황규정의 부동산칼럼

 
 지난 5월 캐나다의 주택신축은 10% 증가해 10개월만에 최고치를 보여줬다. 연간기준으로는 20만1,700 유닛이 신축돼, 18만3,300 유닛을 기록한 4월의 3.3% 감소를 회복하고도 남았다. 애초 시장에서는 18만5,000 유닛의 완만한 증가를 예상했으나 이를 크게 뛰어 넘은 것이며 도심지의 다세대주택 건축이 이를 견인했다. 

 다세대주택의 건축 물량은 16.9%(연간 기준 12만6,400 유닛) 증가했는데, 4월의 13.7% 감소를 회복하고도 남으며, 2012년 9월 이후 다세대주택 건축 물량으로는 최대 수준을 보인 것이다. 도시지역에서 단독주택 건축은 0.3%로 다소 떨어졌지만(연간 기준 5만8,900 유닛) 3월에 기록된 6년 최저 수준(5만2,000 유닛)보다는 아직 높게 유지되고 있다.

 시외지역에서는 4월의 32.4% 증가 이후 5월에는 1.5% 증가하였고 연간 기준으로는 1만6,500 유닛이다. 지역적 기준으로 보면 5월의 이러한 증가는 온타리오주(32.2%), 퀘벡주(25.0%) 그리고 대서양지역(151.8%)에 집중 되었는데 모두 다세대주택 건축의 상당한 증가를 보여줬다. 

 대조적으로 BC주의 경우는 다세대주택과 단독주택 모두에서 감소를 (-32.5%)를 보여줬다. 대평원지역은 4월 25.3%의 큰 감소를 기록한 후 5월에는 3.3%의 감소를 기록하여 하락세가 다소 진정된 것으로 보인다.
 알버타주의 신규주택 건축 경기가 다소 나아진 것(+4.8%)으로 보이지만 4월의 36.7% 감소로 인해 여전히 이전 분기의 수준 이하에 머물고 있다.  또 다른 보고서에 따르면 4월의 건축 승인건은 월간 기준으로 4.5%가 줄어들었고 연간 기준 총21만4,700 건이 승인되었다. 3월의 25.9% 증가(연간 기준 22만4,800건)보다 약간 줄었다. 4월의 시장 예측은 4.0% 정도의 완만한 감소였다. 

 이러한 4월의 감소세에도 불구하고 건축허가량은 여전히 증가하고 있는 추세다. 허가량이 두달 연속 20만건 이상 유지되고 있으며 건축 착공량보다 훨씬 높은 수준이다.

 올 2월의 나쁜 날씨 영향으로 착공량이 6년래 최저수준을 기록했다가 3월에는 회복되기 시작하여 5월에는 10개월 최고 수준으로 올라섰고, 최근 건축허가 승인량도 탄탄한 수준을 유지하고 있다. 

 단기적으로 신규주택 건축량의 이러한 증가는 기존주택 시장의 강한 매매력과 더불어 주택 투자가 금년 1/4분기에 기록된 저조한 GDP 성장을 2/4분기에는 실질적인 GDP 회복에 공헌할 두가지 요인이 될 것으로 기대된다. 

 시장의 안정성을 보기 위해 주택 건축의 지난 6개월 동향을 볼 것 같으면 올해 현재까지는 비교적 꾸준한 양상을 보여주는데, 캐나다 전체적으로 새로운 가구 구성의 속도와 어느 정도 상응하는 18만 유닛 정도로 나타난다.

 아울러 대부분 주요 시장에서 건축 과잉 양상이 나타나므로 이러한 추세는 올해 계속 지속될 것이고 2016년 말에는 17만7,000 유닛으로 약간 줄어들 수 있다. (참조: RBC 경제보고서)

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 올 4월에 기존주택 1만1,303건의 매매가 이루어진 것으로 토론토부동산 협회(TREB)에서 발표했는데, 이는 4월 기준으로 최고의 매매기록이며 작년 4월과 비교해서는 무려 17%나 증가한 것이다. 

 작년과 대비하여 매매는 크게 증가하고 있지만 새 리스팅은 작년 4월과 비교하여 5% 증가의 완만한 수준이었다. 

