영원한 것은 없다. 토론토 부동산시장은 예외다?!
토론토 45년 거주, 25년 Full Time 중개인이 들려주는 말 말들…
토론토 지역의 부동산 시장은 두 번 정도 소폭의 가격 하락을 제외하곤 지난 20년 동안 꾸준한 가격 상승을 이어왔다. 특히 2018년 1월에 나온 mortgage stress test라고 하는 모기지 승인 강화 정책과 2017년 봄에 시행된 온타리오 정부의 Non Resident Speculation Tax(외국인 투기세) 전까지의 몇 동안은 폭등 수준이라고 할 정도였다.
낮은 모기지 이자율, 부족한 주택공급과 중국 등 외국인들의 투자 등이 원인이었다. 낮은 은행 이자율은 시중자금이 몰리게 하였고 결과적으로는 2015년 이전에 토론토 지역에서 집을 샀던 사람들은 대부분 큰 수익을 얻게 됐다. 등락을 반복하는 Cyclical Business인 부동산 시장은 앞으로도 하락과 상승의 시기는 있겠지만 폭등이나 폭락 수준의 가격 변동은 없을 것으로 보인다.
향후 상당기간 동안은 고질적인 공급 부족과 비싼 집값, 임대주택의 부족, 소득 대비 높은 임대비등으로 가격 상승이 지속될 것이다. 그러나 만일 과거만큼 다시 급등한다 면 경제에서 사회적인 문제로까지 이어지는 상황에 대해 정부는 새로운 세금 등 어떤 정책들을 내놓을 것이다.
토론토 지역은 다른 지역과는 달리 집값을 잡기 위한 정부의 조치에도 불구하고 장기적으로는 가격 상승을 기대 할 수 있는 조건들을 갖춘 곳이다. 지속적으로 이민자 수를 늘리는 정책, 외국은 물론 캐나다 국내에서도 이사를 오고 싶어하는 곳, AI 산업 등 High Tech 분야 고소득자들의 유입, 높은 임대비와 1% 미만의 임대주택 공실 률, 역동적인 경제성장과 발전이 예상되는 광역토론토는 이런 여러 특수한 조건들을 갖추지 못한 다른 지역들과는 구분되기 때문이다.
종종 캐나다 부동산 시장에 대한 뉴스들을 듣게 되는데 인구밀도나 경제상황 등 너무 나 다른 조건의 지역들로 나뉘어 있는 특성상 전반적인 캐나다 부동산 시장에 대해 말하는 것은 별 의미가 없다.
과거 토론토 지역의 부동산에서 손해를 봤다면 모기지 이자율이 올랐을 때 손해를 보고 급매로 팔아야 했거나 파산을 한 경우다. 자신의 재정상태를 고려한 장기적인 투자라면 부동산은 전반적으로 미주의 다른 어떤 지역 보다도 가능성이 높은 곳이다.
양도수익에 대한 면세
1가구 1주택의 양도차액에 대한 면세는 캐나다에서 유일한 비과세 항목이다. 예금이자 소득이나 주식 매매로 생긴 수익은 아주 적은 액수라도 정해진 세율대로 세금을 내야 하지만, 살고 있는 집 한 채를 팔면서 생긴 수익 에 대한 면세 때문에 집값의 상승폭이 모기지 이자와 재산세 등 관리/유지비용 등보다 크다면 집을 점점 키워 가는 것(upsizing)이 좋은 투자수단이 될 수 있다.
단독주택의 부족으로 인한 가격 상승은 점점 노령화하는 베 이비 부머들이 관리하기 쉽지 않은 단독주택을 팔지 않고 콘도나 타운홈으로 이사를 가지(downsizing) 않았던 이유 이었기도 하다.
급변하는 세상, 인구변동(demography), 부동산시장과 주택형태
토론토는 미주의 여러 대도시 중에서도 심한 교통체증 지역이다. 고속도로에 가깝다는 것만으로는 집값에 큰 영향을 주지 못하고 있다. 도심지역에서는 기존의 지하철역이나 건설 중인 경전철(LRT), 외곽지역은 GO Station에 가까운 정도에 따라 집값은 달라진다.
건설계획에 있는 장래의 대중교통망에 근접한 집값이 큰 폭으로 상승 하지 않는 이유는 낙후된 지하철, 계획대로 완공이 될지에 대한 의구심, 그리고 계획되어 있는 대중교통 규모로 는 지속적인 인구증가로 인한 교통체증을 해결하기엔 부족할 것으로 보이기 때문이다.
