그레이스 윤 칼럼

이번 케이스도 전 세입자를 상대로 L10 Application을 통하여 보상금을 받은 사연이다. 
세입자가 이사를 나간 후에 주인이 집을 점검하는 중에 집이 여러 군데 손상이 되어 있는 것을 발견했는데, 이런 손상은 오래되어 자연적으로 일어난 것이 아니고, 세입자의 부주의 아니면 일부러 손상을 낸 것으로 주인은 판단하여 보드에 증거와 함께 제출을 하였던 것이다. 
항상 전 세입자를 상대로 클레임을 할 때 중요한 것은 어떻게 전 세입자의 주소를 알아내어 어플리케이션 등등을 전해주어야 하는 지 등의 문제가 생긴다. 그것도 히어링 30일 전에는 전 세입자에게 알려야 할 의무가 주인에게 있다. 주인은 전 세입자의 거주지를 물색해 보았지만 간단한 것은 아니었다. 일단 노력은 한 후에 이메일로 모든 서류를 전해 주었다. 이 부분은 멤버가 허용을 하게 되었다.  

주인은 항상 세입자의 이사 전이나 후에 유닛 전체와 가정용 주방기기 등의 상태를 사진이나 비디오를 통 하여 증거를 수집해 보관하는 것이 현명한 일이다. 증거 없이는 아무 것도 클레임을 할 수 없기 때문이다.  이번 케이스는 다음과 같은 목록을 작성한 후 영수증과 함께 제출하여 전액을 다 받을 수 있었던 케이스이다. 
1) $4,497.40; painting of full house due to damage to walls.
2) $4,018.00; missing / damaged blinds and window screens.
3) $800.00; garbage removal.
4) $600.00; repair damage door trim and baseboard.

페인트 부분은 웬만하면 클레임을 하기 어려운 부분일 수도 있다. 왜냐 하면 3-4 년 살다 보면 자연스럽게 생활의 때와 파손이 생길 수도 있는데, 이번 케이스는 거실과 방 등에 뾰족한 물체로 온통 그어 놓은 상태로 해놓고 이사를 나간 것이었다. 
그리고 수리한 액수의 숫자도 완전 정확하여 멤버에게 만족을 주었을 것이다. 블라인드 부분도 마찬 가지일 듯하다. 증거 사진으로 보면 블라인드가 듬성듬성 없어지기도 하고 남아 있는 것들은 연기에 그을린 듯한 자국으로 가득했다. 

멤버는 1만 달러 정도 되는 보상금을 주인에게 지급하라는 명령을 내렸다. 
아마 전 세입자는 이 정도의 결과가 나오리라 생각치 못하였을 것이다. 하지만 법은 개인의 재산을 보호해 주어야 하는 것은 당연한 처분이라 생각한다. 
 요즘의 판도는 좀더 주인의 고충을 들어 주고 손을 올려주는 멤버들의 결정들을 많이 보게 되는 듯하다. 

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오늘의 케이스는 거의2년 정도의 시간을 끌어 해결이 난 사건이다. 
주인이 이사를 나간 세입자를 상대로 L10 Application 을 낸 사연이다. 세입자는 지하 전체를 $1500에 계약을 하고, 주인 부부는 위층에 살고 있었다. 계약해서 산 지 한달 정도 지나 세입자는 집주인이 자신의 허락 없이 자주 지하에 내려온다는 것을 알게 되었다. 어느 날 세입자가 급하게 외출을 해야 하는 상황이 돼서 전등을 켜 놓은 채 집을 나가게 되었는데, 저녁에 집에 돌아와 보니 방에 전등이 꺼져 있는 것을 발견하게 되었다. 
처음에는 대수롭지 않게 생각을 하였는데 며칠 후에 벽에 장식으로 걸려 있던 그림이 없어진 사실을 깨닫고 방에 조그마한 카메라를 설치하게 되었다. 

