 마찬가지라는 것도 알아야겠다.

 

- 은행과 같은 금융기관으로부터 개인소득대비 정해진 퍼센트를 기준해서 모기지를 얻게 된다. 모기지와 관련해서 TDS(Total Debt Ratio 42%)나 GD(Gross Debt Ratio 35%)라는 용어는 소득대비 모기지액을 정할 때 쓰는 공식이다.

 

비슷한 개념으로 개인소득대비 부동산 시세가 적정한지를 따지는 것이 이미 수년 전부터 별 의미가 없어졌을 정도로 지난 20년 이상 큰 폭으로 가격이 상승했고 예전에 캐나다에서의 집에 대한 의미인 ‘나와 가족이 사는 거주지’보다도 주식과 같이 투자의 수단으로 변한지가 꽤 오래되었다.

 

따라서 집값이 너무 많이 올랐다고 할 수 있겠지만 한국은 물론 급작스럽게 상승한 여러 나라들의 집값에 비해서는 아직도 캐나다의 집값은 그리 과다한 수준은 아니라고 할 수 있다.

 

- 집 값이 올라갈 때는 계속 올라갈 것 같고, 떨어질 때는 계속 떨어질 것 같은 생각을 하기 쉬운데 가격의 등락을 되풀이하는 소위 ‘cyclical business’의 대표적인 것 중의 하나가 부동산시장이다. 지난 수십 년간 광역토론토 집값의 등락에서 보아왔듯이 간혹 무리하게 부동산 자산을 늘린 사람들 중에 큰 손해를 보거나 파산한 경우가 있었는데, 가격이 폭락했을 때 대부분 소유한 부동산들을 유지하지 못하고 팔아야만 했던 경우이다.

 

가격이 폭락할 때는 전반적인 경제 사정도 함께 악화되면서 소득이 대폭 줄거나 실직을 하게 된다. 지난 30년 동안 두 번 정도 이런 시기가 있었는데 결국 시간이 지나고 나서는 대부분 과거의 가격을 회복한 후 다시 상승을 하였다.

 

집을 살지 말지에 대한 결정에 대해 40년 이상 많은 부동산을 거래를 하고 한때 부동산으로 큰 돈을 벌었다가 불황시 가격 폭락으로 파산을 경험했었던 어떤 고수(?)의 “집은 필요할 때 사고 필요하지 않을 때 파는 것”이라는 다소 단순해 보이는 말처럼 어떤 전망이나 소위 전문가라는 사람들의 그야말로 많은 데이타를 근거로 한 상당히 논리적으로 보이는 전망에 너무 의존하기보다는 본인의 현재와 미래의 재정 상태와 계획, 소유하고 거주하는데 본인한테 적합한 것인지에 따라 결정하는 것이 좋겠다.

 

코로나 사태로 경험했듯이 미래 집값의 향방은 그 아무도 확실하게 맞출 수가 없다. 전망은 말대로 전망일 뿐이다. 주거목적의 주택을 결정할 때는 자신에게 필요한 여러 조건들이 투자성보다 우선이 되어야겠다.

 

예를 들어 곧 은퇴하고 노년층이 될 시기에도 여러 면에서 편안한 생활을 할 수 있는 콘도보다 장래의 투자성 때문에 관리도 힘들고 하루에도 수십 번씩 계단을 올라갔다 내려와야 하는2층 구조의 독채나 심지어 최근에 볼 수 있는 3층 내지는 4층 구조의 타운홈을 선택하기보다 점점 거동이 불편해질 것을 대비해서 생활하기 편한 콘도나 아니면 최소한 방갈로 스타일을 고려하는 것이 좋겠다.  

 

오랫동안 단독주택에서 살다가 아직은 건강상태가 양호하니 갑갑한 콘도 보다는 층계가 많더라도 일단3층 구조의 타운홈 등으로 이사를 가겠다는 고객들도 종종 만나게 되는데 단독주택에서 살 수 있을 때까지 살고 필요할 때 콘도로 이사갈 것을 권한다. 사람마다 차이는 있지만 생각보다 빨리 전과 다르게 거동이 불편하게 되는 경우도 많기 때문이다.