인터넷 분야의 발전 등으로 출퇴근할 필요가 없는 직종의 인기가 높아지고 있다. 과거 오랫동안 캐나다인들의 집에 대한 생각은 순수한 주거용이었고 매달 월세를 지불하는 것보다 가능하면 집을 소유하는 것이 낫다는 정도였다.
그러나 집값이 크게 올라가면서 거주목적 외에 주식과 같은 투자나 투기대상이 되었다. 만일 앞으로 상승 폭이 기대에 못 미칠 경우에는 유럽의 많은 나라들과 같이 꼭 내 집을 가져야 한다는 생각도 바뀌게 될 것이다.
주택 형태의 변화
높은 단독주택 가격과 도심 중심 위주의 고밀도개발 정책(intensification)은 많은 콘도 빌딩의 건설로 이어졌다. 오랫동안 거의 전무했던 지하철과 같은 대중교통에 대한 투자나 새로운 고속도로 건설 등은 큰 투자 없이도 세 수익면 등에서 효율적이기도 한 고밀도 정책은 토론토시나 온타리오 정부의 유일한 선택의 결과였다.
그러나 높은 부동산 가격으로 인한 부족한 주택공급의 해결을 위한 여러 아이디어들도 나오고 있는데, 한 예로 Yellow Belt라고 불리는 Midtown이나 도심 주변인 905 지역에 새로운 형태의 주거지, 즉 주택의 backyard에 별채나 기존의 2층 상가 위로 주거 유닛들을 증축할 수 있도록 용도 관련 규정이 바뀔 가능성이 있다.
보다 근본적인 해결책인 상당량의 임대주택의 공급을 기다리기보다는 사회적인 이슈로 부각한 주거지 부족의 해결을 위한 여러 방안들이 나올 것으로 보인다.
부족한 공급과 베이비 부머들(baby boomers)
토론토 지역은 오랫동안 미주 내 모든 크레인의 절반이 공사에 투입되고 있을 정도로 많은 콘도들이 지어지고 있는 곳이다. 거의 전무했던 임대주택(주로 아파트들)의 건설로 임대주택의 역할을 대신하면서 높은 가격대의 콘도들은 임대아파트들을 포함, 전반적인 임대비 상승으로 이어지면서 방 크기를 포함 전반적으로 점점 평수가 작아지게 되었다.
평균소득 대비 높은 임대비 때문에 일어나는 여러 현상 중 하나로 임대계약 시 2명이 살기로 했는데 나중에 보면 4-5명이 살고 있는 등, 여러 문제들도 생기게 되었다. 그동안 살고 있던 집을 팔고 이사를 가지 않았던 베이비 부머들이 앞으로 단독주택을 팔아야 할 시기가 되면 전반적인 부동산 시장과 주택의 형태 에 변화가 올 것이다.
모기지 이자율과 집값
부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 두 가지는 모기지 이자율과 고용률이다. 특히 세 소득을 얻는 투자용 부동 산의 가치는 절대적으로 이자율에 영향을 받는다. 주식시장에 대한 예측이 불가능하듯, 부동산 시세도 그렇다.
다른 점은 시장의 움직임이 서서히 진행되면서 어떤 방향으로 가고 있는지 확실치 않다는 것이다. 점점 소득 대비 높은 개인 부채율, 증가하는 개인 파산율과 함께 소비지수도 줄어들고 있고, 특히 과다한 개인 부채율은 캐나다 경제에 커다란 위험 요소이다.
지갑이 얄팍해지면 외식을 줄이거나 자동차를 바꾸려는 계획 등을 미루더라도 최악의 재정상황 전까지 사람들은 집만은 끝까지 지키려고 한다. 가족과 함께 살고 있는 집을 포기하는 것 은 쉽지 않기 때문이다.
만일 집값이 하락한다면 특히 이런 상황이 지속된다면 가격이 상승세로 다시 돌아가려면 상당한 시간이 걸릴 것이다. 부동산과 주식이 또 다른 점은 하락한 주식은 바로 팔 수가 있지만 부동산은 그렇지가 않다. 다른 곳으로 옮길 수가 없다는 의미 말고도 현금화가 쉽지 않을 수 있다는 뜻도 있다.