아니나 다를까, 여주인이 내려 와서 이것 저것 점검을 하는 것이 카메라에 찍혀 있는 것을 발견하였다. 식구 없이 혼자 살던 세입자는 공포감이 들기 시작하였다. 용기를 내어 여주인에게 왜 허락 없이 들어 오느냐고 메세지를 보냈는데 이유는 화재 알람이 울려서, 바깥마당에 물을 틀어야 했기 때문에 또는 뜨거운 물이 나오지 않아서 보일러 점검 등등의 이유를 들었다. 그러면서 메시지를 보냈다는 이야기도 하였다. 
예를 들면 다섯 번 불법 침입 중 두 번 정도의 메시지를 받기는 했는데, 24시간 전의 노티스가 아니고 지금 들어간다는 경고의 메시지일 뿐이었다. 
어느 날은 세입자는 지금 내가 일을 하고 있으니 내가 집에 도착 할 때까지 기다려달라고 했는데도 이미 주인은 점검을 마쳤다는 어이 없는 메시지를 보냈다. 

세입자는 더 이상 집에 들어가기가 공포스러워졌고, 밤에 잠을 청할 수 없는 지경에 이르렀다. 세입자는 주인에게 이사를 나가야 할 것 같다고 이야기를 하였다. 
이후로 둘 사이가 급격하게 나빠지기 시작하였다. 이사 나가는 날짜로 인해 수 차례의 메시지가 오고 가게 된다. 세입자는 나갈 마땅한 장소를 당장 구하지 못해서 주인과 실랑이를 벌이고 있었지만 이미 그 집에서 기거하지 않은 지 2주 정도가 되었다. 어느 날 주인에게 노티스를 주고 이사를 하였다. 
한 단락 지어진 듯했지만 주인은 곧바로 L10 application을 LTB보드에 넣었고 클레임은 $1500x9 months=1만3,500달러였다. 그러니까 1년 계약을 했으니 남아 있는 9 개월 치에 해당되는 월세를 지급해야 한다는 주장을 하였다. 
당연히 맞을 수도 있는 주장이다. 계약서에 1년이 명시되었다면 모두가 이행해야 할 의무가 있는 것이다. 하지만 세입자는 증거 자료를 철저하게 준비해 대응하며 왜 이리 계약을 어기면서까지 급하게 이사를 나와야 했는 지를 보드 멤버들에게 이해를 시켰다. 
또한 이미 주인을 상대로 불법 침입에 관한 Application을 제출했고, 큰 금액은 아니지만 집주인은 세입자에게 불법 침입에 관해 보상하라는 오더를 받았었다. 

이 사건을 다루는 멤버는 엄청난 인내심으로 주인과 세입자의 공방전을 들어 주었다. 주인의 끊이지 않는 변론에 지쳐갈 무렵에 9 개월동안 얼마만큼 새로운 세입자를 구하려는 노력을 했는지 일일이 제시 하라고 명했다. 주인은 많이 당황하는 모습을 보게 되었고( 히어링 7일 전까지 증거를 제출해야 한다) 히어링 자리에서 제시하라고 하였다. 물론 여러 렌트 사이트에 올리기는 하였지만 활발하게 세입자를 찾는 느낌은 덜했다. 
멤버는 세입자에게 한 달 치에 해당하는 렌트비와 $186(Application Fee)를 주인에게 지급하라는 판결을 내렸다. 
이번 경우도 세입자가 주인의 불법 침입에 대한 철저한 증거 자료를 토대로, 무엇보다도 보드에서 내린 불법 침입 결정이 크게 작용하였다고 생각한다. 
다음 호에도 전 세입자를 대상으로 주인이 클레임을 한 사건을 다루어 보기로 하겠다.  

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이번 케이스는 주인과 세입자 간에 일어날 수 있는 또 다른 사건을 다루어 보기로 하겠다.
세입자는 같은 콘도에 산지 19 년 하고도 6 개월이 지나고 있었다. 세입자는 사고로 인하여 장애인 진단을 받은 상태이다. 이 콘도를 관리하는 매니저가 유닛을 점검 중에 우연하게 바퀴벌레를 발견하여 주인에게 보고를 했고, 주인은 세입자에게 노티스를 주었다.
내용은 바퀴벌레가 있으니 방역을 하기 전에 유닛을 검사해야 한다는 내용이었는데, 세입자가 문을 열어 주지 않아서 검사가 지연되므로 주인은 결국 보드에 어플리케이션을 내었다. 

첫 번째 히어링에서는 세입자가 주인이 주는 (방역업체에서 원하는 프로세스) 지시에 따르겠다는 조건으로 히어링이 끝났다. 주인은 방역업체를 불러 점검을 한 후 방역에 필요한 여러 가지를 세입자에게 알려 주었다. 
예를 들면 가구들은 중앙으로 모아서 비닐 등으로 봉해 놓고 TV장은 벽으로부터 최소한 12 인치 띄워 놓고 주방에 있는 모든 것들도 비워 놓으라는 것이다. 또한 옷들도 역시 봉투에 담아 봉해 놓으라는 업체의 요구를 보드 명령서에 명시 되어 있는 기간, 7 일 전에 전해 주었다. 