 

순전히 투자용이 아닌 나와 가족이 살기 위한 집이라면, 여러 채를 소유하면서 부동산 임대업을 하는 경우가 아니라면, 캐나다에서 거의 유일한 면세혜택인 일가구 일주택에 대한 양도소득세 면세(Exemption on Capital Gains Tax on Principal Residence)의 장점 그리고 앞서 언급했던 토론토지역 만의 여러 특성상 장기적으로 긍정적인 부동산가격의 가능성과 함께 나한테 이미 적합하지 않다면 팔고 적합한 집을 사서 이사 가는 것을 고려하도록 한다.

 

 

 

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MichaelPark
박기범
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19089
2021-02-23
과열되는 주택시장과 복수오퍼(multiple offers)

 

코로나 사태 이후로 거래량 감소, 시내 중심가에 위치한 콘도 렌트비 급락, 가격하락과는 대조적으로 시장에 팔려고 나오는 매물량이 적은 가운데 타운홈이나 비교적 낮은 가격대의 단독주택, 세미형태의 주택매매가는 급상승하였다.

 

5년 고정 모기지의 경우1.5-1.7% 정도의 낮은 모기지 이자율, 앞으로 코로나 사태가 종식 되더라도 과거와 같이 매일 출퇴근을 하는 생활로 돌아가긴 어려울 거라는 예상, 지금 사지 않으면 빠르게 올라가는 집값 때문에 영원히 집을 살수 없을 거라는 생각들이 콘도아파트를 제외한 타운홈. 독채, 세미주택으로 수요가 몰리고 있고 이에 집 한 채에 여러 buyer들이 서로 경합을 하게 되었다.

 

정상적인 시장(집값상승이 시작된1996년부터 지금까지 지난 2008년 금융사태 이후 약 1년 동안과 2017년 온주정부의 NRST(외국인 투기매입세) 시행 후 약 1년 동안의 시기를 제외하곤 정상적인 시장이라고도 볼 수 있는 때는 거의 없었는데)이라면 집을 팔기 전에 Seller와 seller중개인은 주변 시장상황을 면밀히 검토해서 얼마에 내놓을지(Asking Price)를 정한다.

 

그러나 요즘은 시세보다 확실하게 낮은 가격에만 내놓으면 예상치 못했던 수준의 높은 가격에도 팔리기 때문에 Seller나 seller중개인이 적정한 Asking Price를 정하려고 심사숙고 할 필요가 없어졌다.

 

경합을 하면서 집을 사기 위해서는 아무런 조건이 없는 오퍼(an offer with no condition), 그리고 적정한 액수로 여겨지는5% 정도의 계약금(deposit)보다도 훨씬 높은 액수의 계약금을 (bank draft or certified cheque로 준비해서) 오퍼 넣을 때부터 오퍼와 함께 제출하는 것을 흔히 볼 수 있게 되었다.

 

집 한 채에 수십 장의 오퍼가 경쟁을 하고, Asking price보다 훨씬 높은 가격에 팔렸다는 뉴스들을 자주 보게 되는데, 이런 요즘의 부동산 시장에서 집을 사거나 팔려고 한다면 한번 생각해 볼만 것 등에 대해서 알아보겠다.

 

요즘 흔히 보게 되는 상황

-흔히 ”부동산은location, location, location이라는 말”처럼 항상 지역에 따른 가격 차이는 있지만 예를 들어 한인들이 많이 살고 있는 North York, Vaughan, Richmond Hill,과 Markham의 서부지역에선 80만-110만불 가격대의 타운홈이나 세미주택, 그리고 110만- 150만불 정도의 단독주택들에서, 그리고 좀더 가격대가 높은 시내중심가 지역은 주로 150만-200만불 정도의 주택들이 시세보다 너무 높게 나오지 않는 이상 대부분 여러 buyer들이 집을 사기 위해 서로 경합하게 되었다.