결국 전문가라는 사람들이나 미디어 등에서 듣는 부동산 전망은 참고할만한 정도로만(본 칼럼도 마찬가지로) 여겨야겠다. 생각지도 못했던 글로벌 경제나 전쟁과 같은 커다란 국제정세의 변화, 대형 자연재난으로 야기될 수 있는 경제 불황 등의 악재들이 있는 반면, 캐나다의 주요 산업인 원유 등 원자재 가격의 상승, 고용률 증가, 임금 상승, 크게 늘어나는 이민자 수 등 좋은 여러 요소들도 있다.
중개인을 통하지 않는(커미션 없이) 개인 간의 거래(private sale)는 흔치 않다. 중개인을 통하지 않고 개인끼리 변호사의 계약서 검토 등을 한 후 매매계약(private deal)을 맺기도 한다.
매물을 소개하는 여러 방법들 중에 중개인들의 매매 사이트인 MLS와 견줄만한 것은 없다. MLS(Multiple Listing Service)가 아닌 Exclusive 리스팅으로나 개인들 사이의 매매의 경우에는 대부분 한쪽은 손해를 보게 된다.
전문 감정사(appraiser)의 감정가(appraised value)로 매매계약을 할 수는 있지만 가장 높은 효과의 매물 소개가 가능한 MLS를 통해, 즉 수요와 공급 원칙에 따라 객관적으로 가장 높은 가격에 팔린 매매가와는 차이가 있다.
또한 직접 가봐야만 알 수가 있는 집과 주변 상태에 대한 파악, 분석의 역할을 변호사가 대신하기는 어렵다. 대부분의 경우 변호사의 역할인 계약서 검토와 조언에만 그치게 된다.
계약 과정 전체에 관여하는 중개인은 자신이 잘 모르는 사안이 있을 때 변호사나 회계사 등과 상담을 통해 고객의 올바른 결정을 돕는 코디네이터(coordinator) 로서의 역할을 하게 된다.
부동산 중개업은 정보장사다
집을 팔 때 중개인을 고용하는 이유 중 하나는 중개인들만 알 수 있는 주변에 팔린 집들의 MLS매매 기록을 기준해서 가장 합당한 Asking Price를 정할 수 있기 때문이다.
그동안 개인정보 유출(사생활 보호) 등 이유로 부동산협회 등 업계 차원에서 이런 매매기록 등을 일반인들은 알 수 없도록 막았었고, 따라서 정확한 시세 파악을 어렵게 했었는데 앞으로는 누구나 쉽게 알 수 있게 된다.
많은 소비자들은 매매가의 일정 퍼센트(%)로 정하는 중개비(커미션)가 크게 오른 집값에 비해 큰 변화가 없었고 따라서 중개비가 너무 과다하다고 생각하고 있다. 앞으로는 전자거래 등 인터넷을 통한 매매과정의 전반적인 변화로 업무범위가 줄어들면서 중개비도 다소 낮아질 것으로 예상된다.
앞으로 구글과 같은 대형 글로벌 기업들이 중개업을 독점하면서 중개인이라는 업종이 사라질 것이라고도 한다. 그러나 과거 TV가 생기면서도 Radio는 남아 있고 인터넷 때문에 신문도 없어지지 않았다.
People business라고도 할 수 있는 사람과 사람 사이에서 이루어지는 부동산업의 특성상 간혹 집에 가보지도 않고 판박이식의 정해진 양식으로 계약을 하는 한국 등과 달리 매물에 관련된 자료제공부터 집 쇼잉, 소유권 이전까지 전반적인 과정에 관여하는 중개인의 업무범위가 줄어들면서 중개비(커미션)는 줄어들 수 있겠지만 중개인이라는 직업은 남아있을 것이다.
구두로 한 약속은 효력이 없다
매매협상 중 상대방한테 들었던 그 어떤 것이라도 계약서에 기록되지 않으면 효력이 없다. 일단 계약서가 완료되면 글자 하나라도 바꾸거나 삭제할 수가 없는데 간혹 배상을 하면서까지 내용 수정을 얻어내기도 한다.
한 예로 언제든지 closing 날을 바꿔줄 수 있다는 상대방의 말만 믿고 있다가 클로징 날 임박해서 여러 가지 어려움을 겪게 되기도 한다. 계약이 확정되기 전에, 별도의 배상 없이도 상대방으로부터 양보와 협상이 가능할 때 계약서에 명시해야 한다.