방역 날이 되어서 업체와 주인이 유닛에 들어가 보니 세입자는 지시 대로 따르지 않고 여기저기 옷들과 쓰레기 등을 그대로 방치를 하여, 방역업체는 당일 방역을 할 수 없다며 그냥 돌아가 버렸다. 
주인은 보드에 세입자가 명령을 지키지 않은 것으로, 히어링 없는 빠른 퇴거 명령서(이런 경우 세입자가 명령을 지키지 않은 것으로 히어링도 없이 빠르게 퇴거 명령을 받는다)를 받았다. 
하지만 세입자는 지역의 세입자를 도와주는 법 자문 단체에 부탁하여 “Landlord failed to accommodate him under the Ontario Human Rights Code.”를 제출하여 다시 히어링을 진행하였다. 
다시 말해서 세입자가 장애자인데, 이에 준해 주인이 도움을 주지 않은 것은 인권 보호 차원에 어긋난다는 주장이고, 퇴거 명령을 무효화 시켜야 된다는 주장이었다. 

주인은 빌딩 매니저를 증인으로 참석시켜서, 그동안 얼마나 주인과 매니저가 세입자를 도와 왔으며, 7 일전까지 방역 노티스를 주려 거의 2주 정도 세입자를 기다리고 찾아 다녔다는 증언을 하였다. 

멤버는 장애인으로 인권보호를 주장하는 세입자와 그의 대리인의 의견을 신중하게 듣고 판단하여야 하는 조심스러움을 히어링에서 보여 주었다. 
주인은 처음부터 퇴거를 요구하는 내용이 아니었음을 강조하였다. 멤버 명령서에 의하면, 주인으로서 세입자에게 시간을 주었으며, 빌딩 매니저의 증언으로 주인이 세입자가 장애 인이므로 배려를 해주었다는 판단을 내릴 수 있었다. 세입자의 주장이 진실이라면 그와 상응하는 증거를 제출해야 했음에도 불구하고 제출하지 않은 세입자의 주장을 받아들이지 않으며, 전에 내렸던 퇴거 명령을 진행하도록 하였다.  

요즘 부쩍 세입자의 보호를 주장하며 나오는 케이스들이 늘어간다. 
위의 케이스는 육체적인 장애인이었지만 정신적인 장애를 이유로 주인을 힘들게 하는 케이스들도 올라오고 있다. 
어디까지가 보호를 받아야 하는 대상인지가 좀 애매모호한 경우도 있지만 역시 위에 케이스처럼 뚜렷한 증거 없이는 멤버에게 관철되지 않는다는 것이다. 

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이번 케이스는 주인도 모르게 세입자가 아닌 사람이 세입자 대신 렌탈 하우스에 불법 거주자로 몇 달을 살아 온 케이스이다. 
사건은 세입자였던 사람이 병으로 운명을 달리한 후 세입자의 동생이 오빠를 대신하여 렌트비를 내며 살고 있었던 것이다. 
이런 경우 세입자가 운명을 달리 했을 때, 법 Section 91에 의하면 혼자 살아왔던 세입자라면 운명을 달리한 날로부터 30 일 안에 자동으로 계약을 파기시킬 수 있다.
이 케이스에서 집주인은 세입자의 상황을 모른 채 렌트비를 받고 있었으니, 세입자가 운명을 달리 했으리라 상상도 못한 것이다. 