 

-코로나 사태 이후 팔려고 내놓은 집들은 이미 이사를 나가서 비어있는데 집을 보러 갈 때는 double booking이 허용이 안되고 많은 사람들이 집을 보러 와서 buyer가 원하는 시간 대신에 seller측이 정해주는 시간에만 집을 보러 갈 수 있게 되기도 한다. (예: 일요일 아침 9시부터 9시15분이나 밤 11시-11시반, 주로 이미 이사를 나가서 비어있는 집들의 경우)

 

-콘도의 경우 빌딩에 따라서 아예 자체적으로 집을 보러 오는 것조차 금지해서 매매가 거의 불가능하게 되었다.

 

-집을 보여주기 시작한 후 대부분 한번 정도의 주말을 지난 후 약 5일에서 10일 후로 오퍼 받는 시간으로 (주로 월요일이나 화요일 오후 6시나 7시가 가장 많음) 정하곤 하는데, 만일 buyer의 사정상 오퍼를 받기로 한 시간 전에 보러갈 수 없는 경우에는 직접 가보지 않고MLS에 올라온 사진, 동영상들만 보고서 오퍼를 넣기도 하며 특히 빌딩외부를 굳이 볼 필요가 없는 콘도의 경우 이렇게 가보지도 않고서 계약을 하기도 한다.

 

-주로 5명 미만 정도의 buyer들끼리 경합할 때는 Asking Price보다 높은 그러나 어느 정도 상식적인 수준의 매매가에 계약이 되기도 하지만, 10명 정도나 그 이상의 buyer들이 경합시 예상치 못했던 정도의 높은 가격에 팔리기도 한다. (간혹 집을 사기 위해서 29장의 오퍼 그리고 99만불에 나온 집을 125만불에 계약했다고 하는 기사를 심심치 않게 볼 수 있다)

 

 단 이런 경우에 모기지를 받게 될 은행의 감정가나 실제로 계약한 가격 중 낮은 것을 기준해서 모기지를 얻게 됨으로 변동의 여지가 없는 buyer의 소득을 기준할 때 나머지 부족한 차액을 추가로 지불해야 한다.

 

-복수오퍼를 받기 위해서 며칠 동안 집만 보여주고 오퍼받는 시간을 굳이 정해놓지 않은 경우에서도 시세에 맞는 적정한 가격에 나오면 집을 보여주기 시작한지 불과 하루나 이틀 후에 자연적으로 여러 buyer들이 동시에 오퍼가 들어오기도 한다.

 

복수오퍼 상황에서 경합을 해야 하는 바이어라면

-최대한 매물에 대해 많은 정보를 알아보도록 한다. Seller측 중개인한테서 뿐만 아니라 해당매물의 과거 매매기록(MLS listing record)은 물론 seller측이 집을 파는 이유 등 정보를 많이 알수록 경합할 때 유리하다.

 

-첫 라운드(first round)에서 seller가 한 오퍼가 선택되지 않고 second, third or fourth round로 가기도 하지만 간혹 Seller가 첫 라운드에 월등히 좋은 조건의 오퍼가 있다면 아예 다음 round로 가지 않고 하나를 선택하기도 한다. Second round로 갈 때 좀더 가격을 올릴 생각으로 처음에 다소 낮은 가격에 오퍼하는 것보다는 정말 원하는 좋은 집이라면 감당할 수 있는 최고의 가격을 처음부터(first round) 오퍼하는 것이 오히려 second round나 third round까지 끌려가면서 가격만 계속 올리고도 집을 못 사게 되는 것을 피할 수 있다.

 

-Seller중개인이 buyer가 있는 경우나 혹은 같은 Brokerage의 동료중개인의 오퍼가 있는지를 오퍼를 넣기 전에 Seller중개인한테 문의한다. 불리한 경합이 될 수 있기 때문에 어떻게 대응할지를 자신의 중개인과 협의해야 한다.