 기록적인 4월의 매매실적은 불확실한 경기전망 속에서도 광역토론토 지역의 바이어들이 주택을 소유하는 것은 아주 훌륭한 장기적이고 안정적인 투자수단이라고 강한 믿음을 갖고 있다는 것을 보여준다. 

 토론토와 인근 모든 지역에서 대부분의 주택 형태에 대해 강한 매매 증가를 보여주고 있다.    
 첫 주택 구입자 및 기존 주택소유자 모두 매우 활력적인 매매를 보여주고 있다. 이번 4월의 평균 매매가격은 주택 형태에 관계없이 전체적으로 작년 동기 대비 10% 오른 $63만5,932로 집계되었다. 

 일정 시기 동안의 동일한 기준에 의한 주택가격의 벤치마크를 보여주는 MLS Home Price Index는 8.4%가 오른 것으로 나타났다.

 이렇게 평균 매매가격 상승이 MLS HPI 벤치마크 상승폭 이상이라는 것은 지난 시기와 비교하여 비싼 주택의 오너가 더 많이 바뀌었다는 것을 말해 준다. 저층 형태 주택에서 가격이 급등했지만 리스팅이 크게 늘어난 콘도 아파트 가격도 물가 이상으로 상승되고 있어 건전하다고 볼 수 있다.

 전체적으로 팔려고 나온 물량보다 수요가 훨씬 큰 상황이고 금년 남은 기간 동안 이러한 경향은 바뀌지 않을 것이다. 리스팅 물건 증가 속도가 매매 속도보다 빠른 상황이 상당 기간 지속되지 않는 한 이러한 매매가격 상승은 계속될 것이다.

 커머셜 리스 또한 4월에는 작년과 비교해 크게 늘어난 것으로 발표되었다. 산업용, 상용, 소매, 사무실용 공간을 모두 포함한 총 임대 공간은 작년 동시기와 비교하여 79%나 증가하였다. 

 산업용 공간의 경우 작년과 비교하여 거의 두배나 증가하였다. 산업용 리스의 증가는 주로 큰 사이즈의 리스 증가에 의한 것이다. 이러한 형태의 리스는 작년 4월의 경우는 한 건도 없었다. 

 평균 리스 가격은 상당한 변화를 보여 준다. 산업용 공간의 평균 리스 가격은 작년의 SQF 당 $5.37에서 $5.11로 떨어졌다. 이러한 하락은 큰 공간 일수록 SQF 당 리스 가격이 낮게 결정되기 때문이다.

 상용/소매 공간 리스 평균 가격은 작년 평균 가격 $19.00보다 높은 $21.32, 사무실 공간의 평균 리스 가격은 SQF 당 $13.06으로 약간 떨어졌다.

 첫 1/4분기의 리스 증가 이후 작년과 대비해서 비교적 강한 올 4월의 리스는 2/4 분기 또한 긍정적인 결과를 가져올 것으로 보인다. 

 전체적으로 봤을 때 비록 캐나다 경제 전망에 불확실성이 존재하기는 하지만 싼 캐나다 달러는 GTA지역에서 생산되는 수출상품들의 생산을 부추길 것이다. 이러한 기대는 기업체로 하여금 생산 증가를 위한 공간 필요로 이어질 것 이다.    

 4월의 총 커머셜 매매는 56건(가격이 공개된 매매)으로 나타났는데, 작년 동기에는 53건이었다.
 산업용과 사무실용 부동산 매매는 작년 대비 증가하였고 SQF 당 평균 매매 가격도 약간 올랐다.  

 반면, 커머셜과 소매 부동산 매매는 줄었지만 GTA 중심지역에서의 고가 매매로 인해 평균가격은 많이 올랐다. 

 GTA지역은 주거지로서 또한 비즈니스를 하기에 최적의 조건을 갖추고 있으므로 커머셜 부동산에 대한 투자가 인기를 더해갈 전망이다. (참조: TREB 보고서) 

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2015년 온타리오 주정부 예산안

 온타리오 주정부의 2015년 예산안을 보면 대중교통 기반시설에 대한 지출을 제일 급선무로 했다. 이미 이 부분에 대해서는 2014년 예산안에서 향후 10년간 $1,300억을 공공기반시설에 투자하겠다고 발표했었다.