어느 날 집 수리를 위해 찾아간 주인은 모든 사실을 알게 되었는데, 불법 거주자인 동생은 당당 한 입장을 내세웠다. 몇 달 전 세입자였던 오빠와 동생이 함께 주인에게 세입자가 병원에 입원한다는 이야기를 주인에게 했을 때 주인이 아무런 조치를 취하지 않았으며 오빠가 병원에 있을 때부터 월세를 자기가 내왔다고 이야기를 하며 자기는 세입자가 맞다고 주장을 하였다. 주인은 렌트비를 현찰로 받아오다가 E-Transfer로 받아온 지는 얼마 안 되었다고 하면서 세입자가 아픈 것은 알았지만 운명을 달리 한 줄은 몰랐다고 하였다.
주인은 자기 렌탈 하우스에 세입자가 아닌 불법으로 어떤 사람이 거주하고 있다는 것을 알게 된 후에는, 60일 이내에 보드에 어플리케이션을 내야 하는 것이, 법 Section 100(2)에 규정되어 있다. 다시 말하면 주인이 알게 된 지 60 일이 지나도록 아무런 조치를 취하지 않게 되면 불법 거주인을 세입자로 인정한다는 것이다. 
그러므로 이번 케이스, 동생은 주인이 자기가 렌탈하우스에 6개월 살아오는 것을 알면서도 묵인을 한 것은 자기를 세입자로 인정한다는 것과 마찬가지라는 주장이었다.
하지만 Landlord and Tenant Board 멤버는 집주인의 손을 들어 주었다. 

주인이 세입자의 동생을 세입자와 함께 만난 것은 사실이며, 세입자가 병원에 입원할지도 모른다는 이야기를 기억하지만, 그렇다고 해서 이 사실이 동생을 세입자로 인정한다는 것은 아니라는 것이다. 또한 집주인은 세입자가 운명을 달리한 것에 대한 사실을 그 누구에게도 전해들은 바 없으며, 세입자 동생은 주인에게 오빠의 상황을 이야기하지 않고 살아온 것이므로 이번 케이스는 동생의 책임이지 주인의 책임이 아니라는 결론을 내렸다.
이토록 많은 불법 거주자 케이스 상담이 들어온다. 주인의 허락 없이는 어떠한 이유에서도 불법 거주자가 세입자의 자리를 대신할 수 없다. 
전세계약서도 계약서이기 때문에 계약서 안에 있는 모든 것들이 지켜져야 하는 것이다. 위의 케이스처럼 혹시 의심이 가는 상황이 발생 한다면 꼭 확인을 해보고 판명이 된 후로부터 60 일 이내에 보드에 도움을 신청하여야 한다.

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이번 사건은 세입자가 소리 소문 없이 사라진 케이스이다. 

요즘 많은 주인들은 세입자 내보내기 위해 고심을 하는 분들도 많이 있으시지만 이 사건은 세입자가 주인에게 알리지도 않고, 그냥 나가 버린 사건이다. 문제는 6개월 동안 렌트비를 내지 않았던 것이다.  주인은 여러 차례 세입자에게 렌트비를 독촉해 오던 참에 이런 상황이 벌어진 일이었다.

다행히도 집을 엉망으로 쓰지는 않았지만 유틸리티가 6000 불 정도 밀려있었다. 주인은 전 세입자를 상대로 밀린 렌트비와 유틸리티 비용을 클레임 하면서 렌트 비용을 두 달치 더 붙여 클레임을 하였다.  이 내용은 세입자가 60일짜리, N9 노티스를 주지 않으므로 최소한 두 달의 렌트비를 추가로 요구한 것이다.

전 세입자를 상대로 클레임을 할 때는 서류를 어떻게 전해주어야 하는 지도 문제가 될 수 있다. 왜냐하면 서류가 세입자에게 온전하게 전해져야만 히어링을 할 수 있기 때문이다.

많은 경우 주인은 세입자의 행방을 알지 못하는 경우가 허다하다. 직장 주소도 계약 전 세입자를 엄선할 때 세입자 어플리케이션에 올렸던 내용이니 세월이 지나면서 바뀔 수도 있다.

하지만 다행히도 이번 케이스는 주인과 세입자가 계약서에 이메일로 서류를 주고 받는 것에 동의를 하여서 주인이 이메일로 모든 서류를 보낼 수 있도록 하여 히어링을 할 수 있었다.

그러나 아무리 계약서에 이메일로 서류를 주고 받을 수 있다고 쌍방이 사인을 했어도 어떤 노티스들은 해당 사항이 안될 때도 있으니 노티스를 세입자에게 줄 때 꼭 Landlord and Tenant Board 의 guide line 에 맞추어 주어야 한다. 그렇지 않으면 노티스 자체가 무효가 되어 버린다.

LTB 위원회 멤버들은 집주인에게 두 달치에 해당하는 월세를 받을 수 있도록 판결을 내려서 세입자가 60 일에 해당하는 N9 주지 않은 것에 대한 법적인 책임을 물렸다.