사고 팔까? 팔고 살까?
집을 팔고 받을 돈으로 이사 갈 집 대금으로 사용하지 않고도 별도의 충분한 자금이 있지 않는 한 신중히 결정 해야 할 사안이다. 부동산 시장과 가격이 상승세 혹은 하락세인지, 팔려는 집값과 이사 갈 집값의 차이, 팔려는 집이 쉽게 팔릴 만한지 등을 종합적으로 고려해야 한다.
누가 봐도 분명한 약점이 있는 집은 침체된 시장에서는 제 가격도 못 받고 쉽게 팔리지도 않는다. 특히 집을 늘려가는, 즉 파는 집보다 더 높은 가격대의 집으로 이사를 갈 때(Up-Sizing)는 Stress Test 등 강화된 모기지 승인 조건에서도 새로 모기지를 얻을 수 있는지를 미리 알아봐야겠다.
Beer Money, Champaign Taste
살 수 있는 한도를 넘는 집을 원하는 바이어를 빗대어 하는 우스개 말인데, 이는 50만 불짜리 작은 콘도나 5백만 불짜리 저택이나 마찬가지다. 자신의 부족한 자금 때문에 마음에 드는 집을 찾지 못하는 것이 아니라 집을 보러 다니기 전에 기대했던 집과 현실과는 차이가 있어서이다.
원했었던 집에 대한 여러 조건들 중에서 우선순위를 정해야만 자신한테 맞는 최적의 집을 놓치지 않고 살 수 있다. 내가 보아서 좋은 집은 누가 보아도 좋은 집이다. 집을 고를 때 나중에 팔기에 지장이 될 정도의 약점이 있는 집을 좀 싸다고 사는 것은 현명하지 못하다. 내가 집을 반드시 팔아야 할 때 시장 상황이 좋지 않을 수도 있기 때문이다.
매매계약서 내의 문제들
대부분의 경우 매매계약에는 계약에 꼭 필요한 조항들이 있는 온타리오부동산협회의 매매 양식을 사용한다. 계약마다 다른 상황에 맞는 추가 조항들을 포함해서 흔히 오퍼라고 불리는 총 11-18페이지 정도 되는 매매계약서를 보면 문구나 항목 등에서 계약 자체가 무효가 될 정도의 심각한 것부터 사소한 것들까지 문제점들을 간혹 볼 수 있다.
계속해서 가격이 상승하고 매매가 잘되는 시장에서는 아무 불만도 없고 잘못되었거나 애매한 계약 내용에 대해 문제를 삼지 않는다. 그러나 항상 좋은 때만 계속되지 않았고 앞으로도 그럴 것이다. 계약내용을 정확하게 이해하지 못해서 발생될 수 있는 문제에 대해 중개인의 부족하거나 잘못된 설명 등의 이유로 계약을 파기하기는 어렵다.
에이전트, Specialist, VVIP or VVVIP 에이전트
자칭 무슨 무슨 전문 에이전트라는 광고 등을 보게 되는데 전문성을 증명할만한 자격증이나 실적이나 부동산협회 등 관련기관에서 인정된 명칭 외에는 명함이나 광고에 사용할 수 없다.
흔히 중개인을 에이전트(Agent)라고 부르는데 Realtor가 더 올바른 표현이며 중개인이 속해 있는 Brokerage(소속 중개회사)가 공식 에이전트이다. 따라서 만일 어떤 소송 건이 발생 시 해당 중개인이 소속된 공식적인 Agent인 Brokerage도 중개인과 운명(?)을 같이 한다.
중개인의 공식 명칭은 라이센스 종류에 따라 Broker와 Salesperson(Sales Representative) 로 구분된다. 중개인을 통한 매매에서는 계약하는 당사자들이 만나게 되는 경우가 거의 없다. 가격 협상, 중재 등 대부분의 매매과정을 대신하는 대리인(Representative)의 역할이 매매 결과의 성패를 가르기도 한다.
흔히 신축분양 콘도(Pre-Construction Condo) 광고에서 볼 수 있는 VIP나 VVIP에이전트라는 것도 분양 콘도의 물량을 잘 받을 수 있다는 의미이며 어떤 기준에 따라 정해진 것은 아니다.