재정부 장관 Charles Sousa는 Moving Ontario Forward 플랜에 대한 할당금을 $26억 더 올린 $315억으로 배정하여 온타리오 주의 교통기반시설에 대한 비용을 더 증가시켰는데 일부분은 GTA지역과 해밀턴지역 간의 수송시설 기반에 특정적으로 사용될 예정이다.

 종합적으론 교통과 대중 수송 부분에 정부의 10년간 $1,300억 규모의 기반시설 플랜 자금 중 최소 절반이 투자될 것이다. 이러한 대규모 기반시설 건설을 부담하기 위해 주 정부는 일부 수입(gasoline 수입)으로 충당할 것 이고 또한 다른 추가적인 세금 수입(항공기 연료세 인상, 일부 고속도로에 유료 차선 설치), 주정부 재산 처분(Hydro One 40% 처분), 연방정부 자금 조달 등을 시도할 것이다.

 이번 예산안의 또 다른 우선 사항으론 주 정부 재정적자 해소이다. 2015년 예산이 사회 기반시설 확충에 초점을 맞추는 한편 지출의 균형을 맞추는 것 또한 우선 사안인데 적자 해소기간이 2년 정도 남았지만 원래의 재정 계획에는 변동이 없다.

 2015~16년 회기 연도에는 $85억 그리고 2016년~2017년에는 $48억으로 적자가 감소될 것으로 예상된다. 이러한 예상은 2014~2015 회기연도에 예상되는 적자 $109억 그리고 지난 2년 간 감소된 정도보다 상당한 개선을 보여주는 것이다.

 적자를 해소하려는 시도는 현재의 적당히 강한 온타리오주 경제가 도움이 될 것이다. 5.7%의 세금수입 인상은 2015~2016 회기 기간에는 5.0%의 총수입 증가를 갖고 올 것이다. 반면에 지출을 절제하려는 정부의 의도는 프로그램의 경비증가를 1.4%로 유지할 것이다. 

 프로그램 비용은 회기 기간 동안 평균적으로 0.3% 정도 인상하는 것으로 2016~2017 회기연도에는 0.1% 인상하고 2017~2018에는 0.5% 감소시킬 계획이다.    

 인플레이션과 인구 증가를 고려한다면 이 기간 실질적인 일인당 지출이 감소할 것이므로 상당히 자제했던 시기로 기록될 것이다. 또한 이 회기 플랜 마지막 2년 동안에는 4.0%의 총수입 증가를 계획하는 것과는 대조적이다.

 주정부는 $12억의 예비자금을 유지할 것인데 가능한 경기하락에 대비한 보호책이며 2015~2016 회기연도에는 $2억이 줄어든 $10억을 배정하였다. 2014~2015년 회기 동안 적자를 $16억로 감축 수정한 것은 좋은 소식인데 $7억의 예비자금을 줄였기 때문이다.

 2009~2010 회기연도의 기록적인 $192억 적자로부터 $83억으로 낮추는데 5년이 걸렸다는 것을 고려한다면 향후 3년간 $109억을 더 줄인다는 계획은 의욕적이다. 

 정부는 또한 자산 최적화 검토를 통해 $57억 가치 혹은 2014년 예산에서 예상했던 것보다 $26억 이상을 확보하겠다고 발표했다. Hydro One의 부분 적인 민영화($40억 수입 추정), GM의 정부 지분 매각($11억 혹은 예상했던 것보다 $2억 이상 초과), 새 맥주판매 프로그램을 통한 세금수입(완전시행시 연 $1억 예상)으로 이루어질 것인데 이렇게 발생한 $26억은 전적으로 Moving Ontario Forward 자금으로 사용되어 정부의 야심만만한 기반시설 확충 10년 프로젝트를 뒷받침할 것이다. (참조: RBC 경제보고서)

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 지난 3월의 캐나다 주택시장은 알버타 주를 포함한 모든 지역에서 크게 활성화 되었다. 4월 15일 발표된 캐나다부동산협회(Canada Real Estate Association) 보고서에 따르면 3월의 기존주택 판매량은 전달보다 4.1%, 작년 동기대비 9.5% 각각 증가해 시장이 탄탄함을 보였다. 