모든 일들이 주인과 세입자의 관계가 악화되면서 서로의 대화가 없어지므로 상황을 점점 악화시키는 경우를 많이 본다. 주인의 입장으로서 가끔 세입자에게 본인의 집을 렌트로 살면서 무슨 고충이 있는지 물어 보는 것이, 세입자가 컴플레인 해오거나 아니면 밀린 렌트비 때문에 처음으로 연락하는 것보다 현명하게 상황을 대처할 수 있는 방법 중에 하나인 듯하다. 

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이번 케이스는 집 주인이라면 꼭 알아야 하는 법이다. 
주인은 세입자에게 노티스와 이에 합당한 어플리케이션을 LTB(Landlord Tenant Board)에 제출하고, 히어링을 통하여 세입자를 내보낼 수 있으며 해당 사항에 맞게 클레임한 돈을 받아낼 수도 있다. 하지만 주인으로서 책임을 다하지 않았을 때는 주인이 낸 어플리케이션을 보드에서 오더를 늦추는 경우도 생긴다. 왜냐하면 세입자에게 주인의 불성실한 의무 수행으로 인해 누적된 클레임이 있는지 히어링 때 물어 보기 때문이다. 이때 세입자가 이슈를 제기하여 어플리케이션을 보드에 낸 상황일 때는 주인이 원하는 오더를 미룰 수 있다. 

이번 사연에서 세입자는 T6를 이미 보드에 제출했었다. 
이야기는 이렇다. 이사한 지 얼마 안 돼서 세입자는 집에 설치 되어 있는 HVAC에서 심하게 떨리는 노이즈 를 발견하게 된다. 세입자는 출산한 지 얼마 안 되는 갓난 아이까지 있는 실정이라 부부는 노심초사하며 하루하루를 견디었고, 도저히 노이즈 때문에 참을 수 없는 상황으로 주인에게 문자를 하게 되었다. 
하지만 주인의 의견은 원래 노이즈가 있고, 더군다나 오래된 빌딩이라 모든 유닛이 그럴 거라는 답변만 하고 대책 마련은 없었다. 

세입자는 여러 번 주인에게 연락을 해 보았지만 주인은 캐나다에 없으니 빌딩 매니지먼트에 연락하라는 말만 남긴다. 곧바로 세입자는 빌딩 매니지먼트에 노이즈에 관한 컴플레인을 수차례 하여서 매니저와 기술자가 오기는 하였으나 이것은 주인의 책임이라 하며 도움을 주지 않고 서로 책임을 피하려 하여 시간만 보내는 상황이 되었다. 
마침내 세입자는 아예 주말에는 부모님 집에서 거주하게 되었다. 

시간이 가면 갈수록 고쳐지지 않는 소음으로 살 수 없게 된 세입자는 보드에 T6 Tenant Application about Maintenance(다달이 렌트비 35%에 해당하는 클레임) 제출하면서 아예 렌트비를 내지 않기로 하였다.  물론 주인은 당장 N4/L1 Application (렌트비 내지 않을 때)을 보드에 제출하게 되었다. 
Section 82 에 의하면 이렇다:
Tenant issues
82 (1) At a hearing of an application by a landlord under section 69 for an order terminating a tenancy and evicting a tenant based on a notice of termination under section 59, the Board shall permit the tenant to raise any issue that could be the subject of an application made by the tenant under this Act if the tenant,
그러니까 주인이 여러 가지 이유로 세입자를 상대로 보드에 어플리케이션을 넣고 히어링을 하더라도 세입자가 히어링에서 문제를 제기할 수 있도록 되어 있다. 여기서는 주인의 의무인 메인터넌스가 심각하게 안 되어 있는 케이스라 멤버가 오더를 미룰 수 있기도 하고, 세입자 히어링의 결과를 기다려 오더를 줄 수도 있게 된다.

그러기에 주인의 입장에서는 이런 저런 크고 작은 집 안의 유지보수 문제를 세입자가 제기했을 때 시간을 지체하지 말고 대처해주어야 한다. 그렇지 않으면 밀린 렌트비가 쌓여갈 수도 있고 세입자가 클레임한 가격도 불어날 수 있으며 또한 세입자를 내보내는 데도 타격을 받을 수 있는 상황을 맞이할 수도 있다. 