중개인은 누구를 위해서 일하나?
중개업무 규정에 고객이 client 혹은 customer인지를 구분해서 밝히도록 되어 있다. 의무와 책임 면에서 큰 차이가 있고 customer보다는 client한테 최선을 다하도록 되어 있다.
Client한테 fiduciary duty라는 중개인의 의무가 있는데 이 단어의 유래는 하인(servant)이 주인(master)한테 갖는 의무이다. 간혹 한 사람의 중개인이 바이어와 셀러 사이에서 중개업무를 하기도 하지만 두 주인을 섬길 수 없다는 원칙과는 위배되는 일이다.
주로 바이어가 중개비를 절약하거나 자신한테 유리한 협상을 위해서인데 많은 경우 오히려 여러 문제들이 생기기도 한다. 이미 BC주에서는 소비자보호 차원에서 중개인이 혼자 셀러와 바이어 사이에서 일할 수 없게 되었고 앞으로는 온타리오주에서도 그렇게 될 것으로 보인다.
자신의 client를 위해 최선을 다했어도 계약이 성사되지 못하면 소득이 없는 중개인으로서는 어떤 면에서 보면 자기 자신을 위해 일한다고도 할 수 있겠다. 계약을 성사시키기 위해 간혹 정상적인 수준에서 벗어나거나 규정 위반이나 불법적인 중개업무를 경계할 필요가 있으며 이로 인한 금전적 손실이 나거나 민사소송 등에 함께 연루될 수도 있다.
그러나 반대로 중개인이 client를 위해 최선을 다했어도 자신의 client한테서 잘못된 오해를 받게 되면 오히려 역효과가 나기도 한다. 고객은 물론 중개인도 고객을 신뢰할 때 서로 좋은 결과를 얻게 된다.
집이 아닌 동네가 집을 판다
집의 가치는 집 자체보다는 위치가 더 중요하다. 지역 내의 동일한 조건을 갖춘 집 일지이라도(진정 동일한 집은 없지만) 길 하나, 방향, block 하나 사이, 전망, 집의 옆, 앞 뒤에 있는 다른 구조물, 심지어 특정한 나라 출신의 주민들만의 선호도에 따라 집주소, 길목에 위치한 장의사(funeral home)까지 위치와 관련된 여러 조건들에 따라 값어치는 달라진다.
부동산을 location, location, location이라고 세 번씩 반복하는 데는 이유가 있는 것이다.
어차피 취향에 맞게 새로 수리를 할거라면 수리비용만큼 깎아준다
새로 집을 짓거나 세를 놓을 목적이 아니라면 인테리어나 내장마감재보다는 위치, 실내 구조, 공간감, 방의 크기, 동선 등을 우선적으로 고려해야 한다. 중개인의 이런 조언에도 불구하고 많은 바이어들은 예쁘게 단장해 놓은 집, 고급스러운 가구들이 잘 배치되어 있는 집, 전문적인 스테이징이 되어 있는 집이라는 것을 알면서도 이런 집을 선택하고 시세보다 높은 가격에 계약하는 것에도 망설이지 않게 된다.
매입계약을 확정하기 전에 체크할 것들
홈 인스펙션에서도 항상 알아내기가 쉽지만은 않은 불법적인 마리화나 재배, 마약류 제조 등을 포함, 주택보험을 들기 어려운 다른 문제들은 없는지(보험가입증명 없이는 모기지가 나오지 않는다) 계약이 확정되기 전에 체크해볼 필요가 있다.
바이어들은 셀러가 집을 왜 파는지 궁금해하기도 하는데 항상 솔직한 이유를 듣기는 쉽지 않다. 살인사건이나 자살, 심지어 귀신들린 집(미국과 달리 캐나다에서는 드문 일) 같은 일이 집 내부에서 일어났는지 알아보기도 하는 이유는 이런 것들이 집값을 떨어트리기도 하기 때문이다.
따라서 이런 사항들에 대해 셀러가 계약서에 밝혀야 한다는 조항을 오퍼에 넣기도 한다. 구글들(Google Search)에 혹시 이런 사건이 뉴스에 나왔었는지를 주소 등으로 확인해보는 것도 한 방법이다.