 

-오퍼의 경쟁력을 높이기 위해선 무엇보다도 가격이 가장 중요하지만 가격 외에도seller측이 원하는 조건들을 최대한 맞춰주도록 한다. 미리 모기지 선승인(mortgage pre-approval)을 받아놔서 financing condition을 넣지 않거나 seller가 원하는 closing date를 맞춰 주거나, 높은 액수의 계약금(계약 후 24시간 내에 전달하게 되어있지만)을 미리 준비해서 오퍼와 함께 제출, 그리고 seller가 매매가에 포함하길 원치 않는 가전제품이나 가구, 소품 혹 샹들리어 등과 같은, 집을 사고 말고를 결정할 정도로 중요하지 않는 것들에 대해서는 집착을 하지 않는 것이 좋다.

 

- Home Inspection condition 없이 오퍼를 넣을지에 대한 결정은 집의 현상태, 건축연도수, 현 주인의 주거기간 등 여러가지들을 종합적으로 고려해서 결정한다. home Inspection을 하지 않고서 집을 산 후에 발견될 수 있는 크고 작은 문제들을 감수한다는 가정에서이다.

 

seller는 여러 장의 오퍼가 들어올 것으로 예상하고 집을 보여주기 전에 Home inspection한 후 원하는 buyer한테 Inspection 내용을 공개하기도 한다. 집에 대해서 자신이 있는seller가 할 수 있는 현명한 방법이기도 한데 이는 복수오퍼를 받기 위해서 오퍼받는 시간을 정해놓지 않은 정상적인 경우에도 해당이 된다.

 

미리 간혹Buyer 자신이 경합에서 이기고 집을 사게 된다는 보장이 없는 상태에서 오퍼를 받기 전에 $400-$700정도의 home Inspection 비용을 부담하고 home inspection을 함으로써 home inspection condition 없이 그리고 집의 상태를 알게 된 후에는 제시할 가격을 정하기 쉬워진다.

 

- 신축한 새집을 포함 아무리 완벽해 보이는 집이라도 Home inspection을 하면 아주 소소한 것부터 심각한 수준까지의 여러 문제점들이 발견된다. 모든 것들을 다 찾아낼 수 있는 완벽한 home inspection이란 것은 불가능하다는 것과 집을 사고 클로징 한 후에 수리나 보수를 하기 위해 어느 정도의 비용을 감수할 만큼 본인의 마음에 드는 집에 오퍼를 넣어야겠고, 이런 결정이 다른 buyer들과의 경합에서 이길 수 있게 하기도 한다.

 

- 다른 오퍼들보다 가장 좋은 조건을 제시함으로 아무런 조건들(off with no condition)없이 일단 계약을 맺은 후에 혹시 마음이 변해서(소위 buyer’s remorse) 24시간 내에 전달하기로 한 계약금을 전달하지 않고 계약을 파기하려고 할 때 대부분의 Seller는 계약취소에 동의하지 않는다. 24시간 내에 계약금을 전달하지 않았더라도 계약상의 오류만 없다면 계약은 유효하며Seller측이 계약파기에 대한 소송을 할 수도 있다.

 

복수오퍼를 기대하고 오퍼받는 시간을 정해놓은 Seller라면

- 별 특별한 준비를 하지않고 집이 잘 팔리는 과열된 시장에서도 showing후에 대부분의 buyer들이 매력을 느끼고 사길 원하도록 집을 내놓기 전에 집에 대한 할 수 있는 모든 준비를 하도록 한다.

 

사정상 준비할 시간이 없는 경우를 제외하곤 대체적으로 페인팅이나 전등, 문고리, 수도꼭지 교체 등의 간단한 수준의 준비는 물론이고 기존의 가구나 소품들이 집과 잘 어울리지 않거나 너무 낡았다면 다른 곳에 옮겨놓고 홈 스테이징을 한 후에 집을 보여주기 시작한다.