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(지난 호에 이어)

이 세입자는 자기의 여자친구와 같이 Joint tenant로 계약서를 작성했다.
여자친구는 영어가 서툴고 캐나다에 온지 몇 달 되지 않은 상태라 물정을 잘 알지 못하는 듯하였다. 몇 달 간은 월세도 잘 내고, 주인과도 별 탈없이 잘 지내오다가, 이 세입자가 여자친구와 헤어지고 난 후에 월세를 미루기 시작하며 일어난 일이다. 
월세가 그 당시 적지 않은 돈이었기 때문에 몇 달 안 가 2만 달러가 넘어가게 되었다.

주인은 이때부터 걱정으로 밤을 세우게 되었다. 우리 법무사 사무실에 의뢰하여 LTB보드에 어플리케이션을 넣었고, 히어링을 기다리는 와중에 세입자가 파산선고를 한 것을 알게 되었다. 이 파산 선고로 인해 히어링 때 아무런 결과를 받지 못하였다. 
그래도 여자친구가 아직도 세입자로 계약서에 있으니 여친을 상대로 클레임을 진행할 수 있었다. 희망도 잠시, 멤버는 여친이 이사를 나간지 이미 1년이나 지난 관계로 세입자로서 월세를 내야 할 의무는 없다는 결론이 나와서, 다시 Small Claims Court 에 여친을 고소하기로 하였다.

증거로 보면 여친이 가끔 이 집으로 찾아오는 것을 목격한 사람들이 있었기에 우리는 아직도 여친이 월세에 책임이 있다고 믿었다. 
하지만 재판에서 세입자와 여친의 증언으로 판사가 여친의 손을 들어 주었다. 
결국 이 세입자는 월세가 3만 달러가 넘어가자 룸메이트를 두기 시작하였다. 방 두 개에서 오리지날 월세보다 더 많은 월세를 받는 것을 발견하게 되었다.
다행히도 세입자가 파산을 두 번이나 신청하게 되어 아무런 보상을 받을 수 없는 상황에 봉착 하게 되며, 소액재판을 준비하는 과정에서 세입자 은행으로 매달 같은 액수의 돈이 들어오는 것을 알게 되었다. 직감으로 룸메이트들의 월세인 것을 알게 되었다. 우리는 곧 바로 세입자가 Illegal business 를 유닛에서 한다는 이유로 보드에 또다시 어플리케이션을 넣었다.

이것은 불법이다. 그러니까 서브렛이 불법이든 합법이든 오리지널 월세보다 더 많이 받아서 이익을 취하는 것은 불법이다.
또 1년 정도 히어링을 기다린 후, 세입자를 불법 비즈니스의 법을 적용하여 강제퇴거를 시킬 수 있었다. 
위의 사건은 가장 오래 걸린 케이스 중에 하나이다.
주인이든 세입자이든 법을 알아야 본인들의 의무를 이행하며 권리도 내세울 수 있는 것인데, 요즘에는 법을 꿰고 있으면서, 그 지식을 악용하여 이익 만을 보려 하는 사람들이 너무 많이 나오고 있는 추세이다.

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이번 케이스는 파산을 선고한 세입자를 상대로 월세를 내지 못하자 주인이 LTB(Landlord and Tenant Board) 보드에 어플리케이션과 히어링 절차를 신청해, 세입자에게 퇴거 명령을 내린 케이스였다.
하지만 세입자가 보드에 Review를 신청하면서 사건이 크게 반전된 이야기이다.
그러니까 본 히어링에서 내려졌던 이빅션 오더를 뒤집고, 재심을 통해 세입자를 내보낼 수 없다는 결론을 LTB 위원회 멤버가 내린 것이다.
그동안 법무사 일을 하면서 이런 경험이 처음은 아니기 때문에 크게 놀라지는 않았지만 주인 입장에서는 무척 황당한 이야기가 되었을 것이다. 
파산이라 하는 이 법망에서 Landlord and Tenant Board(LTB)는 많은 권한을 사용할 수 없는 처지이다. 

다음에 소개할 두 가지 세입자 법을 살펴보자.