변호사, 회계사, 모기지브로커, 홈인스펙터, 설계사, 공사업자, CRA까지도
매매과정 중 여러 전문인들이 관련되기도 하는데, 어떤 결정을 실행하기 전에(계약의 확정, 소유권 이전, 등기이전 등) 해당 분야의 전문인 2-3명과 상담을 하도록 한다.
심지어 CRA(캐나다국세청)조차 전화로 상담했던 직원마다 좀 다른 정보나 해석을 듣게 되기도 하는데, CRA는 전화상담에 대한 법적 책임을 지지 않는다. 본인의 담당 회계사나 변호사와 상담을 하거나 담당 회계사가 없다면 별도로 상담비를 지불하고 직접 만나는 것이 좋다. 익명의 전화 문의에 대해 성의는 물론 책임 있는 상담을 기대할 수는 없다.
리스팅, BRA(Buyer Representation Agreement) 계약을 맺을 때
어떤 계약도 취소는 쉽지 않다. 내용을 잘 모르면서 싸인했다는 이유로 취소나 계약 파기는 불가능하다. 만일 중개인에 대한 신임이 부족하다면 변호사나, 아니면 별로 권장하고 싶지는 않지만 최소한 영어로 된 계약서 내용을 정확히 해석해줄 수 있는 사람한테 부탁하는 것이 내용도 모르고 싸인을 하는 것보다는 낫다.
토론토부동산협회에 정해진 60일 동안의 MLS Listing의 최소 계약기간 외의 대부분 BRA, Exclusive Listing을 포함 기타 다른 계약 기간들에 대한 규정은 없다. 중개인이 소속된 회사(Brokerage)에서 정해놓은 리스팅 기간이나 중개비(커미션) 등은 반드시 지켜야 할 주정부의 규정과는 관련이 없다.
하지만 협상과 절충이 얼마든지 가능한 중개비와 계약기간이지만 적정한 수준을 벗어나면 오히려 역효과가 생긴다. 중개인은 여러 리스팅이나 바이어들 중에서 가장 계약 성사 확률이 높은 것에 우선적으로 노력을 다한다.
너무 짧은 리스팅 기간은 중개인이 정성을 다해 일할 의욕을 잃게 하거나 적정한 기간 내에 팔리지 않게 되어 매물에 흠집으로 남게 된다. 반면 과다하게 긴 리스팅 기간 역시 중개인이 열심히 일하지 않게 하기도 한다.
가장 적당한 리스팅 기간은 매물에 따라 현 시장 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 중개인의 충분한 설명을 들고 정하도록 한다. 계약서를 포함한 모든 별도의 문서(전자서류 포함)는 사본 한 부를 받게 되어있다.
리스팅 계약을 맺는 중에 말로 들었던 계약취소가 가능하다거나 바이어측 중개인이 없으면 중개비(커미션)를 낮추어 준다는 것 등이 대표적인 예이다.
지역 Top Agent
많은 거래경험으로 비교적 지역 내 집 시세를 잘 알고 있는 편이다. 중국계 주민이 많이 살아서 중국계 중개인을, 이태리계 주민의 지역이라서 이태리계 중개인을 고용해야 최고의 가격에 팔 수 있을 것이란 생각은 오해다. 같은 나라 출신이라고 해서 시세보다 더 주고 집을 살 사람은 없다.
집이 잘 팔리기 위해선 효율적인 마케팅과 적정한 Asking Price 책정이 중요하다. 대부분의 셀러가 원하는 것은 가장 짧은 기간에, 가장 높은 가격에, 가장 적은 불편함을 겪고 파는 것이다.
매매기록과(팔린 것, 안 팔린 것, 중간에 취소된 매물 등 포함) 서로 경쟁이 될 현재 팔려고 나와있는 집들에 대한 정확한 비교분석만이 가장 적정한 리스팅 가격을 정할 수 있게 한다. 비교대상을 분석하는 목적 외에도 결국 누군가는 다른 집이 잘 팔리게 도와주는 들러리 역할을 하게 되기 때문에 팔려고 나와있는 집들(경쟁들)은 직접 중개인과 함께 가보는 것이 좋다.
지역의 Top Agent보다는 경험과 노하우를 바탕으로 가장 효율적인 마케팅(매물 소개)부터 클로징까지 최선의 노력을 다하는 중개인이 이상적인 중개인이다. 많은 리스팅을 관리해야 하는 지역 내의 Top Agent들은 자신의 많은 리스팅 하나하나마다 충분한 시간과 노력을 다하기가 결코 쉽지 않기 때문이다.