 떨어진 원유 가격으로 인해 심한 타격을 받을 징후가 나타난 지역에서도 상황이 반전되었다. 특히 캘거리와 에드먼톤 시장은 상당한 월간증가율을 (각각 12.5%와 12.3% 증가) 보여줬지만 여전히 작년 동기와 비교해서는 기존 주택 판매량이 상당히 줄어든 상황이다(각각 30.1%와 6.1% 감소). 이 두 지역은 이전 몇 달간 급격한 감소를 겪었다. 

 한편 싸스카툰은 11.8%, 위니펙 5.7%, 밴쿠버 4.5%, 오타와 3.7%, 몬트리올 3.0%의 월간 증가율을 기록했다. 뜨거운 열기를 보여온 토론토의 경우는 1.0%의 완만한 증가를 보여줬다. 전달과 비교하여 2.9% 감소한 노바스코샤에서는  지난 3월의 기상 악화가 시장을 방해한 것이다.

 토론토와 밴쿠버 같은 지역의 주택경기는 더욱 탄탄해지고 있는데 리스팅이 증가하므로 해서 그동안 억눌렸던 수요를 시장에 끌어내고 있다. 매매 대비 새 리스팅 비율(수요와 공급의 균형 정도)은 2월의 0.53에서 3월에는 0.54로 약간 오르기는 했지만 최근 제일 높은 기록인 2014년 9월의 0.56 보다 아직 낮은 수준이다. 하지만 이 치수가 0.40와 0.60의 중간 범위 가까이 유지되고 있기 때문에 시장균형이 잘 잡혀 있다고 볼 수 있다.

 이러한 균형은 전국 대부분 주요 시장에서 나타나고 있다. 수요와 공급의 관계는 아직은 타이트한 상황인데 새 리스팅 증가(전월 대비 1.8%)가 매매 증가(4.1%)보다 느리기 때문이다.

 3월까지 전국적으로 기존주택 매매량은 48만8,000 유닛으로(계절적 요인을 감안한 년간 매매량) 집계되었고, 지난 10년간 평균치인 46만9,200 유닛을 뛰어 넘었다. 전체적인 시장 활성의 원동력은 브리티시컬럼비아 주와 온타리오 주에 집중되어 있다. 이들 지역의 타이트한 수요와 공급 상황은 캐나다 최고의 가격을 만들어내고 있는데 토론토 시장은 MLS home price index 기준으로 작년과 비교하여 7.9%의 가격 상승으로 선두를 달리고 있고 그 다음은 7.2% 오른 밴쿠버이다.

 밴쿠버의 경우 작년 동기와 비교해 기존주택 판매량이 53.2%나 증가 하였다. 캘거리 경우는 작년 동기와 비교하여 여전히 4.1% 오른 상황이지만 4개월 연속 가격은 하락하고 있다. 캘거리의 경우 3월에 매매와 새 리스팅 비율의 급격한 변화를 보여줬는데, 2개월 연속 새로운 리스팅이 급격하게 줄어들므로 해서 3월에 균형잡힌 양상으로 바뀌었다. 

 캐나다 시장 전체적으로는 대부분의 시장이 잘 균형을 이룬 가운데 완만한 속도로 가격이 상승하고 있다. (출처: RBC 경제보고서)

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 3월 착공건수 연기준 25.4% 증가

 올 3월의 신규주택 착공 건수가 연기준으로 25.4% 증가한 18만9,700건을 기록, 전달인 2월의 17.1% 감소를 반전시켰다. 
 2월의 경우 신축은 15만1,200 건이었다. 

 애초 3월까지의 주택 건축은 175,000건 정도의 완만한 회복을 예상 했었다.
 그런데 한달만에 크게 증가한 것은 도심지역에서 다세대 주택의 착공 건수가 크게 증가한 때문이다. 이는 연기준 12만5,300건으로 전달 26.2% 감소에서 48.2% 증가로 크게 돌아선 것이다.
 대조적으로 도심지역에서의 단독주택 신축은 5개월 연속 줄어 2009년 5월 이후 최저치인 연기준 5만2,200건을 기록했다. 