 

정상적인 시장에서는 집의 어떤 부분이라도 수리한 비용만큼 집 값을 더 받기는 어렵다(주방은 얼마, 화장실은 얼마, 꾸민 지하실은 얼마라는 식으로 공사비용의 얼마까지만 집값을 올릴 수 있는지에 대한 여러 data들을 찾아볼 수 있다).

 

그러나 과열된 시장에서는 대부분 준비를 잘 한만큼, 공사비 이상의 효과를 얻을 수 있을 뿐만 아니라 많은buyer들이 서로 사겠다고 경합을 하게 된다. 물론 어느 정도 수리나 공사를 해서 전체적으로 확실한 변화가 어렵고 더 높은 가격에 팔기는 어렵다고 판단되면 아예 아무것도 하지 말고 확실하게 청소만 잘해놓는 것이 현명할 수도 있다.

 

건물이 너무 낡아서 집값이 거의 땅값(land value)인 경우에는 수리를 하지 말고 파는 것도 현명할 수 있다. 간혹 Seller중개인이 아무런 준비를 하지 않고 있는 그대로 바로 집을 보여주자고 한다면 과연 납득할만한 이유가 있는지 아니면 혹시 중개인이 공사나 수리 등으로 너무 시간을 끌게 되는 것을 꺼려하는지를 알아야겠다.

 

리스팅을 어떻게 잘 받고 고객을 어떻게 확보하는 방법 등을 배우는 중개인들의 코스에서 가끔 리스팅 계약을 하기 위해서 seller와 미팅시 자세한 설명이나 조언 등을 하는데 리스팅을 받기 위해서 seller를 만날 때 너무 시간을 끌지 말고 한 시간 정도 내에 일단 리스팅 계약을 받고 자세한 것들은 나중에 처리하라고 가르치기도 한다.

 

집에 대한 수리나 페인팅을 하는데 시간을 너무 끌게 되면 그 사이에 시장상황이 변할 수도 있고, Seller가 리스팅 계약에 대해 마음이 변하거나 집을 팔려는 계획을 바꿀 수도 있는 것 등도 중개인이 우려할 수 있는 것들이다.

 

- 오퍼를 받는 시간은 대부분 집을 보여주기 시작한 후 최소 한번의 주말을 포함해서 짧게는5일 길게는10일 정도 후로 정한다. 특별한 이유가 없는 한 너무 길게 즉 2주 이상을 기다리게 하면 최고의 가격을 제시할 바이어가 오퍼날만 기다리다가 다른 집을 사게 됨으로 결국 좋은 Buyer를 놓치게 되기도 한다.

 

- 오퍼를 받기로 정해진 시간 전에seller가 소위 bully offer를 받아 계약을 하기도 하는데 대부분의 경우 Seller로선 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준의 오퍼가 아니라면 며칠 더 기다려서 여러 buyer들끼리 경합한 후에 가장 좋은 조건의buyer와 계약을 하는 것이 유리하다.

 

buyer입장에서도 bully offer를 받겠다고 MLS에 명시되어있는 매물은 일단 그렇지 않은 매물보다 오퍼를 넣으려는 집들의 우선순위에서 가장 낮게 생각할 수 있다. 왜냐하면 예상보다 훨씬 높은 수준의 오퍼를 제시하지 않는 이상 seller가 오퍼를 받지 않을 뿐만 아니라 기다리고 있는 정해진 시간 전에 bully offer를 제시하는 다른 buyer에게 기회를 뺏길 수 있고 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 셈이 될 수 있기 때문이다.

 

- Seller가 집을 내놓기 전에 home inspection을 해서 집에 대한 어떤 이슈가 될만한 것을 미리 보수나 수리하고 내놓는 것이 좋다. 특히 복수오퍼를 기대한다면 buyer한테 별 문제가 없는 inspection report를 전달해줌으로써 buyer가 높은 가격을 제시하게 할 수 있다. 그리고 혹 condition있는 가계약을 맺은 경우에 만일 buyer가 inspection에서 나온 어떤 문제들을 이유로 매매가를 깎으려고 할 때 대응할 수 있는 객관적인 자료로도 사용할 수 있다.