적정 수준의 커미션
법이나 규정 등으로 정해진 중개비는 없다. 협상하기 나름이다. 만일 무슨 협회나 전문인 그룹 혹은 중개회사 등에서 일률적으로 중개비를 정하면 담합이 되며 이는 규정 위반사항이다. 그러나 다른 매물보다 낮은 중개비(커미션)로 정해진 매물은 중개인들의 관심을 끌 수가 없다.
자신의 고객한테 소개하길 꺼릴 수 있고 결국 중개비 조금 절약하려다 더 큰 손해를 보게 된다. 매물의 종류와 해당 지역, 현재의 시장 상태에 따라 적정한 수준의 중개비를 정하도록 한다.
간혹 주소나 어떤 집인지 집에 대한 설명도 없이 얼마에 팔 수 있는지 중개비는 얼마냐고 문의전화를 받기도 하는데 최고의 가격에 잘 팔기 위해서는 중개인이 집을 보지 않고서는 정확한 시세나 집을 내놓기 위해 해야 할 준비들, 마케팅 등 집마다 각각 다를 수 있는 여러 가지에 대한 상담을 받을 수가 없다.
간혹 언제까지 팔게 되면(빨리 팔리면) 추가의 중개비를 약속한 리스팅들도 보게 된다. 특히 고가주택들이 있는 지역의 리스팅 중에는 평균 수준보다도 높은 중개비(커미션)를 볼 수 있는데, 고가의 주택을 소유한 부자(?) 집 주인들이라면 오히려 깎으면 깎았지 아무 이유 없이 많은 중개비를 지불하지는 않을 것이다.
신축콘도(pre-construction condo)의 특성 몇 가지
기존 주택거래(Resale)와 다른 점들
세를 놓을 계획 등 투자용으로 구매 계약한 신축콘도는 계약 후 4-6년 정도 지나서야 완공되는 특성상 장차 지역의 변화와 전반적인 부동산 시장을 전망해볼 필요가 있다. 대부분 매매가의 약 10~20%의 계약금을 1년 또는 1년 반 동안 4~5번에 나누어 분할 지불한 후 클로징 할 때 모기지를 얻거나 잔금을 현금으로 지불하기도 한다.
기존의 콘도를 사는 것과 신축 콘도를 매입하는 것의 가장 큰 차이는 현재의 값어치와 미래의 값어치이다. 대부분의 기존 주변의 콘도들보다도 높은 가격에 분양 콘도를 계약하는 이유는 건축비/땅값의 상승과 함께 가격도 그 이상 올라갈 것을 기대하기 때문이다.
지난 10여 년 정도의 가격 상승을 보장할 수는 없더라도 만성적인 공급 부족과 높은 임대비의 상황과 함께 계약 후 수년이 지나서야 팔거나 임대를 놓게 되는 신축콘도의 특성은 가격의 상승을 기대할 수 있게 한다.
부동산에서 돈을 버는 것은 가격 상승과 세 수익에서이다. 과거와 다른 점은 상승한 분양가 때문에 모기지 상환을 하기 위해서는 예전보다는 많은 다운페이가 필요할 수 있다. 지역에 따라 예외적인 것도 있지만 앞으로는 분양 콘도를 선택할 때 당분간은 임대소득보다는 가격 상승의 가능성을 더 중점으로 고려해서 선택해야겠다.
기존의 콘도나 집을 사는 것과 신축콘도는 매매과정뿐만 아니라 투자분석 면에서 많은 차이가 있다. 신축콘도 매매 분야에 많은 경험과 장단점을 구분할 수 있는 노하우를 갖춘 중개인과 함께 해당 프로젝트에 대해 분석하면서 가이드를 받도록 한다. 물론 투자보다는 순수한 주거용 목적이라면 주거지로서 갖추어야 할 여러 다른 조건들을 우선적으로 생각해야겠다.
계약부터 입주, 등기이전까지의 과정에 관해
캐나다 국세청(CRA)이 지난 수년간 좋은 먹거리(?)로 생각하고 있는 분야가 신축콘도 관련 단기간 소유 후 매매, 임대를 놓거나 전매로 팔 때 발생할 수 있는 여러 종류의 세금이다. 계약한 사람이나 직계가족이 입주 후 거주하면 대부분의 경우 별도의 세금은 발생하지 않는다.