# Section 69.3—Automatic Stay 
이 내용은 보드에서 월세를 안 냈다는(N4. L1) 이유로 세입자를 내보낼 수 없다는 조항이다. 세입자가 파산을 한 후로 “Fresh Start”를 하려 하는데 주거로 인하여 고통을 준다는 것은 논리에 맞지 않는다는 취지다. 그러나 반대로 집주인 입장에서 보면 너무나 불공평한 이야기이다. 보드에서는 한 가지 제안을 한다. 만에 하나 월세 문제가 아닌 예를 들어, 세입자가 일부러 건물에 데미지를 입히든지 아니면 주인이 세입자로 인하여 너무나 힘든 상황에서 고통의 세월을 살아가고 있다든지 등등의 이유로 L2 application 을 통하여 세입자를 내보낼 수 있는 확률은 있다고 알려준다.
그리고 이빅션은 힘들지만, 계속 보드에 월세 문제로 어플리케이션을 진행시켜서 미래에 세입자가 갚을 수 있는 능력이 되면 그동안 내지 못 했던 모든 월세를 보드에 클레임 할 수 있다는 내용이다. 영어로는 “Claim Provable”이라 한다.

다음 두 번째 법(#Section 84.2—Restriction on Eviction)도 역시 강제 퇴거를 시킬 수 없다는 조항이다.
여기에서 한 가지 이야기하고 싶은 것은 만에 하나 계약서가 Joint Lease 로 되어 있다고 한다면 누구든지 둘 중에 하나는 월세를 내야 한다. 이 룰은 누구든지 알고 있는 내용이지만 그렇다고 둘 중에 한 사람만 이빅션을 시킬 수는 없다. 
다음 호에는 악몽처럼 남아 있는 세입자 파산에 대한 잊을 수 없는 사건을 소개 하기로 하겠다.

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칼럼을 통해서 여러 번 강조 했었던 N11 Agreement to End the Tenancy. 주인과 세입자가 합심하여 사인한 이 Form은 누구도 바꿀 수 없는 강력한 문서이기 때문에 세입자는 이 폼에 기입한 날짜까지는 모든 본인의 물건을 가지고 이사를 해야 한다. 
만에 하나 이행 하지 않으면 주인은 바로 다음날 보드에 어플리케이션을 N11과 함께 넣게 되고, 히어링 프로세스도 없이 7 일쯤 후에, 강제퇴거를 할 수 있는 오더를 받게 된다.

하지만 이번 케이스에서는 강력한 N11을 등에 업고 Landlord and Tenant Board(보드)에 강제퇴거 오더를 신청했지만 멤버가 주인의 어플리케이션을 무효화 시키는 일이 일어났다. 주인도 법적 대리인을 세운 히어링이었다. 멤버는 아주 예민하게 모든 증거를 통해서 결과를 내놓았다.

1. 주인이 준 폼에 주소의 스펠링이 잘못 기입 되어 있었고 우편번호도 적혀 있지 않았다. 멤버는 이러한 이유 하나로 무효화 시키는 것은 아니지만 이것도 하나의 요인이 될 수 있다고 했다. 나중에 쉐리프가 참여하여 강제 집행을 해야 할 때 문제가 될 수 있다는 이야기였다. 쉐리프 들은 주소가 정확해야지만 해당 주소의 집을 상대로 법을 집행할 수 있기 때문이다.

2. 영어를 이해 못한 상태로 주인에 의하여 세입자가 사인을 했다고 주장한 내용이었다. 아주 단골처럼 올라오는 이유, 영어로 소통이 잘 이루어지지 않은 상태로 세입자가 N11의 주인이 지시하는 대로 사인을 했을 때는 세입자의 증거를 토대로 멤버가 무효화를 판단할 수 있다.

3. 언어 소통이 되어도 주인의 압력 때문에 세입자가 그 강압을 이기지 못하여 사인했을 때도 역시 무효화를 시킬 수 있다.
4. 이 멤버는 한 가지 더 중요한 이유를 이야기 하였다. 세입자가 법을 알든, 모르든 간에 N11 의 중요성과 만에 하나 이행이 되지 않았을 때 세입자에게 돌아오는 결과를 세입자에게 알려 주어야 할 의무가 있다는 판단을 한다. 대부분의 세입자는 이런 경우 법 자문을 스스로 알아서 받아야 하지만 그래도 주인으로서 세입자에게 먼저 알려주는 것이 주인으로서의 의무라 결론을 내리 면서 주인의 어플리케이션을 무효화 시킨다.