 외곽지역에서도 단독주택 건축은 연기준 1만2,200건 정도로 줄었다. 
 그러나 총 주택착공은 늘어나고 있다.  
 온타리오 주의 경우 지난달 연기준 6만1,200 건이 신축돼 49.3% 증가했고, 브리티시컬럼비아 주에서도 40.3% 증가한 3만2,200 건의 건실함을 보여줬다. 

 알버타, 매니토바, 사스캐처완 주에서도 신축이 5만5,000건으로 12.9% 증가 했는데 놀라운 것은 알버타 주에서 도심의 주택 건축이 15.6%나 증가 하면서 이러한 성장을 이끌었다.    
 결과적으로 알버타 주에서 최근 기존주택 시장에서 나타난 매매 감소가 만연될 것이라는 우려를 잠재울 수 있었다. 이 지역의 전반적인 주택시장 약화 예상에 반론을 제기하게 된 것이다.    

 대조적으로 대서양연안지역에서는 아직까지 주택신축 시장의 활성화가 늦어지고 있다. 전달에 65.1%나 크게 감소한 후 3월에는 12.6% 감소로 폭이 줄기는 했지만 평년보다 긴 겨울 영향으로 부진하다. 

 혹독했던 눈폭풍이 계속되었던 동부지방과 기록적인 한파가 이어졌던 온타리오 지역에서 2월에 큰 폭으로 줄어든 이후에 3월 건축시장 회복이 시작되리라는 것은 예상했던 것이다. 
 3월의 강한 반등에도 불구하고 전반적인 신축의 미지근한 성적은 금년 첫 분기 동안의 경제성장에 부담을 주는 한 요소다.    

 알버타 주에서 최근 나타난 기존주택 매매 저하는 다가올 기간 동안 신규 주택시장에 부담을 줄 것인데 대출완화 정책은 약간의 자극으로 작용을 할 것이다. 

3월 고용증가, 실업률 6.8% 유지
 3월의 신규고용은 2만9,000건으로 증가한 것으로 조사되었는데 지난 1월에 3만5,4000건으로 크게 증가하였다가 2월에는 1,000개의 일자리가 줄었었다. 예상은 3월에 고용이 큰 변화가 없을 것이라는 것이었다.
 올해 첫 분기동안 6만3,100 건의 새로운 일자리가 창출되었는데 실업률은 6.8%로 변동없다. 

 노동인력 또한 지속적으로 증가하고 있다. 3월에 2만6,400명이 더 늘어나 참여율(고용 중이거나 활발하게 일자리를 찾는 노동 인력)을 65.9%까지 높였는데 지난 5개월 간 최고 수준이다.    
 신규 고용은 5만6,800개나 증가한 파트타임 일자리 때문이며, 풀타임 고용은 2만8,2000개 줄었다. 
 

천연자원 부문에서도 3월에는 6,300건의 고용이 발생하였는데 1월과 2월에는 각각 8,800건과 1만6,900건 줄었었다.

 이번 3월까지 지난 12개월간 이 부문에서는 2만3,400건의 일자리가 줄었다. 3월의 고용증가는 에너지 부문에서의 증가와 더불어 상당히 고무적이나 에너지 부문은 약화가 예상되므로 비에너지 부분에서의 고용창출이 더욱 긴요하다.

 아직까지는 Canada Target의 철수로 인한 고용율 영향은 나타나지 않았지만 다음 조사에서는 분명히 영향이 있을 것이다. (출처: RBC 경제보고서)

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 중앙은행은 올해 1/4분기 기업체 비즈니스 전망 설문조사의 결과를 발표 하였는데 이전의 긍정적인 전망이 다소 완화된 것으로 나타났다. 매출이 증가할 것이라고 답변한 업체 수 비율에서 감소할 것이라고 답변한 업체 수 비율을 뺀 수치(diffusion measure)가 2014년 3/4분기에는 35였고 4/4분기에는 8이었는데 이번 조사에서는 4로 연이어 하락하였다.