만일 입주나 클로징 할 때부터 세를 놓을 때 HST 관련 부분, 전매로 팔거나 살 때, 입주나 클로징 후 얼마 지나지 않은 시점에 팔 때, 소유하고 있는 여러 채의 콘도들을 비교적 단기간에 팔 때 등을 들 수 있다(양도소득이 아닌 비즈니스 수익으로 간주될 가능성).
기본적으로 양도소득(capital gains)은 차액의 반(1/2)이, 비즈니스 수익(business income)은 전액이 과세대상 이다. 대금 지불 없이 종종 볼 수 있는 가족간의 명의 이전도 세법상 매매로 간주되고 잔여 모기지 액수에 따라 등기세도 달라지는 등 각각의 경우에 따라 세금의 종류와 과세 적용 등이 다르다.
전매, 가족 간 명의이전 등에 대해서 회계사와 또한 변호사와 상담을 한 후 실행하는 것만이 수년이 지난 다음 체납된 세금과 이에 대한 수년 동안 누적된 이자 외에 벌금(penalty)까지 내라는 통지서나 세무조사 등을 피할 수 있다.
전매에 관한 기본 몇 가지
전매는 closing을 하기 전(모기지를 얻기 전) 매매가의 일부인 계약금만 지불하고 큰 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자수단이 될 수 있다. 그러나 상당한 시세차액을 얻지 못한다면 여러 가지 세금 때문에 별 소득이 없을 수도 있다.
1가구 1주택 외의 다른 소유 부동산을 팔 때 생기는 차액(capital gains)의 반(1/2)에 대한 납세만으로 그치지 않을 수도 있다. 경우에 따라서는 차액 전액이 과세대상이, 그리고 원 계약금(original deposit)과 차액(전매 프리미엄)을 합한 액수에 HST를 내야 될 수도 있다. 소유권 등기가 아직 안된 상태인, 그래서 아직은 부동산이 아닌 일반 상품을 사고 판 것으로 취급되기 때문이다.
CRA로가 인정할 수 있는 확실한 이유(전매가 불가피한 경우. 예: 이직, 결혼, 이혼 등 사정 등으로 인한 이사나 꼭 전매를 했어야 할 이유 등)가 있다면 전매차액에 대한 세율 적용이 달라질 수도 있다.
개인끼리의 거래가 아닌 중개인을 통하게 되는 대부분의 전매계약은 전매 가격 전액을 기준한 중개비(커미션) 역시 감안해야 한다. 세금 적용에 관한 가장 중요한 기준은 처음 계약할 당시 어떤 목적(주거용이나 투자용)의 intention(매입 동기) 이었는지에 따라 달라진다.
본인이나 가족의 주거용으로 분양 콘도를 계약했다 해도 전매는 투자나 투기로 간주될 수도 있고 만일 살고 있는 집 외에도 여러 채를 소유하고 있는 사람이라면 투자용이 아닌 거주목적으로 계약했다는 주장 등은 설득력이 없게 된다.
많은 사람이 최소 1년이나 2년 정도는 거주를 해야 투기목적으로 구입하지 않은 것으로 인정된다고 알고 있지만 세법에 정확한 기일에 대한 명시는 없다. 국세청으로부터 세금 징수에 대한 통지를 받으면 다른 일반적인 법의 논리(innocent until proven guilty)와는 달리 guilty until proven otherwise, 즉 일단 납세 통지를 받으면 CRA가 인정하는 사유가 있지 않는 한 세금을 피할 수가 없다.
전매계약을 할 때는 여러 면세혜택인 Land Transfer Tax Refunds for First-Time Homebuyers와 신축주택 구입 시의 HST exemption on new homes가 일반 매매와 동일하게 적용되는지 등도 따져봐야 한다. 각각의 경우에 따라 다르게 적용될 수 있기 때문이다.
입주일(occupancy date) 이후 등기이전 상태의 전매 매물을 매입하면 만일 아 무도 입주해서 살지 않았더라도 신축주택의 조건이 상실됨으로 계약가에 추가로 HST를 지불하게 될 수 있다. 일반 매매도 그렇지만 특히 전매계약은 회계사와 변호사들과 충분한 협의를 한 다음에 실행해야겠다.
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