 

- 콘도를 살 경우 여러 condition중 특히 은행융자 condition(financing condition) 외에도 review of status certificate condition by seller’s lawyer를 오퍼에 추가하게 되는데 status certificate를 가계약 후(conditionally sold)에 신청하는 것보다는 미리 받아놓아서 status review를 할 수 있는condition기간을 최소한 줄이도록 한다.

 

condition시간이 길어지면 길어질수록 Seller한테는 불리하다. 왜냐하면 기다리는 동안 가계약을 한 buyer가 혹 그 사이 더 마음에 드는 좋은 콘도가 나오면 그 콘도를 계약하고 가계약 상태의 계약을 취소할 수도 있고, 가계약 기간이 길어질수록 계약을 취소할 수도 있는 가능성이 높기 때문이다.

 

- 요즘 같은 매물이 많이 나오지 않는 시장에선buyer로선 선택의 여지없이 복수오퍼 상황이라도 집을 사기 위해 다른 오퍼들과 경합을 해야겠지만 정상적인 시장에서는 복수오퍼를 받으려고 오퍼받는 시간을 정해놓은 집에는 아예 오퍼를 넣지 않겠다는 buyer도 있다는 것도 알자. 물론 요즘 같은 과열된 시장에서는 집사기가 어렵겠지만…

 

- 좀더 높은 가격에 팔려는 생각에buyer들을 너무 많은 round로 돌리다가 두 마리 토끼를 잡기 위해 두 마리 다 놓치는 경우가 생기기도 한다. 대부분의 경우에는 처음부터 몇 round까지 진행할지를 경합하는 중개인들한테 처음부터 알리지 않는 것이 좋다.

 

몇 장의 오퍼가 그리고 어떤 오퍼들이 들어오는지에 따라 몇round로 진행될 지가 바뀔 수 있고 순전히 Seller한테 달려있고 Seller중개인이 결정할 수 없다고 buyer중개인들한테 알려주는 것이 처음부터 높은 가격대의 오퍼들을 받을 가능성을 높이게 한다.

 

seller 중개인은 경합하는 buyer중개인들로부터 buyer의 의향을 최대한 파악하고 긴밀한 연락을 지속함으로 복수오퍼 처리 과정을 효율적으로 조정하여 가장 좋은 조건에 seller가 팔 수 있게 한다.

 

- condition이 없는 여러 오퍼들 중에서 가장 높은 가격의 오퍼를 선택할 때 만일 bank draft나 certified cheque의 계약금이 오퍼와 함께 전달되지 않는 경우에는 (24시간내에 전달하겠다는 약속만 있고) 최고의 오퍼보다는 조금 낮은 가격이라도 확실한 계약금이 준비되어 있는 오퍼를 선택할지를 결정해야 하기도 한다.

 

가계약을 한 buyer가 다음날 마음이 바뀌어서 계약금을 전달하지 않는 경우도 가끔 있고 그때 가서 전날 경쟁에서 떨어진 다른 buyer들한테 연락을 해도 처음 제시했던 동일한 조건의 오퍼를 다시 갖고 온다는 보장이 없다.

 

대체적으로 오퍼를 받기로 한 시간에 seller로서 흡족한 오퍼가 없더라고 그 중 가장 좋은 것을 상대로 협상/조정을 하고 계약을 하는 것이 좋다. 오퍼 받기로 한 시간에 계약이 안되면 그 후에 다시 가격을 올려서 복수오퍼가 아닌 정상적인 방식으로 아니면 일단 리스팅을 취소하고 showing을 중단한 후에 새 가격이나 새리스팅으로 다시 시장에 내놓게 되는데, 대부분 처음 받았던 오퍼 중에서 가장 좋은 그러나 계약하지 않았던 가격과 조건의 오퍼에는 못 미치는 수준에 팔게 되는 경우가 많다.

 

 

 

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