 이러한 긍정적인 답변의 저하는 각 조사기간 동안 지속된 원유가격의 약세 때문인 것으로 이해할 수 있다. 이번 조사결과는 대평원지역의 기업들과 에너지공급 분야 기업들이 약한 원유가격에 계속적으로 악영향을 받고 있는 것으로 나타났다. 하지만 또한 많은 비즈니스들이 낮아진 원유가격과 약한 캐나다달러로 인해 사업 전망을 밝게 보고 있고 대다수가 강한 미국 경제 성장으로 부터 긍정적인 효과를 기대하고 있는 것으로 나타났다.

 비교적 안정적인 매출은 지난 12개월 동안 기대 이상의 매출 증가 이후 계속 이어지고 있는데 일부 영역에서는 긍정적인 답변과 부정적인 답변을 한 업체의 % 차이가 2014년 4/4분기와 3/4분기 각각 21과 14였던  것이 이번 조사에서는 25로 상승하였다. 이러한 긍정적인 답변을 하는 업체가 늘어가는 것은 캐나다 전역이 추운 겨울날씨로 인한 계절적인 영향을 벗어나고 있는 것도 한 이유로 보인다.

 하지만 약한 원유가격은 지난 12개월 동안의 기계 및 장비에 대한 투자 전망을 계속 약화시키고 있다. 이 부분에 대한 설문조사에서는 2014년 4/4 분기의 8에서 이번에는 4로 하락하였으나 아직은 긍정적인 상황이다. 약한 원유가격에도 불구하고 캐나다 중부지역에 위치한 업체들과 서비스 관련 업체들 사이에서 투자를 늘리려는 의향이 더욱 커지고 있다. 

 신규고용에 대한 설문조사에서는 2014년 3/4분기의 44와 4/4분기의 31로 부터 다소 떨어지기는 했지만 20으로 조사되어 여전히 긍정적인 상황임이 분명히 나타났다. 인플레이션에 대한 예상은 중앙은행의 목표치로 보고 있는 것으로 조사되었고 89%의 기업체가 1%~3% 범위를 유지할 것이라 답변했는데 2014년 4/4분기에 92%의 기업체가 그렇게 답변한 것보다는 약간 줄었다.

 인플레이션이 중앙은행 목표 수준의 절반 이하로 유지될 것이라는 답변은 지난 분기의 68%에서 60%로 줄어든 반면에 그 이상 유지될 것이라는 답변은 24%에서 29%로 증가하였다. 캐나다달러가 지속적으로 하락하는데 따른 인플레이션 상승 위험에 대한 우려가 증가되고 있는 것으로 보인다.

 전반적인 생산역량 부담에 대한 질문에서는 부담을 겪고 있다는 업체가 지난 4/4분기의 40%에서 43%로 약간 늘었는데 예상 이상 주문 증가를 소화 시키는데 약간 혹은 상당한 어려움이 있는 것으로 나타난 반면, 인력난은 지난해 동시의 22%에서 21%로 약간 줄었다.    

 이번 비즈니스 전망에 대한 중앙은행의 조사 결과가 약간 부정적인 답변이 늘어난 것은 예상하지 못한 것은 아니다. 2014년 4/4분기 때보다 원유 가격이 더 떨어진 것과도 어느 정도 상응되고, 이미 지난 분기의 조사에서도 캐나다 서부지역에서의 투자와 매출 감소가 나타났었다.    

 캐나다 중부지역과 서비스 부문에서의 설비투자 증가 의도는 전체적인 부정적 전망을 조금은 낮추는데 도움이 되었다.

 이전에 중앙은행은 낮은 에너지 가격에 따른 경제의 긍정적인 측면을 인정 했었지만 이러한 긍정적인 측면들이 현실화 되는 것이 늦어지면 늦어질 수록 감소한 에너지 투자의 부정적인 효과의 위험성이 더 커질 것이다.    

 이번 조사결과는 단기 경제성장에 대해 우려를 불러 일으키기는 하지만 중앙은행의 즉각적인 정책 변화를 불러일으킬만큼 나쁜 것은 아니다.

 중앙은행은 경제변화를 주시할 것인데 2/4분기에는 긍정적인 답변이 더 늘어날 것으로 예상하고, 2016년에는 중앙은행으로 하여금 긴축으로 전환 하게끔 될 것이다. (참조: RBC 경제보고서)

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