이번 케이스를 보면서, 주인이나 세입자나 서로를 대상으로 법적인 대응을 해야 할 때, 보드에서 요구하는 것은, 법에서 원하는 양식과 절차에 오차 없이 준비하며 더불어 상대에게도 대응할 수 있게 기본 적인 설명은 해주어야 한다는 내용이다. 
상대에게 설명을 해야 한다는 부분이 쉽게 이루어지기 힘든 내용이긴 하다. 더군다나 주인과 세입자의 관계가 바닥이 되어 있을 경우에는 더욱 그렇다. 하지만 케이스를 주도하는 입장에서는 상대에게 필요한 정보를 주어야 하겠다.

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최근에 이슈로 올라오는 주인과 세입자 문제 중에서 세입자가 주인에게 클레임을 하는 사례가 늘어나고 있다. 
필자는 주인 편에서도 또는 세입자 편에 서서 일을 하므로 양쪽 입장을 이해하게 된다. 가끔 거짓으로 아니면 과장된 진술로 주인에게 소송을 거는 사건도 있고, 또는 주인의 진정한 배려 없는 행동으로 인해 세입자가 마음을 다치는 경우도 본다.
하지만 세입자가 본인의 클레임을 통과시키는 것은 아주 간단한 내용은 아니다. 물론 형법에서와 같이 완벽하게 입증할 일은 없지만 그래도 멤버가 납득할 만큼의 증거는 있어야 한다. 
아래는 가장 많이 클레임을 하는 항목이다. 이 중에서도 불법으로 세입자의 유닛에 들어가는 것은 간단하게 서로가 입증을 할 수 있는 내용이지만 주인으로부터 괴롭힘, 협박 또는 방해 등을 당했다는 내용은 웬만한 증거 없이는 통과하기 힘들다.

Entered the rental unit illegally.
Substantially interfered with the reasonable enjoyment of the rental unit.
Harassed, obstructed, coerced, threatened or interfered with the Tenant.
 

대부분 세입자들이 문자, 비디오, 증인 또는 주고 받았던 통화 등등을 멤버에게 제시한다. 멤버는 왜 이러한 일들이 시작 되었는지 원인을 알려고 할 것이고, 진짜로 입에 담기 힘든 문자나, 아니면 보아 넘기기 어려운 비디오 장면이 없다면 세입자의 클레임이 받아들여지기 어렵다. 
무엇보다도 이러한 증거로 혹시 세입자가 너무 과하다 싶은 액수의 클레임을 할 때는 무척 눈 여겨 보는 것으로 안다.
히어링 때 지켜보아야 하는 비디오는 모두에게 고충이다. 서로 감정이 격할 때 찍은 내용이라 찬찬히 살펴보아야 할 때는 왠지 마음이 씁쓸해진다. 서로 신뢰 못하는 사람들, 같은 민족 간에도 가끔 그런 일이 있는데, 말도 문화도 통하지 않은 다민족이 어울려 사는 이 나라에서는 더 할 수 있겠지 하는 마음으로 넘어가곤 한다.

하지만 만에 하나 주인과 세입자 간에 이런 불법으로 간주되는 언행이나 행동이 오고 간다면 증거자료를 수집하여 보드에다 의뢰하는 것이 깔끔하다고 본다. 
이런 갈등이 시작되면 주인이든 세입자든 참지 말고 서로에게 경고를 주고, 그래도 고쳐지지 않을 때는 법의 도움을 받아야 하는 것이 현명하다.
이번 케이스는 세입자가 디파짓을 받지 못 하였다고 클레임을 하면서 주인의 괴롭힘으로 일찍 이사를 나올 수밖에 없었다며 디파짓 플러스 2000 불 정도의 클레임을 한 내용이다. 
히어링 과정에서 세입자는 실수를 하게 된다. 일찍 집을 나온 두 번째 이유는 직장을 잃어서 유닛을 나와야 했다는 진술을 하게 된다. 멤버는 아무래도 세입자의 증거 자체가 탐탁하지 않은 가운데, 세입자의 이런 진술을 듣고는 어플리케이션을 무효화 하는 명령을 내린다.
자신의 권리를 침해 당했어도 그냥 포기하며 있는 것은 권하지 않지만, 상대에게 클레임 한다는 것은 또 그리 간단한 것은 아니다. 본인을 피해자라 명시하며 본인이 한 행동은 잊어버릴 수 있기 때문이다. 법에 명시된 것에 충분히 뒷받침할 수 있는 자료들을 수집한 후 클레임을 직성 해도 늦지 않는다. 그러니 사태가 좀 과열되었다고 생각될 때는 직접 부딪치지 않는 것도 현명한 일이다.

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