▶ 외국인 주택 구매 금지 조치가 해제되더라 - 중국계 자본이 토론토 부동산 시장으로 다시 돌아오지 않는 이유~중국 정부의 해외 자산 20% 과세와 자산 매각 현상
캐나다의 외국인 주택 구매 금지 조치가 해제되더라도 중국계 자본이 토론토 부동산 시장으로 다시 돌아오지 않는 이유"**를 데이터와 세금 규정을 바탕으로 분석한 내용입니다
. 주요 내용을 요약해 드립니다
1. 중국 정부의 해외 자산 20% 과세와 자산 매각 현상
- 중국 정부가 자국 부유층의 해외 은닉 자산에 대해 **20%의 해외 자산 세금(Overseas Wealth Tax)**을 부과하기 시작했습니다
- 이로 인해 중국인 투자자들은 세금 부담을 메우기 위해 캐나다를 비롯한 해외 부동산을 새로 사기는커녕, 기존에 가지고 있던 자산을 대거 매각(청산)하고 있는 추세{입니다}
- 실제 손실 사례: 노스요크(North York) 지역의 한 주택은 2016년 중국인 구매자가 420만 달러에 매입했으나, 최근 370만 달러에 되팔리며 10년 만에 55만 달러(약 7억 원)의 막대한 손실을 입었습니다. 이는 시장에 새로운 투자자가 유입되는 것이 아니라 '강제적인 자산 매각'이 일어나고 있음을 보여주는 대표적인 방증입니다
2. 호주의 사례로 본 '외국인 구매 금지 조치'의 실효성
- 호주는 외국인이 기존 주택(Resale)은 사지 못하게 막고 신축 주택(Pre-construction)만 살 수 있도록 규정하여 외국인 자본이 주택 공급 인프라에 기여하도록 유도했습니다
- 하지만 호주의 외국인 투자 규모는 중국의 자본 통제가 심해지면서 2015~2016년 정점 대비 13분의 1 수준(약 7.5%)으로 급감했습니다
- 또한 호주와 토론토 모두 외국인 주택 구매 금지 조치가 시행된 이후에도 주택 가격이 오히려 상승했던 전례가 있습니다 . 즉, 외국인 구매 제한이나 해제 자체가 주택 가격을 직접적으로 움직이는 핵심 요인은 아니라는 분석입니다
3. 진입 장벽을 막는 살인적인 세금 (최대 35%)
캐나다의 외국인 주택 구매 금지법이 2027년 1월 1일 자로 만료되더라도, 온타리오주와 토론토에는 여전히 강력한 자체 세금 규정이 남아있어 외국인 투자가 불가능에 가깝습니다
- 온타리오주 비거주자 투기세 (NRST): 25%
- 토론토 시 자체 외국인 세금: 10% 추가
- 결과: 외국인이 토론토에서 100만 달러짜리 주택을 구매할 경우, 취득세 등을 제외하고도 정부에 순수 세금으로만 35%인 35만 달러(약 4억 원)를 더 내야 합니다. 합리적인 투자자라면 취득 시점부터 35%의 손해를 안고 들어오는 시장에 진입할 이유가 없습니다
4. 결론: 2027년 시장 전망
- 외국인 구매 금지가 풀려도 일반적인 단독주택, 타운하우스, 콘도(아파트) 시장에는 중국계 자본의 유입이 없을 것이며, 토론토 부동산 가격을 반등시키는 요인이 되지 못할 것입니다
- 다만, 대형 상업용 빌딩이나 다세대 주택 개발(Multi-residence) 등 토지 개발 목적의 대규모 외국인 자본 유입은 예외 조항을 통해 유지될 수 있습니다